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物業(yè)管理企業(yè)的基本類型
發(fā)布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:999 ℃

買房人的消費(fèi)誤區(qū)得調(diào)整

  誤區(qū)一:交錢要少,服務(wù)要好

  誤區(qū)二:交不起,就不交

  許多人都知道買車與養(yǎng)車費(fèi)用的關(guān)系,可以花幾十萬元買車,每年再花幾萬元修車、養(yǎng)車,對花幾十萬元甚至數(shù)百萬元購買的房屋,因長期以來福利分房養(yǎng)成的習(xí)慣,卻不愿意每年支付千元左右的管理費(fèi)。最近研究表明,在住房的正常使用期內(nèi),一次性買房的支出與后期所要支付的物業(yè)管理費(fèi)一樣多,也就是說,買房僅僅是住房消費(fèi)的一部分,買了房,住房消費(fèi)才剛剛開始。

  少花錢多辦事是人們的普遍心理,可這在物業(yè)管理中卻做不到。物業(yè)管理提供的服務(wù)要以成本作為代價,不存在物超所值,只存在物有所值,所以,這次收費(fèi)辦法調(diào)整才提出了根據(jù)不同需要分級收取的原則。

  在聽證會上,還有人提出,拆遷安置房和危改房的購買者,本身收入就低,哪有錢付物業(yè)費(fèi)?這確實是現(xiàn)實情況,也是可以理解的,但這需要國家通過補(bǔ)貼來解決,而不能成為不交費(fèi)的理由,小區(qū)需要管理,即使這種管理是最基礎(chǔ)的,仍會有費(fèi)用發(fā)生。誰家不交費(fèi),就是對其他業(yè)主權(quán)益的侵占,是不公平的。

  物業(yè)管理公司的管理誤區(qū)也得調(diào)整

  誤區(qū)一:糊涂賬不公開

  誤區(qū)二:停車費(fèi)歸自己

  許多物業(yè)公司其實是揣著明白裝糊涂,賬目從來不公開,公開也是一個根據(jù)支出做出的花賬。他們認(rèn)為,賬目是公司自己的事,業(yè)主沒有權(quán)力也沒有必要知道。的確,任何一個企業(yè)都有自己的商業(yè)秘密,但除了其正常的利潤分配業(yè)主無權(quán)過問外,其余的業(yè)主都有權(quán)知道。于理講,我交的錢怎么花的,我當(dāng)然該知道;于法講,北京市頒布的相關(guān)文件早已明確物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)接受小區(qū)管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。

  停車費(fèi)是現(xiàn)在小區(qū)業(yè)主反映最多的一個問題。作為全體產(chǎn)權(quán)人購買的公共部位,每月至少150元/車位的停車費(fèi)用大多進(jìn)了物業(yè)公司的腰包。這是對業(yè)主的極大不尊重,是一種管理者而非服務(wù)者的姿態(tài)。其實,這是應(yīng)歸屬全體產(chǎn)權(quán)人的,物業(yè)公司只有權(quán)拿走一定比例的管理費(fèi)用。

  這些要求得在法規(guī)調(diào)整中得以體現(xiàn)

  買房人的合理要求

  要求一:細(xì)化公約

  要求二:收費(fèi)要透明、合理、公開

  購房人在入住前,都要簽一份《物業(yè)管理公約》,但是一般是在辦理入住時簽,沒有時間也沒有可能仔細(xì)閱讀,而且,這也是一份格式合同,購房人幾乎沒有選擇的理由。

  其實,《物業(yè)管理公約》應(yīng)是一份詳盡的合同,在香港,這種公約可能多達(dá)幾十頁。入住后出了問題,一切按《公約》說話,非常明確、簡單。而我們的《公約》,往往形式大于內(nèi)容,真正發(fā)生問題,往往找不出什么書面的憑證。

  明明白白消費(fèi)的原則在物業(yè)管理中體現(xiàn)得太少,北京幾乎沒有幾家小區(qū)能向業(yè)主按期提供賬單。現(xiàn)實的情況往往是,交了,卻不知怎么花的。

  最新消息:北京市國土資源與房屋管理局物業(yè)處正在著手制訂《入住管理辦法》、《物業(yè)管理委員會管理辦法》,所以,關(guān)于這兩點(diǎn)此部分不再涉及。

