買房人的消費(fèi)誤區(qū)得調(diào)整
誤區(qū)一：交錢要少，服務(wù)要好
誤區(qū)二：交不起，就不交
許多人都知道買車與養(yǎng)車費(fèi)用的關(guān)系，可以花幾十萬元買車，每年再花幾萬元修車、養(yǎng)車，對花幾十萬元甚至數(shù)百萬元購買的房屋，因長期以來福利分房養(yǎng)成的習(xí)慣，卻不愿意每年支付千元左右的管理費(fèi)。最近研究表明，在住房的正常使用期內(nèi)，一次性買房的支出與后期所要支付的物業(yè)管理費(fèi)一樣多，也就是說，買房僅僅是住房消費(fèi)的一部分，買了房，住房消費(fèi)才剛剛開始。
少花錢多辦事是人們的普遍心理，可這在物業(yè)管理中卻做不到。物業(yè)管理提供的服務(wù)要以成本作為代價，不存在物超所值，只存在物有所值，所以，這次收費(fèi)辦法調(diào)整才提出了根據(jù)不同需要分級收取的原則。
在聽證會上，還有人提出，拆遷安置房和危改房的購買者，本身收入就低，哪有錢付物業(yè)費(fèi)？這確實是現(xiàn)實情況，也是可以理解的，但這需要國家通過補(bǔ)貼來解決，而不能成為不交費(fèi)的理由，小區(qū)需要管理，即使這種管理是最基礎(chǔ)的，仍會有費(fèi)用發(fā)生。誰家不交費(fèi)，就是對其他業(yè)主權(quán)益的侵占，是不公平的。
物業(yè)管理公司的管理誤區(qū)也得調(diào)整
誤區(qū)一：糊涂賬不公開
誤區(qū)二：停車費(fèi)歸自己
許多物業(yè)公司其實是揣著明白裝糊涂，賬目從來不公開，公開也是一個根據(jù)支出做出的花賬。他們認(rèn)為，賬目是公司自己的事，業(yè)主沒有權(quán)力也沒有必要知道。的確，任何一個企業(yè)都有自己的商業(yè)秘密，但除了其正常的利潤分配業(yè)主無權(quán)過問外，其余的業(yè)主都有權(quán)知道。于理講，我交的錢怎么花的，我當(dāng)然該知道；于法講，北京市頒布的相關(guān)文件早已明確物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)接受小區(qū)管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。
停車費(fèi)是現(xiàn)在小區(qū)業(yè)主反映最多的一個問題。作為全體產(chǎn)權(quán)人購買的公共部位，每月至少150元／車位的停車費(fèi)用大多進(jìn)了物業(yè)公司的腰包。這是對業(yè)主的極大不尊重，是一種管理者而非服務(wù)者的姿態(tài)。其實，這是應(yīng)歸屬全體產(chǎn)權(quán)人的，物業(yè)公司只有權(quán)拿走一定比例的管理費(fèi)用。
這些要求得在法規(guī)調(diào)整中得以體現(xiàn)
買房人的合理要求
要求一：細(xì)化公約
要求二：收費(fèi)要透明、合理、公開
購房人在入住前，都要簽一份《物業(yè)管理公約》，但是一般是在辦理入住時簽，沒有時間也沒有可能仔細(xì)閱讀，而且，這也是一份格式合同，購房人幾乎沒有選擇的理由。
其實，《物業(yè)管理公約》應(yīng)是一份詳盡的合同，在香港，這種公約可能多達(dá)幾十頁。入住后出了問題，一切按《公約》說話，非常明確、簡單。而我們的《公約》，往往形式大于內(nèi)容，真正發(fā)生問題，往往找不出什么書面的憑證。
明明白白消費(fèi)的原則在物業(yè)管理中體現(xiàn)得太少，北京幾乎沒有幾家小區(qū)能向業(yè)主按期提供賬單。現(xiàn)實的情況往往是，交了，卻不知怎么花的。
最新消息：北京市國土資源與房屋管理局物業(yè)處正在著手制訂《入住管理辦法》、《物業(yè)管理委員會管理辦法》，所以，關(guān)于這兩點(diǎn)此部分不再涉及。
物業(yè)管理公司的合理要求
要求一：對惡意欠費(fèi)的制裁
要求二：不可預(yù)支成本要有預(yù)算
要求三：調(diào)高過低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)管理公司也有自己的苦衷，首先，時下小區(qū)往往50％～60％，最高也不過90％的物業(yè)費(fèi)收繳率讓其難以維持運(yùn)作，而現(xiàn)有法規(guī)與公約中卻沒有對惡意欠費(fèi)者的制裁。
其實，除了保潔、保安、維修等基本費(fèi)用外，在物業(yè)管理實踐中，經(jīng)常會有些事先沒有想到又必須得花、按正常開支無法實現(xiàn)的項目，如一些社區(qū)活動、辦事處或居委會下達(dá)的任務(wù)等等，當(dāng)然，還包括物業(yè)管理企業(yè)解決問題時必要的公關(guān)費(fèi)用。
