在我國很多地區(qū)，小區(qū)居民普遍抱怨物業(yè)服務(wù)收費(fèi)過高，或認(rèn)為質(zhì)價(jià)不符，要求物業(yè)企業(yè)“讓利”；個(gè)別住戶干脆以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)相抵制。
那么，是物業(yè)企業(yè)收費(fèi)太高了嗎？一般不是。物業(yè)企業(yè)的利潤空間已非常有限，有時(shí)為了得到管理項(xiàng)目不惜利潤暫時(shí)倒掛。如果一味以行政手段，如核價(jià)、限價(jià)等來要求物業(yè)企業(yè)降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)，“讓利”給業(yè)主，則只能迫使物業(yè)企業(yè)降低服務(wù)水準(zhǔn)，把小區(qū)推入服務(wù)愈來愈差、收費(fèi)率愈來愈低的惡性循環(huán)中，造成物業(yè)企業(yè)和業(yè)主兩敗俱傷的局面。筆者認(rèn)為，只有在降低物業(yè)服務(wù)成本上探索研究，才是降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)的真正出路。而降低物業(yè)服務(wù)成本的途徑，除了物業(yè)管理服務(wù)本身環(huán)節(jié)外，對(duì)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)建筑質(zhì)量等硬件環(huán)節(jié)也要予以足夠重視。
一、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)與竣工后物業(yè)的管理成本密切相關(guān)
小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)一般由開發(fā)商委托規(guī)劃設(shè)計(jì)部門來做，前者要求房屋建筑一眼看上去美觀、氣派，能突出“個(gè)性”和“賣點(diǎn)”，有利于銷售，并相對(duì)節(jié)約建設(shè)資金；后者在相關(guān)設(shè)計(jì)指標(biāo)規(guī)范下，一方面滿足開發(fā)商的設(shè)計(jì)要求，另一方面在建筑造型、景觀布置、單體功能等方面下功夫，力求使自己的設(shè)計(jì)產(chǎn)品更加“完美”。但不論是開發(fā)商還是建筑設(shè)計(jì)師，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)顯然并不真正為購房者考慮小區(qū)物業(yè)今后的管理成本。而這恰恰又是決定住戶在今后物業(yè)管理上花費(fèi)多少的關(guān)鍵所在。
比如，依山傍水的住宅令人向往，于是，開發(fā)商大做“山水文章”， 近年來水景樓盤的供應(yīng)更是大大增加。某住宅小區(qū)以水景建設(shè)為宣傳主旨，為此在小區(qū)各出入口、區(qū)內(nèi)主要景觀設(shè)置噴水設(shè)施，住宅的房前屋后也建造了許多聯(lián)網(wǎng)的水道，并以水泵保持水流循環(huán)。
小區(qū)內(nèi)設(shè)置水景固然不錯(cuò)，然而這種人工水景運(yùn)行維護(hù)的花費(fèi)很大。用水、用電、設(shè)備的維護(hù)修理更新等費(fèi)用分?jǐn)偟轿飿I(yè)費(fèi)中，必然大大提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)水平。購房者起初可能被水景設(shè)施吸引而購房，居住后才明白自己必須為高額的水景設(shè)施使用費(fèi)買單。隨著資源性缺水狀況日益嚴(yán)重，往后自來水水價(jià)還會(huì)大幅上升，又必然會(huì)帶動(dòng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繼續(xù)上漲。所以，若沒有可資利用的自然水體，居住小區(qū)中的水景設(shè)施還是少建、不建為好。
再如，目前的小區(qū)環(huán)境綠化設(shè)計(jì)已日趨“城市廣場(chǎng)化”、“園林宮廷化”、“綠地觀賞化”，盲目追求所謂“現(xiàn)代化”景觀布局，使用大面積的草坪、廣場(chǎng)、卵石道、密植圖案、水景等，一方面“展示氣派”，一方面低成本形成速成景觀。且不說這種綠化方式難以達(dá)到遮蔭、阻隔噪聲塵埃和生成更多新鮮空氣的作用，就日后養(yǎng)護(hù)費(fèi)而言，一片綠草乃至一條水體，養(yǎng)護(hù)所需要的人力財(cái)力知多少？這些費(fèi)用還不是分?jǐn)偟轿飿I(yè)管理費(fèi)中由住戶來承擔(dān)？筆者發(fā)現(xiàn)，倒是一些老舊小區(qū)，雖然沒有多少刻意的景觀布置、名貴花卉，卻也喬灌錯(cuò)落，綠樹成蔭，又無須多少照料養(yǎng)護(hù)。因此，小區(qū)綠化設(shè)計(jì)時(shí)，還是盡量安排多種樹少種草，多一點(diǎn)耐貧瘠、耐踐踏的植物，少一點(diǎn)高級(jí)嬌貴的觀賞品種。種下后易成活，日后能成蔭，免養(yǎng)護(hù)或少養(yǎng)護(hù)，那對(duì)住戶就是最實(shí)惠的綠化，可大大減少物業(yè)管理費(fèi)中的綠化維護(hù)費(fèi)開支。
如果開動(dòng)腦筋，很多諸如防火、防盜、安全與衛(wèi)生死角等問題也都能通過更加科學(xué)、合理、全面的規(guī)劃設(shè)計(jì)而大大改善。總之，住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須力求科學(xué)、實(shí)惠，多考慮未來物業(yè)運(yùn)行時(shí)的管理成本，尤其是規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)盡量不要給日后業(yè)主的物業(yè)管理增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，盡量不把問題留給物業(yè)企業(yè)去解決。而作為一個(gè)成熟的購房者，也不要為一些住房廣告中華而不實(shí)的概念、噱頭所迷惑，只有從實(shí)際使用的角度、物業(yè)管理成本的角度，對(duì)小區(qū)布局、建筑單體的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，細(xì)細(xì)琢磨考量，才能對(duì)購房行為做出理性的選擇。
二、建筑質(zhì)量對(duì)物業(yè)管理成本的影響
物業(yè)的維修可分三方面：售后保修、日常維修、大中修。
保修期內(nèi)的物業(yè)維修屬于開發(fā)商的職責(zé)，但通常是開發(fā)商要求從事前期物業(yè)服務(wù)的物業(yè)企業(yè)去做，包括維修接待、登記、同施工安裝單位聯(lián)系、回訪協(xié)調(diào)等。前物業(yè)管理合同中，一般也都少不了“幾小時(shí)受理業(yè)主或使用人報(bào)修。急修幾小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理，一般修理幾天內(nèi)完成”等字眼。但即便只是聯(lián)系、協(xié)調(diào)，也需要一定的人力物力。特別是入住前期，處理各種房屋設(shè)施質(zhì)量問題，幾乎占去物業(yè)公司一半的工作量。費(fèi)用哪里來？讓開發(fā)商來支付？你物業(yè)公司不想干（前期物業(yè)服務(wù)）了還差不多！自然是來自向業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)了。
物業(yè)的日常維修費(fèi)用通常在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支，是物業(yè)服務(wù)費(fèi)的重要組成部分。至于需要?jiǎng)佑梦飿I(yè)維修資金的物業(yè)大、中修，費(fèi)用雖不直接出自物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但也是要業(yè)主買單的。
