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辦公樓物業檔次劃分標準的研究
發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:953 ℃

就我國的辦公樓市場而言,一般分為高檔物業(甲級寫字樓)、中檔物業(乙級寫字樓)、低檔物業(丙級寫字樓)。而高檔物業又可細分為兩個部分:頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標準相符,甲級是按照本地市場現行標準劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標準,是房地產業內的一種習慣稱謂。由于寫字樓物業在不同的市場各不相同,寫字樓的分類標準通常是基于每個市場上的相對質量,如在一些小城市還沒有頂級寫字樓與國際寫字樓。

對于超大城市(如北京、上海),筆者以為,在辦公物業劃分時除要一般考慮樓宇品質外,還要充分考慮城市交通和城市規劃(CBD布局)的因素,具體來說物業等級和等級標準可作如下的劃分和界定:

1、頂級物業(國際寫字樓)

(1)樓宇品質:建筑物的物理狀況和品質均是一流,建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范的要求;建筑物具有靈活的平面布局和高使用率,達到70%的使用率;樓層面積大,大堂和走道寬敞,從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。

①裝飾標準:外立面采用高檔次的國際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻,采用進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料;有寬敞的大理石大堂和走廊;公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯,墻面應為大理石或高級墻紙或高級漆,應有吊頂,電梯間應為不銹鋼、大理石;衛生間安置進口名牌潔具,如科馬、科勒、美標、T0T0等等。

②配套設施:應有配套商務、生活設施,如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等,專用地上、地下停車場,停車位充足,滿足日常生活的商店,適合商務會餐的飯店,賓館,午間放松或娛樂設施,其它如公園、運動設施和圖書館。

③電梯系統:良好的電梯系統,電梯設施先進并對乘客和商品進行分區。

④設備標準:應有名牌中央空調,中央空調系統高效;有樓宇自控;有安全報警;有綜合布線。

(2)建筑規模:超過50000平方米。

(3)客戶進駐:國外知名公司的租戶組合;知名的跨國、國內外大公司、財團。

(4)物業服務:由經驗豐富且一流的知名品牌公司管理,配備實用的計算機物業管理軟件,實現辦公物業管理計算機化,建立辦公管理信息系統,并辦公物業各系統實現連通和統一的管理,24小時的維護維修及保安服務。

(5)交通便利:位于重要地段,極佳的可接近性,臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直達。

(6)所屬區位:位于主要商務區的核心區。

(7)智能化:3A~5A

(8)開發商的背景:經驗豐富并且資金雄厚。在項目開發的早期年份具有財務彈性,并且具有大規模房地產投資的豐富經驗,這些開發商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、香港、韓國,或者有海外經營成功經驗的優質國有企業。

2、高檔物業(甲級寫字樓)

(1)樓宇品質:建筑物的物理狀況優良,建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范的要求;其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。

①裝飾標準:外立面采用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料;有大堂,大堂地面應為大理石、花崗巖、天然石材等,墻面應為大理石、花崗巖、或高級墻紙等材料,應有吊頂,柱應包大理石、不銹鋼等材料;公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯,墻面應為高級墻紙或高級漆(如立邦漆等),應有吊頂,電梯間應有不銹鋼、大理石或木門套;衛生間安置進口名牌潔具,如科馬、科勒、美標、TOT0等等。

②配套設施:應有配套商務、生活設施,如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等,專用地上、地下停車場,停車位充足。

③設備標準:應有名牌中央空調;有樓宇自控;有安全報警;有綜合布線。

(2)建筑規模:1—5萬平米。

(3)客戶進駐:有知名的國內外大公司,客戶大多是進行研發、技術服務、電子商務或知名品牌代理等方面的業務。

(4)物業服務:由經驗豐富的知名公司管理,完善的物業管理服務包括24小時的維護維修及保安服務。

(5)交通便利:有多種交通工具直達。

(6)所屬區位:位于主要商務區或副都心區。

(7)智能化:3A及3A以上。

3、中檔物業(乙級寫字樓)

(1)樓宇品質:建筑物的物理狀況良好,建筑質量達到有關建筑條例或規范的要求;但建筑物的功能不是最先進(有功能陳舊因素影響),有自然磨損存在,收益能力低于新落成的同類建筑物。

①裝飾標準:外立面采用面磚或瓷磚;有大堂,大堂地面為地磚,墻面為瓷磚或高級漆,有吊頂;公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯,墻面刷白;衛生間采用合資或國產中高檔潔具等。

②配套設施:有專用地上、地下停車場。

③設備標準:有中央空調系統;無樓宇自控;有安全報警;無綜合布線。

(2)建筑規模:無限制。

(3)客戶進駐:客戶多為國內的中小公司,從事銷售代理、產品研發。

(4)物業服務:有物業公司服務。

(5)交通便利:有交通線路到達,交通較方便。

(6)所屬區位:副都心或較好的城區位置。

4、低檔物業(丙級寫字樓)

(1)樓宇品質:物業已使用的年限較長,建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規范的要求;建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊,但仍能滿足較低收入承租人的需求。

①裝飾標準:外立面采用涂料;無大堂;公共部分的地面為普通地磚或水磨石;衛生間采用普通國產潔具。

②配套設施:無。

③設備標準:分體空調;無樓宇自控;無安全報警;無綜合布線。

(2)規模:無限制。

(3)客戶進駐:客戶基本是小型私企,從事簡單的銷售業務。

(4)物業服務:可有一般性的物業服務如衛生、收發、值班。

(5)交通便利:有交通線路到達。

(6)所屬區位:一般城區位置。

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