物業由誰來管？ 破解物業管理贏利之趨勢
今天物業誰來管？
物業管理交給誰，是許多開發商面臨的新問題。即使是規模很大、項目很多的開發商，自己足見“血脈相連”的物業公司也未必是最好的選擇，而諸如中海、金地這樣的物業公司，與那些和開發商“非親非故”的專業物業公司已沒有本質上的區別。
好物業現如今已經成為促使購房者掏錢的主要因素之一，買房子就是買生活，生活的品質如何，物業管理公司起了關鍵性作用。新的《物業管理條例》規定：“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業”，這既規定了物業管理企業進入市場的途徑，也規定了物業管理企業進入市場的條件。當前，我國物業管理公司基本上已經企業化了，市場上的物業管理企業可分為兩種類型：開發商自辦的物業管理公司和專業化的物業管理公司。
選哪個物管公司做管家？
開發商自辦的物業管理公司是由房地產開發企業投資設立的分支機構，主要是管理由上級公司開發建設的房地產項目。這類公司的最大優勢在于項目有保障，并對項目運行的全過程有所了解，便于與開發商協調工作，屬于 “自己建設，自己管理”的模式。專業化物業管理公司是按照公司法要求，由社會上的公司、個人發起組建，通過競爭取得房產管理權的物業管理企業。一些物業公司雖然“出身”開發商，但是完全市場化運作，必須適應市場，提供較好的服務方可生存。
在選擇物業管理公司之前首先應該處理好開發商、物業公司和業主三者之間的關系。物業公司應將開發商和業主當作客戶，將物業公司、開發商和業主委員會三方的關系定位于建立在平等基礎上的商業合作伙伴關系，其目標是三贏。從法律上看，開發商和業主有兩種關系，一是買賣關系。另一個是委托合同關系。開發商同物業公司這是一種轉委托法律關系，開發商接受業主的委托代為聘用物業公司，他的權利來源于兩方面，一是開發商自己也是業主，二是開發商也是受托人。盡管業主沒有同物業公司直接簽約，物業公司同業主之間也是一種委托關系。當然三者之間的法律關系應以好的公約和合適的合同為前提。
物業管理作為一種民事商務行為，不論其內容如何變化，參與其中的各方應該有一個較為明確的行為規范。公開招標是一種建立三者之間行為規范的最佳方式，通過招投標所簽訂的合同條件是很明確的，也容易得到廣大業主的認可。
未來“管家”由市場選擇
按現行法規規定，在物業未入伙或入伙但業主達不到成立業委會法定人數的情況下，開發商仍可以最大業主的身份決定把物業交給誰管理，許多開發商仍會將項目交給自己的物業管理公司，這對靠市場吃飯的專業物業管理公司來說，有失公允。
開發商在考慮成本等因素時，往往會以自己的物業公司為首選，但從長期經營上來看，物業公司應與開發公司脫鉤，實現社會化、獨立自主經營，開發公司可以集中精力于開發經營活動，負擔也相對減輕。
“有錢賺就應該做”是企業生存的一個基本原則，但市場有利潤空間并不意味著市場運作進入了良性循環。近幾年，越來越多的地區出現了在業主入住后成立了業主委員會、“炒”了原來的物業管理公司的現象。今后物管企業競爭的焦點將體現在費用和服務上，誰能提供更好的服務，誰能更合理地收費，優質優價，誰就可能占領市常目前各個城市物管企業的發展水平差異較大，隨著市場的逐步規范，會導致兩種情況產生：一是經營規模孝服務水平差、信譽低的物管公司因不能適應市場變化，最終破產倒閉；二是這些公司被實力較強、具有專業服務水平的物管企業兼并。
通過招投標選擇物業公司，將成為未來物業管理市場化的主線。物業管理通過招投標，形成規范、有序的市場環境和優勝劣汰的市場競爭機制。
物業管理這種現代化的高效管理體制，從本質上來說是將傳統的無人管、自己管或國家管轉變為專業化、企業化、市場化的商業行為。
物業由誰來管？ 破解物業管理贏利之趨勢
