老舊小區(qū)將建長效管理機制 啟動新物管模式
因物管公司拒收老舊小區(qū)，市建委有關負責人表示，將采用業(yè)主、居委會共同管理的長效機制
目前北京老舊居住區(qū)私搭亂建現象嚴重。
近日，在“老舊居住小區(qū)整治工作安排”市長專題會議上，北京市副市長劉志華表示，今年本市將對272個直管公房小區(qū)進行整治，北京部分老舊居住小區(qū)現存問題將得以解決，對此有業(yè)內人士認為，此次北京市政府提出的建立長效管理機制才是根治老舊小區(qū)癥結的長久之計，否則仍采取以往治標不治本的突擊性“民心工程”，老舊小區(qū)還會重蹈覆轍。
昨日，記者從北京市建委了解到，用于北京老舊小區(qū)的1.5億元整治資金，將通過財政撥款到各個區(qū)縣落實，目前正在操作過程中，至于各個區(qū)縣所獲資金額度，還未對外披露。但是宣武區(qū)、崇文區(qū)老舊小區(qū)的改造力度會大一些。
另據市建委小區(qū)辦宣傳科科長王穎說，對于272個直管公房的整治工作會在今年年內爭取完成，其中包括東城區(qū)胡家園小區(qū)、西城區(qū)小后倉小區(qū)、通州區(qū)玉橋北里小區(qū)等。
「小區(qū)現狀」
一半實行物業(yè)管理制據從北京市物業(yè)管理
商會了解，北京1980年以前建的老舊小區(qū)有3000多個，屬于老舊小區(qū)的有1582個，這些小區(qū)由于建設時間相對久遠，普遍存在房屋老化、配套不齊、綠化面積孝停車位不足等問題。
本次整治內容包括拆除居住小區(qū)內違章建筑和逾期臨時建筑，打通消防通道，實現市政管線的暢通；對小區(qū)內原有道路損毀進行修補；規(guī)范停車管理秩序；對小區(qū)內綠化補建、修葺；完善小區(qū)公共照明；建立長效管理機制。
目前新建小區(qū)實行物業(yè)管理制度，可以保證小區(qū)的正常秩序，但老舊小區(qū)在推行物業(yè)管理過程中卻是舉步維艱，實現物業(yè)管理服務的小區(qū)不足50%，大量社區(qū)居民無法享受到《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務標準》，部分老舊小區(qū)甚至有向城市“貧民區(qū)”發(fā)展的趨勢。
即使一些已經實施了物業(yè)管理制度的小區(qū)，甚至物業(yè)管理水平比較好的小區(qū)，也存在物業(yè)管理收費困難的問題。目前老舊小區(qū)物業(yè)管理收費共分13項，根據相關房改房政策，直管公房房屋使用人一般只交納兩項費用，即衛(wèi)生費和保安費，普通小區(qū)一戶全年收費總額約為84元。盡管是如此低廉的費用，很多物業(yè)管理公司收費只能收到70%左右。
「物業(yè)公司」
不愿接手老舊小區(qū)
一位不愿意透露姓名的物業(yè)公司人士表示：“我無論如何也不會去接手管理老舊小區(qū)物業(yè)，因為這些老舊小區(qū)除物業(yè)管理費收不上來外，有的老舊小區(qū)內電梯幾年不檢查一次，帶病運行，要解決這些遺留問題，沒有幾十萬元下不來，而一般物業(yè)公司一年利潤也就幾十萬元，所以誰也不愿意去填那個窟窿。”
北京戴德梁行物業(yè)管理有限公司企業(yè)事務協調主任王玉珂也表示：“戴德梁行管理的小區(qū)幾乎沒有老舊小區(qū)的項目，即使有也都是非常成熟、品質較高的別墅、公寓等高檔物業(yè)小區(qū)。對于欠費太多，或者沒有贏利點的小區(qū)，戴德梁行不會考慮接手，因為公司運營需要成本，沒有利潤，企業(yè)沒法生存。”
「政府」
新模式管理老舊小區(qū)
昨天，北京市建委物業(yè)處處長劉剛向記者表示：“對于老舊小區(qū)改造難問題，作為主管部門非常希望通過正規(guī)渠道解決，比如通過業(yè)主大會進行招投標選舉物業(yè)公司對小區(qū)進行專業(yè)管理。”
“但是目前來看，物業(yè)公司介入老舊小區(qū)似乎不踴躍，在這種情況下，作為政府部門，就要有新的管理模式推出，對老舊小區(qū)采取新型的管理模式，建立起長效管理機制，比如由老舊小區(qū)業(yè)主和社區(qū)居委會聯合起來，聘請專業(yè)的清洗公司、或者綠化公司、保潔公司、垃圾清運公司等，業(yè)主可以通過花最少的錢來獲取最大的物業(yè)服務效果。”劉剛說。
對此，北京市律師協會物業(yè)管理專業(yè)委員會副主任孟憲生認為：“在直管公房的小區(qū)中，因為不存在業(yè)主大會這樣的產權人共同管理機構，作為居民自治組織的居委會的作用就顯得更為突出。居民委員會應當充分發(fā)揮作用。”
■建議 鼓勵物業(yè)介入小區(qū)管理
對于如何從根本上改變北京老舊小區(qū)現狀，北京市物業(yè)商會在《北京市舊居住區(qū)配套設施的完善與管理問題研究》中指出，要建立老舊社區(qū)的專項維修改造基金，用于社區(qū)未來的永續(xù)經營；建立老舊小區(qū)緊急救助基金用于緊急避險及過渡期的資金保障。建立老舊小區(qū)物業(yè)管理補貼制度等。
北京市物業(yè)商會還建議政府部門促進老舊小區(qū)實施物業(yè)管理，可針對沒有實施物業(yè)管理的老舊小區(qū)，制定改造計劃，擴大實施物業(yè)管理的范圍。其間，政府有關部門要研究老舊小區(qū)推行物業(yè)管理的困難，針對具體問題，逐步推進和實施物業(yè)管理。而且要確立物業(yè)管理公司對小區(qū)物業(yè)管理的惟一性，改變以往多頭管理的局面。因為目前老舊小區(qū)普遍存在住房產權形式多樣的特點，導致小區(qū)有多家物業(yè)管理單位同時對小區(qū)不同物業(yè)進行管理。
另外也可以通過降低物業(yè)管理服務標準的方式推動物業(yè)管理工作的開展，既符合質價相符的市場經濟原則，又避免了社區(qū)多種矛盾的產生。
老舊小區(qū)將建長效管理機制 啟動新物管模式
