導(dǎo)讀：什么是業(yè)主大會?業(yè)主大會如何成立呢?業(yè)主大會成立程序是怎樣的?下面請看小編為您詳細介紹關(guān)于業(yè)主大會成立程序的相關(guān)內(nèi)容。
一、業(yè)主大會的解釋
業(yè)主大會是指在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下、由同物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主組成，對關(guān)系到整體業(yè)主利益的事情進行決議;并通過選舉建立業(yè)主委員會。
二、業(yè)主大會的成立條件
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，或者首套住宅交付使用滿兩年的，該物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
三、業(yè)主大會成立程序
第一：報送材料：
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積50%以上，建設(shè)單位應(yīng)及時告知(入住率告知書)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料，一般包括六項材料：(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;(二)房屋及建筑物面積清冊;(三)業(yè)主名冊;(四)建筑規(guī)劃總平面圖;(五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明;(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;鑒于北京市相關(guān)指導(dǎo)規(guī)則規(guī)定了建設(shè)單位向籌備組移交相關(guān)資料的義務(wù)，此處的移交可做適當變通，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府可根據(jù)實際情況予以掌握。
第二：推薦召集人，召集業(yè)主提出成立申請
建設(shè)單位推薦業(yè)主代表作為臨時召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會;這里的標準有兩個，既可以是占總?cè)藬?shù)5%以上也可以是專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主，而且該權(quán)利也可以由業(yè)主自發(fā)行使。
有點需要注意，該申請是向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出，而不是向居委會提出，新辦法沒有賦予居委會權(quán)利，而且強調(diào)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立和活動中的職責(zé)是“協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督”。
第三：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組
時間：自接到申請之日起60日內(nèi)
組成：由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表等組成，具體組成可結(jié)合各小區(qū)實際情況確定。其中有表決權(quán)的籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，而且非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不得低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二。
組長：由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定。組長不具有表決權(quán)。
第四：籌備組公告及成立(一次公告：籌備組公告)
籌備組應(yīng)當將成員名單、分工、聯(lián)系方式等內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯示位置公告。籌備組自公告之日起成立。
第五：報送材料
建設(shè)單位應(yīng)當自籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，其中的業(yè)主名冊、面積清冊是比較重要的資料，是決定業(yè)主大會業(yè)主表決權(quán)的重要依據(jù)，需注意一點，此處是建設(shè)單位向籌備組報送材料。
第六：錄入信息
第七：開展籌備工作并公告(二次公告：籌備內(nèi)容公告)
籌備工作：
(一)制訂首次業(yè)主大會會議召開方案，確定會議召開的時間、地點、形式、議題及表決規(guī)則;
(二)擬定管理規(guī)約草案、業(yè)主大會議事規(guī)則草案;
管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的擬定工作非常重要，這是小區(qū)業(yè)主行為的基本準則，也是決定小區(qū)管理及議事的重要參照。但目前來講，建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)及業(yè)主對管理規(guī)約、議事規(guī)則的重視程度普遍不高，這些屬于新興事務(wù)，配套法律法規(guī)還不健全，很容易出現(xiàn)發(fā)生糾紛無法可依的情況，這時，管理規(guī)約和議事規(guī)則就顯得尤為重要。如果運用的好，管理規(guī)約、議事規(guī)則將是平衡各方利益，減少和預(yù)防糾紛的重要保障。北京市住建委將會出臺相應(yīng)的示范文本，建議各小區(qū)以示范文本為基礎(chǔ)，參照近幾年發(fā)生的小區(qū)物業(yè)糾紛類型，結(jié)合小區(qū)實際情況進行制定。
(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的表決權(quán)數(shù);
(四)確定首次業(yè)主大會會議上的業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及確認候選人名單，制訂業(yè)主委員會委員選舉辦法;
業(yè)主委員會委員條件：由業(yè)主擔(dān)任，具體條件如下：
