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“公共物業管理”是開發商和業主共同享有的法定權利和共同承擔的法定義務
發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:993 ℃

  “公共物業管理”是對小區公共財產的占有、使用、收益和處分。

  《民法通則》第七十八條第二款規定:共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額,對共有財產分享權利,分擔義務。共同共有人對共有財產享有權利,承擔義務。

  根據這條法律規定,對公共財產的占有、使用、收益和處分,既是共有人共同的權利,也是共有人共同的義務。在開發商向第一個業主交付房屋后,公共財產開始形成,對公共財產占有、使用、收益和處分的權利為開發商和業主共同享有,開發商和業主共同享有的權利也是開發商和業主應共同承擔的義務。那么,“公共物業管理”就應當包括下列四個方面的內涵:

  1.“公共物業管理”是財產共有人——開發商和業主之間的權利義務關系,而不是開發商與第三人、或者業主與第三人之間的關系。

  2.開發商和業主之間的權利義務關系是基于對小區公共財產的共有,而不是基于合同。

  3.開發商和業主之間的權利和義務是直接來自法律的規定,而不是來自合同的約定。

  4.開發商和業主共同享有的權利,也是開發商和業主共同承擔的義務,權利和義務是一致的。

  現實中,“公共物業管理”都是通過業主與物業管理公司簽訂《物業管理委托合同》、由業主將小區公共財產委托給物業管理公司管理進行的,這樣,似乎使“公共物業管理”成了物業管理公司與業主之間的合同關系。這顯然違背了《民法通則》第七十八條的規定的。依據《民法通則》第七十八條,“公共物業管理”作為開發商和業主共同享有的法定權利,是不能通過合同的約定賦予或剝奪的;作為開發商和業主共同負有的法定義務,是不能通過合同的約定設立或免除的。

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