物業管理權是指物業管理公司進行管理活動時所行使的權利。物業管理權利是具有“三位一體”(經營、管理、服務)的綜合服務。住宅區的物業管理權由業主通過業主大會及物業管理委員會行使而得以實現。物業管理權是一種限制物權。
理由如下：
(1)這從物業管理權具體權能可見一斑。物業公司主要職能是維持物業原狀和排除妨礙。而債權作為相對權，其效力僅發生在合同相對方，對于其他人不發生效力，同時也不具有排他性。也就是說物業管理權如果是債權，其應不具有排他性，只有物權才具有排他性。
(2)物業公司之所以具有這種管理權，就其機理分析，也應屬于物權。小業主購買到產權房(商品房)，其對房屋所享有的絕對權是對房屋空間的利用和處分權，對于承重墻、樓板以及公用部位則由相關小業主共同共有。根據共同共有的特點，每個小業主對這些物業均享有所有權，但又不能隨意處分和利用。為此，將這些共同共有物業委托給第三方管理，而作為第三方的物業公司，其獲得的權利是所有小業主對于共同共有部位所有權的集體讓渡。因此，物業管理權應是小業主讓渡給物業公司的限制物權。
(3)之所以稱其為限制物權是因為物業公司不是物業的真正所有權人，物業管理權是不具有完整的所有權權能，僅有占有和使用等權能，不能用之收益和處分。
(4)物業公司之所以獲得該限制物權是基于合同而產生，是以債權為基礎，即債權是物權變動的原因，但不能因此否認物權。
作為物權，物業管理權其客體是物業，而不是業主。其主要權能是維持物業原狀，排除其他人或物對物業的破壞，包括小業主自身對物業的破壞或可能造成破壞的隱患。本案系小業主欲將大浴缸搬入自家住宅，從表象看似乎是處分自己財產的，但其行為卻是對物業原狀的一種破壞或是對物業的一種潛在破壞，為此，排除妨礙應是物業管理權權能范圍。
所謂業主，一般指住宅區內房地產產權人和使用人，或商業大廈、工業區等物業的所有權人。業主大會由本住宅區或物業的業主組成。住宅區交付使用且入住率達到50%以上時，區房地產管理部門應會同開發建設單位及時召集第一次業主大會。業主可委托代理人出席業主大會，不滿18周歲的業主由其法定代理人出席。
業主大會有如下職權：①選舉、罷免物業管理委員會的組成人員;②監督管委會的工作; ③聽取和審查管委會的工作報告;④決定住宅區(或其他物業)內關于業主利益的重大事項;⑤修改業主公約;⑥改變和撤銷管委會不適當的決定;⑦批準管委會章程。