委員條件：具有完全民事行為能力; 遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;未被業(yè)主大會依約限制被選舉權(quán)的行使; 熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔;具有一定組織能力;具備必要的工作時間;管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。
主任條件：具有豐富的工作經(jīng)驗和良好的群眾基礎(chǔ);熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策;年齡原則上不超過65周歲，身體健康;經(jīng)連選連任、工作規(guī)范、成效突出的可適當放寬。
特別委員：業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會委員的選舉。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一個自然人只能代表一個法人或者其他組織。
(五)首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。
公告：籌備組應(yīng)自成立之日起60日內(nèi)完成上述工作并公告。
公告形式：書面
公告地點：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置
公示期間：7日，這期間業(yè)主可以提出建議或意見，籌備組應(yīng)當記錄
修改確認期：公示期滿后7日內(nèi)，結(jié)合業(yè)主提出的建議或意見進行修改，確定擬提交表決的內(nèi)容。
籌備組表決：
1、每人享有一票表決權(quán)，籌備組作出決定應(yīng)當經(jīng)籌備組中擁有表決權(quán)的過半數(shù)成員同意(組長沒有表決權(quán));
2、 成員進行表決時應(yīng)當在決議上簽字，注明同意、反對或者棄權(quán)。持保留意見的成員不簽字的，不影響決議的效力。
3、 籌備組應(yīng)當對會議進行書面記錄，籌備組組長應(yīng)當對表決及會議記錄予以簽字確認;
4、 籌備組的業(yè)主代表不能委托代理人參加會議;
籌備費用：籌備相關(guān)費用是由建設(shè)單位承擔(dān)的，包括參會人員開支、場地費用、材料費用等等，這項不能免除，建設(shè)單位應(yīng)將費用支出列明并予以保留，做為已盡該項義務(wù)的證明。
籌備時間：籌備組應(yīng)當自成立之日起3個月內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。
第八：首次業(yè)主大會召開前公告(三次公告：會前公告)
公告時間：首次業(yè)主大會召開前，公告期不少于15日
公告內(nèi)容：首次業(yè)主大會會議議題和需要業(yè)主表決的內(nèi)容
公告形式：書面
公告位置：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置
第九：首次業(yè)主大會正式召開
表決內(nèi)容：
(一)基本內(nèi)容：
1、 管理規(guī)約(草案);
2、 業(yè)主大會議事規(guī)則(草案);
3、 業(yè)主委員會委員。
(二)特別內(nèi)容：
除了基本內(nèi)容外，可以根據(jù)小區(qū)實際情況通過一些其他決議。因為每召開一次業(yè)主大會是比較繁瑣的，增加表決項，提高表決效率是非常有必要的。如有的小區(qū)業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)不僅要設(shè)立業(yè)主委員會，還要設(shè)立監(jiān)事會，而監(jiān)事會委員需要由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，如果在首次業(yè)主大會沒有選舉，還需要再次召開業(yè)主大會表決。
表決形式：
1、 集體討論
2、書面征求意見
3、通過業(yè)主決定共同事項公共決策平臺
投票期限：投票期限最長不得超過45日，遇特殊情況，籌備組可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請延長15日。
表決通過：除特別內(nèi)容里“專項維修資金應(yīng)急支取預(yù)案”需專有部分面積占建筑物總面積三分之二的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二的業(yè)主同意外，其它表決內(nèi)容需專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意：
第十：業(yè)主大會正式成立
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。
十一：表決結(jié)果公告(四次公告：會后公告)
公告時間：自首次業(yè)主大會會議作出決定之日起3日內(nèi)公告
公告時間：不少于7日
十二：會后備案、刻章、登記
(一)業(yè)主委員會備案
1、辦理備案：業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案
2、提交材料：
(1) 籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告;
(2)業(yè)主大會決議;
(3) 管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(4) 業(yè)主委員會委員名單。
3、依法備案：材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府當場予以備案。
4、依法抄送：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)在備案后7日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)縣房屋行政主管部門。
5、書面通報：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在抄送同時將有關(guān)情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。
6、辦理刻章：業(yè)主委員會憑街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的備案證明，向區(qū)、縣公安分局申請刻制業(yè)主委員會印章。
(二)業(yè)主大會登記
經(jīng)業(yè)主表決同意，可以辦理業(yè)主大會登記：
1、業(yè)委會到市房屋行政主管部門辦理業(yè)主大會登記;
2、業(yè)委會憑登記證明，向區(qū)縣公安分局申請記刻制業(yè)主大會印章。