  物業(yè)管理公司的合理要求

  要求一:對惡意欠費(fèi)的制裁

  要求二:不可預(yù)支成本要有預(yù)算

  要求三:調(diào)高過低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

  物業(yè)管理公司也有自己的苦衷,首先,時下小區(qū)往往50%~60%,最高也不過90%的物業(yè)費(fèi)收繳率讓其難以維持運(yùn)作,而現(xiàn)有法規(guī)與公約中卻沒有對惡意欠費(fèi)者的制裁。

  其實,除了保潔、保安、維修等基本費(fèi)用外,在物業(yè)管理實踐中,經(jīng)常會有些事先沒有想到又必須得花、按正常開支無法實現(xiàn)的項目,如一些社區(qū)活動、辦事處或居委會下達(dá)的任務(wù)等等,當(dāng)然,還包括物業(yè)管理企業(yè)解決問題時必要的公關(guān)費(fèi)用。

  老辦法中規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確有些偏低,不過,現(xiàn)在的新辦法將收費(fèi)分檔,尤其對保安、保潔等以前非常低的收費(fèi)有了調(diào)整,可能會好一些,另外,一些企業(yè)也想出了自己發(fā)揮資源整合作用,組織社會力量、社區(qū)服務(wù)來滿足業(yè)主需要,同時自己也不增加過多投入的辦法。

  

  最近一段時間,"物業(yè)管理費(fèi)將下降",準(zhǔn)確地講,應(yīng)是"將調(diào)整"的消息形成了市場的一個熱點(diǎn),其熱度絲毫不亞于1999年美林花園和2000年回龍觀文化居住區(qū)的招標(biāo)曾引發(fā)的轟動。現(xiàn)在,有關(guān)部門正在根據(jù)22日聽證會上收集的意見和建議對收費(fèi)辦法進(jìn)行最后調(diào)整。

  應(yīng)該講,舉凡爭論激烈的事情,其背后必然有著較為深刻的背景,看似只是一個收費(fèi)問題,其所反映出的卻是物業(yè)管理行業(yè)的問題。有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說,這不是單純的價格調(diào)整,而是對收費(fèi)項目的結(jié)構(gòu)性調(diào)整,希望這種價格調(diào)整是整個物業(yè)管理行業(yè)及消費(fèi)習(xí)慣調(diào)整的開始  物業(yè)管理企業(yè)可以從組建方式、內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制、企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系等許多方面進(jìn)行分類。從物業(yè)管理企業(yè)的組建來看,大致可分為五種類型:

  一、由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資設(shè)立的分支機(jī)構(gòu),主要是管理由上級公司開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目。這類公司的最大優(yōu)勢在于項目有保障,并對項目運(yùn)行的全過程有所了解,便于與開發(fā)商協(xié)調(diào)工作。

  二、由房地產(chǎn)部門所屬的房管所轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)轉(zhuǎn)制時間不長,行政色彩較濃。

  三、由大中型企事業(yè)單位自行組建的物業(yè)管理企業(yè),這類企業(yè)福利色彩較濃。

  四、按照公司法要求,由社會上的公司、個人發(fā)起組建的,通過競爭取得房產(chǎn)管理權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)較有活力,必須適應(yīng)市場,提供較好的服務(wù)方可生存。

  五、由街道辦事處組建的物業(yè)管理企業(yè)。

  從物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的運(yùn)作來看,分為三大類:

  一、管理型物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)除主要領(lǐng)導(dǎo)人和各專業(yè)管理部門技術(shù)骨干外,其他各項服務(wù),如保安、清潔、綠化等通過合同形式交由社會上的專業(yè)化公司承擔(dān)。這類公司人員適中精干。

  二、顧問型物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)由少量具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的人員組成,不具體承擔(dān)物業(yè)管理工作,而是以顧問的形式出現(xiàn),收取顧問費(fèi)。這類公司人員少、素質(zhì)高。

  三、綜合性物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)不僅直接接手項目,從事管理工作,還提供顧問服務(wù),適應(yīng)性強(qiáng)。

  從物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系來看,可分為兩大類:

  一、委托服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)。該類企業(yè)接受多個產(chǎn)權(quán)人的委托、管理各棟房屋乃至整個小區(qū),物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)是分開的。

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