一、問題的提出
2001年，位于北大、清華和中科院附近的水情木華院是北京海淀區(qū)銷售的熱點樓盤。一期尚未竣工，二期期房已銷售完畢。購房者多是中關(guān)村附近的新貴和IT界的精英。②隨著小區(qū)工程的相繼竣工，大批業(yè)主的進入，開發(fā)商遺留的和相關(guān)的社會管理問題導致的業(yè)主和物業(yè)管理之間的矛盾日趨尖銳。2001年12月10日，業(yè)主群體訴訟將開發(fā)商告上法庭。③一時轟動京城。
物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，逐漸走進人們的生活。在不少地方，人們尚未來得及享受喬遷之喜，就被物業(yè)管理拖進了無限的煩惱。近一段時期以來，物業(yè)糾紛的數(shù)量不僅有上升的趨勢，而且矛盾沖突業(yè)有所升級。例如出現(xiàn)了保安打業(yè)主，業(yè)主集體上訪等一系列的極端事件。④一致于人們發(fā)出了這樣的感嘆“住著漂亮的新居，受著物業(yè)管，繳著冤枉錢。”
物業(yè)糾紛是怎樣產(chǎn)生的，有哪那些爭議，物業(yè)管理現(xiàn)狀和糾紛法律特征又如何，國外又是如何管理物業(yè)和解決糾紛的。筆者作律師，2000年被派海外留學，攻讀國際經(jīng)濟法，已學成歸國，本文結(jié)合自己十余年的律師訴訟經(jīng)驗，詳細研究物業(yè)糾紛產(chǎn)生的原因和爭議類型，物業(yè)管理現(xiàn)狀和糾紛法律特征，國外的管理物業(yè)和解決糾紛的經(jīng)驗。
由于筆者才疏學淺，文章一定存不少問題，請批評指正。
二、物業(yè)糾紛類型和法律特征
?。ㄒ唬?、物業(yè)糾紛類型
物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，逐漸走進人們的生活也是近幾年的事。因此，反映在司法訴訟實踐中的問題對人們而言也是全新的。但是，依據(jù)最高人民法院2000年下發(fā)的[2000]26號文件的有關(guān)規(guī)定和相關(guān)的法律⑤，如《合同法》，從司法訴訟實踐的角度審視物業(yè)糾紛，主要有以下幾種類型：
第一、公攤面積不清導致的糾紛：商品房的公攤面積計算是一個十分復雜的專業(yè)計算問題，涉及一系列復雜的建筑規(guī)范合國家標準。早在1995年建設(shè)部就發(fā)文成立專門的機構(gòu)進行商品房的公攤面積計算分擔測量。開發(fā)商往往注重整體的建筑，在分攤商品房的公攤面積計算由房管部門發(fā)放產(chǎn)權(quán)時予以注明。一旦房管部門發(fā)放產(chǎn)權(quán)時予以注明合相關(guān)的測量計算有誤，公攤面積不清就導致的糾紛，業(yè)主訴訟將開發(fā)商告上法庭。
第二、設(shè)施不全和不按期完成，導致的合同違約糾紛：業(yè)主和開發(fā)商在喬遷之前簽訂合同，讓業(yè)主先承擔付款義務(wù)，以此解決開發(fā)商的融資困難。簽訂合同之前，開發(fā)商往往承諾過多，有些已經(jīng)超越了開發(fā)商的能力范圍，如三通的問題，有些是政府壟斷行業(yè)的行為。一旦政府壟斷行業(yè)存在官僚主義和資金問題，導致合同違約，開發(fā)商應(yīng)承擔合同違約責任，導致合同違約糾紛。
第三，物業(yè)管理不作為導致的合同糾紛：依據(jù)業(yè)主和開發(fā)商之前簽訂的有關(guān)物業(yè)管理合同，雙方確立一系列權(quán)利義務(wù)。如物業(yè)承擔安全及服務(wù)義務(wù)。但是受計劃經(jīng)濟體制的影響，物業(yè)管理有時顛倒市場主體的位置和應(yīng)承但的義務(wù)，管而不理，一致于業(yè)主享受不到繳費后的服務(wù)。進而用違法的方法，如不繳費和不服從管理等最原始的手段，進行維權(quán)，導致保安打業(yè)主，業(yè)主集體上訪等一系列的極端事件。
第四、建筑質(zhì)量問題導致的物業(yè)管理糾紛：業(yè)主喬遷之后，相關(guān)的管理服務(wù)有時轉(zhuǎn)移到物業(yè)管理公司，開發(fā)商延續(xù)建筑開發(fā)所獲取的后續(xù)利益。目前，全國70%的物業(yè)公司中，有一半以上屬于開發(fā)商，這種體制，為糾紛埋下了隱患。⑥當然，司法訴訟實踐中還有其他的類型。但這不是主流。
（二）、物業(yè)糾紛的法律特征
依據(jù)最高人民法院2000年下發(fā)的[2000]26號文件的有關(guān)規(guī)定和相關(guān)的法律⑦，如《合同法》，物業(yè)糾紛本質(zhì)是一合同糾紛。因此，有以下法律特征：
