在業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》之前，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司一般都簽訂《物業(yè)管理委托合同》，或者事實(shí)上存在委托合同關(guān)系。所謂開(kāi)發(fā)商“指定”物業(yè)管理公司，實(shí)際上就是開(kāi)發(fā)商“委托”物業(yè)管理公司。在開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》中，“委托事項(xiàng)”只限于對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的管理，而不包括、也不可能包括對(duì)業(yè)主房屋的管理。
物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商簽訂的《物業(yè)管理委托合同》是有效的，因?yàn)椋跇I(yè)主委員會(huì)成立之前，開(kāi)發(fā)商占有小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的50%以上，開(kāi)發(fā)商有權(quán)代表全體共有人管理小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)，即有權(quán)代表全體共有人行使對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然有權(quán)將對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利中的一項(xiàng)或多項(xiàng)權(quán)利委托給物業(yè)管理公司行使。所以，物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的管理，是履行與開(kāi)發(fā)商簽訂的《物業(yè)管理委托合同》，而不是履行與購(gòu)房人簽訂的《物業(yè)管理委托合同》。事實(shí)亦是如此：沒(méi)有哪一個(gè)業(yè)主能決定物業(yè)管理公司；物業(yè)管理公司都是開(kāi)發(fā)商請(qǐng)進(jìn)來(lái)的“客人”。既然物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商簽訂的《物業(yè)管理委托合同》有效，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司支付費(fèi)用和報(bào)酬。
