正文： 當(dāng)小區(qū)內(nèi)發(fā)生惡性刑事案件，導(dǎo)致業(yè)主的人身、財產(chǎn)遭受損失，業(yè)主或其近親屬以物業(yè)公司未盡安全保障義務(wù)提起訴訟，要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任的案件也不在少數(shù)，但是同樣的案件在不同的法院卻能得出大相徑庭的判決，法院判例的不一致源于法官對法律理解的不同，也因原被告舉證力度的不同而不同。律師將之歸納起來是以下幾個問題，物業(yè)管理公司在刑事案件中究竟有沒有責(zé)任？有何種性質(zhì)的責(zé)任？物業(yè)公司承擔(dān)或免除責(zé)任的法律依據(jù)是什么？業(yè)主要打贏此類訴訟必須注意以下幾點？
律師認為首先要看《物業(yè)管理合同》對物業(yè)公司責(zé)任和義務(wù)的約定。
物業(yè)管理中的安全保障責(zé)任到底有多大，主要看《物業(yè)管理合同》對雙方（業(yè)主和物業(yè)公司）之間的權(quán)利義務(wù)的約定，合同是否明確包括了物業(yè)公司有義務(wù)確保小區(qū)內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人的人身財產(chǎn)不受不法侵害。如果雙方有明確的約定，物業(yè)公司自然不能免責(zé)。
沈律師指出絕大多數(shù)的物業(yè)管理合同不會對此項義務(wù)進行約定，即使是封閉的高檔住宅小區(qū)也只有諸如“提供24小時保安服務(wù)”等模糊的約定，畢竟“保安不等于保鏢”，物業(yè)公司提供的保安服務(wù)所維護的是公共區(qū)域內(nèi)的安全保障義務(wù)，而不可能對每個業(yè)主的人身、安全承擔(dān)絕對安全的責(zé)任，即使是警察也不能完全地預(yù)防犯罪。
二、看物業(yè)公司是否在合理限度范圍內(nèi)的盡到安全保障義務(wù)。
物業(yè)管理中的安全服務(wù)是為維護小區(qū)的秩序而采取的安全防范措施，嚴(yán)密的防范的確可以減少犯罪活動對業(yè)務(wù)的侵害，但這種防范的力度是有限的，業(yè)主繳納的物業(yè)管理費中包括了清潔費用、綠化費用、保安費用等。用于保安費用的支出并不多，根據(jù)合同法的公平原則，不能苛求物業(yè)提供諸如私人保鏢、物品有償保管合同一樣的服務(wù)。所以一般來說，只要物業(yè)公司盡到了普通的安全注意義務(wù)就可，但如果物業(yè)公司疏于管理，沒有在合理的限度內(nèi)盡到安全保障義務(wù)的，那是要承擔(dān)違約賠償責(zé)任的。
物業(yè)公司疏于管理導(dǎo)致的責(zé)任一般都是明顯的，業(yè)主可以通過證明門衛(wèi)無人值班、門衛(wèi)管理疏松、沒有保安巡邏值班、沒有配備足夠的保安人員、電子監(jiān)控系統(tǒng)失靈、該封閉的出入口沒有封閉、圍墻等圍護裝置倒塌沒有及時修理或看護等。
物業(yè)公司沒有在合理限度范圍內(nèi)的盡到安全保障義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主或物業(yè)使用人人身或財產(chǎn)遭受損失的，雖然該損失是由物業(yè)管理合同外的第三人引起的，但根據(jù)合同法的對第三人侵權(quán)的規(guī)定，物業(yè)公司仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
如果確認物業(yè)公司的疏于管理和刑事案件的發(fā)生有密切關(guān)系，物業(yè)公司存在管理過錯的，由承擔(dān)的是違約責(zé)任，罪犯承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
