住宅區的物業管理權由業主通過業主大會及物業管理委員會行使而得以實現。
所謂業主，一般指住宅區內房地產產權人和使用人，或商業大廈、工業區等物業的所有權人。業主大會由本住宅區或物業的業主組成。住宅區交付使用且入住率達到50%以上時，區房地產管理部門應會同開發建設單位及時召集第一次業主大會。業主可委托代理人出席業主大會，不滿18周歲的業主由其法定代理人出席。
業主大會有如下職權：①選舉、罷免物業管理委員會的組成人員;②監督管委會的工作; ③聽取和審查管委會的工作報告;④決定住宅區(或其他物業)內關于業主利益的重大事項;⑤修改業主公約;⑥改變和撤銷管委會不適當的決定;⑦批準管委會章程。
物業管理權行使糾紛概述
對小區物業的維修保養以及對物業利用秩序的維護管理，是物業公司進行物業管理、提供服務的重要內容。一方面，物業公司在履行上述物業管理職能時應避免妨礙業主對權利的行使;另一方面，當履行管理職能、行使管理職權與保障業主權利不受侵犯之間發生沖突時，應區分物業公司行使物業管理權是否適當分別作出處理。
物業公司在經業主大會或業主委員會授權或同意后對小區物業進行必要的維修保養的過程中，盡全力仍無法避免對個別或部分業主的權利形成一定妨礙的，此時少數受影響的業主負有給予配合、提供方便的義務，應容忍物業公司在行使物業管理職權時給自己帶來的不便。如果少數業主因履行上述配合和方便義務而遭受損害的，其他受益的業主應對該損害給予合理的補償，物業公司因其合理適度行使管理職權而無需承擔責任。
必須明確的是，物業公司作為業主聘用的專業性服務公司，不享有任何凌駕于業主之上的權力，更沒有執法權。因此，如果發現業主違反住宅公約裝修房屋，諸如違規裝配防盜網、拆毀承重墻、改變房屋功能布局、擅自移動空調機位等等，物業公司應以發出限期整改通知書、會同有關組織進行協調談話、報告有關行政主管部門以及引導相鄰業主提起訴訟等方式履行其管理職責，而不得直接采取拆除、斷水斷電、禁止通行等方式行使其管理職能。否則，物業公司將承擔相應的侵權責任。至于業主違規裝修應承擔的責任，應由有關行政機關或人民法院依法作出處理。
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