正文：業主家中失竊物業公司該不該賠
許多業主都認為自己交了物業管理費、保安費，物業管理公司就要對自己的人身和財產安全負全部責任，如果發生意外，就應由物業管理公司賠償。這種想法對嗎？物管企業是否該對小區發生的盜竊事件負有責任，遭竊業主的損失到底該不該由物管來賠償？已經成為了業主關心的一大熱點問題，讓我們先來看幾個案例。
（一）、案情
2003年11月15日凌晨4時30分許，原告王女士發現家中有異常，認為家中發生了盜竊，遂撥打物業電話，隨后物業管理員趕到現場，并打“110”報了警，后民警趕到現場進行了勘察，發現屋內有翻動的痕跡，但至本案庭審結束時，該案件尚未偵破。另據原告報案稱家中丟失了三星手機一部、索尼收錄機一臺及現金130元。原告認為，雙方簽定的合同約定：被告負責維護小區的公共秩序，包括巡視、門崗值勤、盤查可疑人員。由于被告管理不嚴，監視裝備失效，保安人員失職，導致家中發生入室盜竊案件。被告方違反合同的約定，未達到約定的管理目標，造成原告經濟損失的，被告應給予原告賠償。被告辯稱，由于原告所述盜竊發生時，被告積極進行了協助，履行了合同及法定義務，不存在過錯。且盜竊案件尚未偵破，無法認定盜竊事實的存在，也無法準確確定財產的實際損失，更何況盜竊屬于犯罪行為，應由犯罪分子承擔責任，故不同意原告的訴訟請求。法院經審理認為：當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實，有責任提供證據加以證明，沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。本案中，原告要求被告承擔因盜竊所造成的損失，但至本案庭審結束時，刑事案件尚未偵破，原告的損失尚無法準確界定，而原告亦未向本院提交其他證據證明其所受到的損失，故對原告要求被告賠償經濟損失的訴訟請求，本院不予支持。最終法院判決駁回了原告的訴訟請求。
2004年12月22日晚，家住在中山市火炬開發區一住宅小區的張某，一回到家門口便發現情況不妙：只見自家鋼制防盜門和木門的鎖頭被人撬壞，整個門都損毀變形。入房一看，箱柜、衣物一片狼藉，張某遂報案。據統計，張某家中被盜財物損失共計損失價值59560元。張某認為，自己每月繳交物業管理費，把自家財產交給物業公司看管，如今小偷破門而入，物業公司竟毫無知覺，不管怎么說都存在管理上的疏忽，應賠償自己的全部損失。事發后，張某找到物業公司協商賠償事宜，但該公司不予理會。張某遂把物業公司告到中山市人民法院，要求該公司賠償損失59560元。物業公司仍不愿承擔業主分文損失，辯稱其管理服務已達到國家ISO9001管理質量認證，認真落實了保安員職責制度、交接班制度，對車輛的進出做好登記制度，無奈小偷厲害，是小偷偷走業主的東西，業主應通過公安機關向小偷索賠。中山市中級人民法院經審理認為，物業公司在公約、小區管理規程等文件中均承諾對小區物業及居民人身、財產負有安全保障義務。物業公司對小區居民住宅的保安巡邏顯然存在疏漏，對罪案未能及時發現、制止，對由此造成的損失負有一定過錯，應承擔相應的賠償責任。因案件發生在室內，發現入室盜竊有一定難度，而業主對其室內財產負有主要的安全保障責任，故法院判決物業公司承擔20％的賠償責任。
2006年9月7日，董先生下班后發現，其位于海淀區某家園小區的住所被盜，警方認定是入室盜竊。“我們家住1層，曾要求物業安裝防盜門窗，但被拒絕。”業主董先生認為是物業公司沒有盡到防范義務，將物業公司訴至海淀法院，索賠近4萬元的損失。法庭上，董先生細數了物業公司保衛不力的幾大“罪狀”：小區原定的每棟樓1名保安配制變為4棟樓1名保安；樓內報警電話早已過時，未及時更新；小區紅外防盜系統也不能正常使用。董先生認為，作為小區的管理者，物業公司沒有保障業主人身財產安全，應該給予賠償。法院經審理認為，董先生沒有為幾大“罪狀”提供證據證明，所以法院不予采信。且《萬泉新新家園房屋裝修管理規定》規定的“嚴禁以任何形式封閉陽臺、露臺，嚴禁在房間、窗戶外側安裝任何物件”，未違反相關法律、法規，應屬有效。同時，法院認為，物業公司為業主提供的安全保衛服務僅為小區范圍內公共區域的安全保障，不包括業主住房內的財物保管服務，所以不能苛求物業公司的保安服務能夠防止一切盜竊案件的發生。法院認定物業公司只負責小區公共區域的安全，不包括業主住房內的財物保管服務，駁回了董先生的訴訟。
（二）、分析
在現實中，由于第三人盜竊侵權造成的損害，往往會由于刑事案件未偵破或損失未完全挽回，業主轉而要求物業公司承擔責任。實踐中，此類案件屢見不鮮。由于法律、行政法規對此所做的規定較少，導致各級法院在處理此類案件時，主觀性比較大，依據和觀點各不相同，同案不同判的情況比比皆是。究竟業主家中失竊物業公司該不該賠呢？讓我們首先來了解一下物業管理公司與業主之間民事法律關系及物業管理合同的法律屬性。
一、物業管理公司與業主之間民事法律關系及物業管理合同的性質
物業管理機構與業主、業主委員會或者其他組織所簽定的合同即是物業管理合同。物業管理合同作為連接物業公司和業主的契約，是物業公司的物業經營權產生的原因，同時，也是業主要求物業公司承擔違約責任的主要依據。物業管理，一般是指根據業主、業主委員會或者其他組織的委托，物業管理機構對物業進行維護、修繕、管理，對物業區域內的公共秩序、交通、消防等事項提供協助管理或者服務的活動。
就物業管理合同的性質而言，其應屬無名合同。物業公司與業主之間是委托管理關系，其構成要件類同于委托關系。對無名合同的法律調整，應當運用總則的規定，并可以參照與其相類似合同的法律規定。其具有如下特點：1、物業管理合同受相關物業管理法規及《合同法》的調整。2、物業管理合同不同于保管合同。物業管理公司的主要合同義務是管理職責，不形成物業管理公司對業主、物業使用人家中財物的保管、賠償責任。3、物業管理合同與委托合同并不完全一致。委托合同任何一方均有權單方解除合同；而物業管理合同雙方均不得任意取消或解除合同。
二、物業公司的合同義務
根據《物業管理條例》的規定，結合實踐來看，物業公司的合同義務主要有以下幾種：1、公用設施、設備、場所的維護修繕義務。對物業共用部位、共用設施設備的日常運行進行維護；2、環境衛生、園林綠地的維護義務。對物業管理區域內的衛生進行清潔、對物業管理區域內的綠化進行灌溉、養護；3、安保義務。物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。4、公共事務管理義務。對物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。5、其他義務。由合同雙方約定的由物業公司承擔的義務。
