上海律师_欧美日韩中文字幕在线观看_上海法律咨询_欧美日韩中文字幕在线播放_律师在线咨询网站_欧美日韩中文字幕在线_上海律师事务所-沪律网

今天是07月10日
免費咨詢熱線
133-700-11000
物業管理在實踐中的困境及其解決對策
發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:964 ℃

正文: 1908 年成立的世界上第一個全國性的物業管理行業性組織——國際建筑物業主和管理人員協會(BOMAI),它標志著物業管理進入法制化,現代化時代。自我國首家物業管理公司——深圳市物業管理公司于1993年3月成立以來,我國的物業管理已風風雨雨地走過十一年,物業管理行業已呈現出欣欣向榮的態勢,但由于我國物業管理起步晚,業主和相關當事人法制差,法制的不完善,我國的物業管理同時也存在著不少的問題。如業主大會不能按時成立或職權不明,業主被物業管理企業或開發商侵權而法律無法予以有效地保護,專項維修基金使用不規范,去向不明等,上述問題在諸如南寧市文華園小區、三元物業小區、聚寶苑小區、恒大新城小區等都不同程度地存在著。筆者擬從物業管理在實踐中遇到的困境提出以下幾點對策,與各位同仁商榷。

  一、物業管理在實踐中遇到的困境

  2003 年5月28日國務院第9次常務會會議通過《物業管理條例》(以下簡稱物管條例),同年9月1日正式施行。條例共七章70條,涉及業主、業主委員會,前期物業管理、服務與物業使用等內容,可以說物管條例的內容在理論上是比較完善的,然而在實踐中施行起來,卻遇到以下幾個方面的困境:

  1、業主委員會的法律地位不明確。物管條例第八條規定:“物業管理區域內的全體業主組成業主大會。”第十五條規定:“業主委員會是業主大會的執行機構。”這一規定從立法上說似乎明確了業主委員會的法律地位,但是,實際操作起來卻有不少困難,學術界和法律界對其法律地位也存在爭議。有人認為,業主委員會屬于《民事訴訟法》中規定的“其他組織”,有人則認為,業主委員會既不屬于法人,也不屬于其他組織,它根本無訴訟主體資格。就拿眾所周知的福州海景花園的業主委員會告物管公司一案來說,因業主委員會法律地位不明確,致使一案一輸一贏。其具體案情如下:福州海景花園的業主委員會在去年下半年因物業管理糾紛,把原物業管理公司告上法庭。法院于去年11月底判決,明確了業主委員會作為該案的主體,判決原物業管理公司退出海景花園并向業主委員會移交物業管理權。然而, 3個月之后,法院對于他們因架空層車位權屬之爭而狀告房地產管理局和房地產開發商的案件,經過三天的開庭審理,卻認為業主委員會只負有代表和維護業主物業管理方面利益的權利,而無代表和維護業主房屋所有權的權利,不享有參加該案訴權,從而做出了駁回原告海景花園業主委員會的起訴。一位網友甚至十分激動地寫道:“驚聞以業主委員會無訴主體駁回訴訟,讓全國業主心寒。如果業委會不能代表廣大業主,誰能代表?不要讓法律的某些環節成為現今極個別腐敗分子可鉆之處。呼吁相關部門還民一片天,真正體現法律面前人人平等。” 業主委員會法律地位的不明確,使業主委員會處于尷尬的處境,也不利于保護廣大業主的合法權益,長此以往,容易造成社會的不穩定。

  2、開發商與物業管理企業責權利不對等。物管條例第24條規定國家“提倡”建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。然而,在實際操作中,不少地開發商自行組建物業管理企業,并將其建設中的質量、服務承諾推到物業管理企業頭上,使其成為 “替罪羊”。比如業主按規定交 2%的專項維修資金,由開發商收取后即自行挪作它用,并未按規定轉到物業管理企業帳上。據廣州市政府估計,廣州各住宅小區建立物業專項維修基金“理論計算”數額應達30億元,但這筆資金到2003年6月底只籌集到2億多元,其中按規定存入指定銀行開設專戶的只有5000多萬元,其余的很可能已被開發商截留挪用,造成物業應維修時因資金問題無法維修的矛盾。物管條例還規定,物業管理企業在接管物業時,開發商應當向其移交竣工驗收資料及相關材料,但由于物業管理企業是開發商自行組建的,所以,開發商便省了這一環節,將建設過程中的隱患推到物業公司頭上,而物業管理企業的經費首先來源于開發商,它不得不聽從其安排,否則就只有走人。比如在南寧市文華園小區中,文華園物業公司就是開發商——國凱房地產開發公司所組建,其人事權、財權均在國凱公司,當有業主因房屋建設質量問題而要求物業公司解決時,它便向國凱公司請示并按其要求執行。假如開發商不負責任,造成問題久拖不決,而業主只能認為是物業公司的責任,便采取不交物業管理費等措施來應對,物業公司收不上費用只能少服務或不服務,如此一來,便會形成惡性循環,對小區的治安、公共環境設施的維護極為不利。