老辦法中規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確有些偏低，不過，現(xiàn)在的新辦法將收費(fèi)分檔，尤其對保安、保潔等以前非常低的收費(fèi)有了調(diào)整，可能會好一些，另外，一些企業(yè)也想出了自己發(fā)揮資源整合作用，組織社會力量、社區(qū)服務(wù)來滿足業(yè)主需要，同時自己也不增加過多投入的辦法。
最近一段時間，"物業(yè)管理費(fèi)將下降"，準(zhǔn)確地講，應(yīng)是"將調(diào)整"的消息形成了市場的一個熱點(diǎn)，其熱度絲毫不亞于1999年美林花園和2000年回龍觀文化居住區(qū)的招標(biāo)曾引發(fā)的轟動。現(xiàn)在，有關(guān)部門正在根據(jù)22日聽證會上收集的意見和建議對收費(fèi)辦法進(jìn)行最后調(diào)整。
應(yīng)該講，舉凡爭論激烈的事情，其背后必然有著較為深刻的背景，看似只是一個收費(fèi)問題，其所反映出的卻是物業(yè)管理行業(yè)的問題。有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說，這不是單純的價格調(diào)整，而是對收費(fèi)項目的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，希望這種價格調(diào)整是整個物業(yè)管理行業(yè)及消費(fèi)習(xí)慣調(diào)整的開始 物業(yè)管理企業(yè)可以從組建方式、內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制、企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系等許多方面進(jìn)行分類。從物業(yè)管理企業(yè)的組建來看，大致可分為五種類型：
一、由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)，主要是管理由上級公司開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目。這類公司的最大優(yōu)勢在于項目有保障，并對項目運(yùn)行的全過程有所了解，便于與開發(fā)商協(xié)調(diào)工作。
二、由房地產(chǎn)部門所屬的房管所轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)轉(zhuǎn)制時間不長，行政色彩較濃。
三、由大中型企事業(yè)單位自行組建的物業(yè)管理企業(yè)，這類企業(yè)福利色彩較濃。
四、按照公司法要求，由社會上的公司、個人發(fā)起組建的，通過競爭取得房產(chǎn)管理權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)較有活力，必須適應(yīng)市場，提供較好的服務(wù)方可生存。
五、由街道辦事處組建的物業(yè)管理企業(yè)。
從物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的運(yùn)作來看，分為三大類：
一、管理型物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)除主要領(lǐng)導(dǎo)人和各專業(yè)管理部門技術(shù)骨干外，其他各項服務(wù)，如保安、清潔、綠化等通過合同形式交由社會上的專業(yè)化公司承擔(dān)。這類公司人員適中精干。
二、顧問型物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)由少量具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的人員組成，不具體承擔(dān)物業(yè)管理工作，而是以顧問的形式出現(xiàn)，收取顧問費(fèi)。這類公司人員少、素質(zhì)高。
三、綜合性物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)不僅直接接手項目，從事管理工作，還提供顧問服務(wù)，適應(yīng)性強(qiáng)。
從物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系來看，可分為兩大類：
一、委托服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)。該類企業(yè)接受多個產(chǎn)權(quán)人的委托、管理各棟房屋乃至整個小區(qū)，物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)是分開的。