第一、物業(yè)管理合同是雙方法律關(guān)系的基礎(chǔ)。隨著房改的深化，福利房逐步取消，新型的住房消費關(guān)系逐步確立。物業(yè)管理合同作為雙方法律關(guān)系的基礎(chǔ)，以合約的形式，按照雙方意思自治原則，確立雙方法律關(guān)系。物業(yè)管理合同涉及雙方的權(quán)利和義務(wù)?；诖耍罁?jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，雙方地位平等，權(quán)利義務(wù)一致。依法成立的合同有法律約束利。應(yīng)當全面履行。⑧一方不履行或者履行不合約定，應(yīng)承擔相應(yīng)的法律責任。⑨第二、物業(yè)管理合同是一服務(wù)合同，業(yè)主履行了付款義務(wù)后，物業(yè)管理公司就應(yīng)承擔相應(yīng)的義務(wù)，這些義務(wù)甚至有時超越了市場體的義務(wù)。如社區(qū)保安義務(wù)本是公安機關(guān)的義務(wù)。⑩由于服務(wù)具有無形性和不可儲藏性，體現(xiàn)在商品屬性之外和消費同時發(fā)生，即服務(wù)的過程即是消費的過程。11就服務(wù)和消費的關(guān)系上講，由于服務(wù)產(chǎn)生時同時被消費，物業(yè)管理公司和業(yè)主形成一種互動關(guān)系，只要業(yè)主依次繳費，物業(yè)管理公司就應(yīng)當承擔較長時間的合同責任和法律責任。12第三、調(diào)整物業(yè)合同雙方法律關(guān)系的法律較復雜，不僅涉及合同法，而且涉及相關(guān)的一系列行政法規(guī)。物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，逐漸走進人們的生活也是近幾年的事。因此，反映在司法訴訟實踐中的問題對人們而言也是全新的。以前是通過居民委員會調(diào)解，1995年頒布實施的《城市房地管理法》僅僅是規(guī)范城市房地管建設(shè)，幾乎不涉及物業(yè)管理。13至此，合同法沒有專門的條款予以規(guī)范。國家還沒有相應(yīng)的條例和法律法規(guī)。14僅在部分有立法權(quán)的省市頒布實施了地方的物業(yè)管理條例。15第四，物業(yè)合同雙方法律關(guān)系的主體數(shù)量明顯不相稱：依據(jù)物業(yè)合同所確立的雙方法律關(guān)系的主體呈現(xiàn)出明顯的不對稱一方面是物業(yè)公司，另一方面是業(yè)主。業(yè)主數(shù)量動輒幾百甚至上千。如，前述個案一期業(yè)主數(shù)量達200之眾，訴訟時必須采取代表訴訟制度。16有時在實踐中，開發(fā)商作為主債務(wù)人和物業(yè)公司承擔連帶責任。17這是因為物業(yè)公司一般作為分支機構(gòu)，依據(jù)民事訴訟法不具備完整意義上的訴訟主體資格。
三、物業(yè)糾紛的法律分析
綜觀物業(yè)糾紛類型和法律特征，不難發(fā)現(xiàn)物業(yè)糾紛原因無外乎以下幾中原因：
第一、法制不健全是導致物業(yè)糾紛的主要原因，如前所述，物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，也是近幾年的事。1995年頒布實施的《城市房地管理法》僅僅是規(guī)范城市房地管建設(shè)，幾乎不涉及物業(yè)管理。18國家還沒有相應(yīng)的條例和法律法規(guī)。19僅在部分有地區(qū)立法。20在實踐中雙方簽定的合同有時又不規(guī)范，權(quán)責利不清。出現(xiàn)問題很難處理。調(diào)解不成必須訴訟，法律適用又較困難。21第二、物業(yè)管理體制和社會行政體制不順，也是導致糾紛的重要原因，設(shè)施不全和不按期完成，導致的合同違約糾紛，在現(xiàn)實中占有相當比重。簽訂合同之前，開發(fā)商往往承諾過多，有些已經(jīng)超越了開發(fā)商的能力范圍，如三通的問題，有些是政府壟斷行業(yè)的行為和體制行為，開發(fā)商難以作為，審批程序復雜，難免及時?？墒亲鳛楹贤_立的雙方法律關(guān)系的主體的業(yè)主，依據(jù)消法的有關(guān)規(guī)定，就可以依據(jù)合同所確立的雙方法律關(guān)系，尋求法律救濟。22因此，由于社會行政體制不順導致的社會行政責任就通過合同的形式轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商和物業(yè)公司。顯然對開發(fā)商和物業(yè)公司不公平。違反民法的基本價值觀念。23難怪開發(fā)商和物業(yè)公司為跑手續(xù)付出沉重代價。