  3、業主大會與建設單位、物業管理企業地位不平等,易引起雙方的矛盾沖突。按條例規定,業主大會是業余的松散的沒有法律地位的非贏利組織,而業主委員會只是其執行機構,法無明文規定業主大會或業主委員會有訴訟主體資格。而建設單位、物業管理企業卻是具有法人地位的商業性組織,這種法律地位的不平等必然導致權利義務不對稱,如建設單位能自行決定挪用專項維修資金,物業管理企業有權決定提高物業管理費,自行出賣或出租公共停車場等。當業主想按法律規定解聘物業管理企業時,就會發生新舊保安齊上陣的景觀,毆打業主委員會成員,其后果可想而知。在廣州市就曾發生過幾起此類案件。

  4、房管部門有權利、義務卻無處罰責任,導致業主大會無法及時召開,業主委員會無法及時成立,業主與物業公司(開發商)發生矛盾時無法及時有效地解決。物管條例第五條第二款規定:“縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。”第10條明確規定,同一物業管理區域內的業主,應在當地人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會,并選舉產生業主委員會。由此可知,地方房地產行政管理部門對物業管理和業主大會成立有監管權利和義務,業主大會的召開是在房地產行政主管部門的指導下召開的。但從實際操作來看,困難極大。一是房管局作為傳統體制下的國家管理部門,卻在原有基礎上無故增加其負擔,而得不到相應報酬,這在市場經濟體制下是難以調動其積極性的;二是業主大會早已被看成是物業公司的“對手”,如果其按時成立又有相應地物業所有權權利,物業公司(開發商)即有被監督的可能,再加上政府部門的監督,物業公司想投機更是難上加難,只好循規蹈矩,其所得好處便大打折扣了,所以他們是極不愿意成立業主大會的。在此情況下,如業主大會遭遇阻撓時,地方房管部門應當如何做,如地方房管部門未盡其職時,又應當如何承擔失職責任?這些問題由于物管條例未曾規定,所以,在實際操作中,地方房管部門幾乎都不管。

本文對我有幫助?點擊【右下角】的菜單里的"分享"按鈕分享給你的朋友們吧~
【上一篇】
【下一篇】
相關文章:
滬上找律師,就上滬律網~
上海律師咨詢熱線
主站蜘蛛池模板: 专业无机盐,化工产品检测公司,水处理剂检测公司,第三方水质检测机构—准诺检测 | 全降解塑料厂家_淋膜_秸秆_手机壳_气泡袋_牙刷牙线_GRS可回收包装材料-东莞全球环保科技有限公司 | 亿企商贸-亿万企业的商务贸易平台-B2B企业产品发布供求信息平台,一带一路中国企业及产品展示平台,免费企业智能自助建站网络营销推广平台,打造B2B企业黄页产品信息发布推广专业综合电子商务平台! | 家具板|橱柜衣柜家具板|木饰面定制|榉木胶合板|防水胶合板|胶合板厂家-佛山吉盛唐朝木业-大坂木业 | 锦州龙威机械有限公司官网 ,锦州医药包装机,包装机,锦州包装机械,小袋颗粒装盒生产线,颗粒装盒生产线,软双铝装盒线,伺服颗粒 | 山西洗煤设备_山西洗煤机_山西离心机-山西东鑫昶机械科技股份有限公司 | 盐城市城镇化建设投资集团有限公司[盐城国资企业、盐城国资集团、盐城文化旅游、盐城基础设施、盐城土地开发、盐城粮食收储] | 微机保护装置_发电机保护_变压器保护_逆功率保护_防孤岛保护装置_光伏发电_杭州继保电气集团有限公司 | 金属网帘|金属帘|装饰网帘|金属环网|金属幕墙网|金属垂帘|金属扣帘-安平县名图金属丝网制品有限公司 | 磨刀机厂家,全自动磨刀机-山东威海富田磨具 | 真空烘箱-高低温试验箱-防爆烘箱-防爆高低温试验箱-老化房-恒温恒湿箱-高低温试验箱-高低温冲击试验箱厂家—上海标承实验仪器有限公司 | 软化水设备_锅炉软水设备_全自动软化设备【安装维护、更换树脂】-青岛水处理设备厂家 | 银泰洁净--净化工程总承包,20年精耕细作,专为净化而来_银泰洁净--净化工程总承包,20年精耕细作,专为净化而来 | 上海升降机_导轨式升降货梯_移动铝合金升降机_上海力盏电动液压平台厂家 | 新乡风机_离心风机厂家_风机生产厂家-河南新乡鼓风机厂 | 上海专升本-上海统招专升本网 | 江阴月子会所-江阴月子中心-江阴坐月子、月子护理哪家好-乐茵月子中心 | 张家港起重搬运吊装,工厂设备搬运服务-张家港易源起重搬运有限公司 | 廊坊金星化工有限公司-钢套钢保温管厂家,玻璃钢缠绕保温管,镀锌铁皮保温管厂家,廊坊金星化工有限公司 | 深圳浪琴维修服务中心_浪琴售后保养服务网点_地址 | 智汇工业-智慧工业、智能制造及工业智能、工业互联门户网站,专业的工业“互联网+”传媒 | 深圳市佳顺优印印刷有限公司,佳顺优印,画册印刷,海报印刷,封套印刷,手提袋印刷,包装盒印刷,彩盒印刷,无碳纸印刷,不干胶印刷,信封印刷,便笺印刷,笔记本印刷,台历印刷,挂历印刷,国际会展中心附近印刷厂,宝安印刷厂,宝安教材印刷厂 | 纠偏系统厂家-迈欣机械 | 重庆宏工_隧道取芯钻机_公路护栏钻机-车载式钻机_打钻一体机_护栏抢修车_隧道钻机-工程机械 | 山东发电机组生产厂家,特种火花塞生产厂家,高压线生产厂家,空气滤芯生产厂家,济南市博盛动力机械有限公司 | 童程童美少儿编程培训课程 - 上市公司缔造少儿编程专业化品牌20年 | 上海互动多媒体公司_上海触摸屏软件开发_上海互动投影开发_上海VR虚拟现实制作_上海全息投影制作_上海互动轨道屏制作—盟邑数字 上海浩斌信息科技有限公司RFID读写器,IC卡读卡器,手持机,数据采集终端,电力仓库管理软件开发,固定资产软件,纱管标签,试剂管理,RFID试剂柜,档案管理,档案柜,智能货架 | 泥沙泵_脱硫泵_潜水泵_离心泵_渣浆泵厂家|诚信为先-泰安华泰泵业制造有限公司 | 上海办公室租赁-写字楼出租、创意产业园区厂房招商、孵化器众创联合办公空间出租网 | 压力机-压装机-黄油机-黄油泵-[广东品嘉灵]专业定制各种精密压装设备 | 锁螺丝机_自动螺丝机_手持式自动锁螺丝机_自动打螺丝机-普思自动化 | 铨盛国际供应链-PC增韧剂/硅系增韧剂/耐寒增韧剂/耐化学增韧剂 | 无锡大型数控龙门铣,喷涂加工,回火抛丸加工,精密不锈钢焊接机床身机床底座制造加工-无锡美高帝机械有限公司 | 无塔供水_全自动无塔供水设备_石家庄工泉水处理_无塔供水器 | 新零售策划-全渠道策划-品牌营销全案策划-上海韬慧管理咨询有限公司 | 上海建发物资有限公司 | 扫路车_洗扫车_清扫车_道路清扫车_天锦洗扫车-程力专用汽车股份有限公司 | 水硬度在线分析仪-氟离子|悬浮固体浓度分析仪-ldo分析仪-上海植茂 | 上海希喆机械有限公司-Schunk雄克,雄克卡盘, 雄克机械手, B+R贝加莱, ELCIS编码器,艾西斯编码器, TWK编码器,Nexen,Joyce dayton升降机,Thomson汤姆森,TPG减速机,INA导轨。 | 冷却塔厂家_冷却塔降噪维修_闭式冷却塔维修改造厂家-广东特菱空调 | 气体灭火安装,气体灭火系统安装,七氟丙烷灭火系统安装,消防气体灭火控制系统 |