物業(yè)管理公司對(duì)于業(yè)主的裝修進(jìn)行監(jiān)管屬于物業(yè)管理公司的一項(xiàng)義務(wù)，一般來(lái)說(shuō)，此項(xiàng)義務(wù)在物業(yè)管理合同中均有體現(xiàn)。基于此，物業(yè)管理公司有責(zé)任對(duì)業(yè)主在裝修過(guò)程中的行為進(jìn)行必要的限制。
首先，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)審查業(yè)主的裝修方案，將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主和業(yè)主委托的裝飾裝修公司，并與業(yè)主簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容；裝飾裝修工程的實(shí)施期限；允許施工的時(shí)間；廢棄物的清運(yùn)與處置；住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求；禁止行為和注意事項(xiàng)；管理服務(wù)費(fèi)用；違約責(zé)任等。應(yīng)注意的是，在簽訂協(xié)議時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)告之業(yè)主在裝修時(shí)不得影響房屋整體結(jié)構(gòu)；應(yīng)考慮樓層樓板承載力；裝修材料應(yīng)符合防火的有關(guān)規(guī)定；不影響毗鄰房屋的安全使用；不影響其他業(yè)主的正常使用。
其次，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議加強(qiáng)對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)的巡視和檢查：監(jiān)督業(yè)主或裝修公司將施工垃圾和其他廢棄物運(yùn)到指定地點(diǎn)；監(jiān)督業(yè)主或裝修公司按規(guī)定允許的裝修施工時(shí)間施工，以免影響其他業(yè)主的生活和休息；指導(dǎo)業(yè)主或裝修公司接電、接水，并隨時(shí)檢查裝修施工是否采取必要的安全措施和消防措施；監(jiān)督業(yè)主或裝修公司是否擅自變動(dòng)涉及房屋整體安全的部位和設(shè)施。如果發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者裝修公司有違反協(xié)議的行為，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止；已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)依法處理。對(duì)業(yè)主或者裝修公司違反協(xié)議的，追究違約責(zé)任
最后，裝修結(jié)束后，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)進(jìn)行驗(yàn)收，凡有違反協(xié)議的行為，應(yīng)要求裝修恢復(fù)或賠償；沒(méi)有違反協(xié)議的，應(yīng)及時(shí)退還裝修押金。
物業(yè)管理公司有權(quán)收取裝修管理費(fèi)嗎？
目前，當(dāng)業(yè)主進(jìn)行裝修時(shí)，很多物業(yè)管理公司都要收取一定的費(fèi)用。這些費(fèi)用總體看來(lái)，分為兩種類型：一種是可以退還的，主要是裝修押金，金額一般為1000元至4000元不等；一種是不可退還的，往往被稱為裝修管理費(fèi)，一般為幾百元。大多數(shù)的業(yè)主都認(rèn)為這兩筆錢(qián)物業(yè)管理公司不能收取。因?yàn)檫@個(gè)問(wèn)題產(chǎn)生的糾紛在現(xiàn)實(shí)中不乏少數(shù)。那么，物業(yè)管理公司有權(quán)這樣做嗎？收取這兩筆費(fèi)用的依據(jù)是什么？
關(guān)于裝修是否收取裝修押金問(wèn)題，一方面，國(guó)家沒(méi)有明確規(guī)定；另一方面，裝修過(guò)程中存在較大安全隱患，私拆承重墻、堵塞下水管道、施工擾民、裝修人員隨意進(jìn)出造成治安混亂等問(wèn)題都會(huì)對(duì)小區(qū)公共利益造成損害，用電梯運(yùn)水泥、沙子也會(huì)對(duì)公共部位造成磨損。物業(yè)管理公司在此過(guò)程中確實(shí)要投入人力物力進(jìn)行管理和約束。因此，物業(yè)管理公司收取一定的裝修押金是合理的。如果業(yè)主在房屋裝修中違反規(guī)定，給小區(qū)內(nèi)的其他業(yè)主造成損失，該業(yè)主應(yīng)予以賠償；如果裝修完成后經(jīng)物業(yè)管理公司驗(yàn)收沒(méi)有問(wèn)題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)退還已收取的裝修押金。
對(duì)于裝修管理費(fèi)的問(wèn)題，由于物業(yè)管理公司與業(yè)主之間是平等的民事主體，他們之間存在著委托合同關(guān)系，物業(yè)管理公司是否應(yīng)當(dāng)收取裝修管理費(fèi)以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)首先要看物業(yè)管理合同中是否有對(duì)此項(xiàng)的約定，合同中若沒(méi)有約定，物業(yè)管理公司是不能收取上述費(fèi)用的。
物業(yè)管理公司提供服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)。如果物業(yè)管理公司提供了額外的服務(wù)，并被業(yè)主接受，那么物業(yè)管理公司就有理由要求相應(yīng)的報(bào)酬。反之，如果并沒(méi)有額外的服務(wù)，就不可巧立名目收費(fèi)。物業(yè)管理公司是為全體業(yè)主服務(wù)的，所以只有當(dāng)裝修行為可能會(huì)對(duì)整個(gè)物業(yè)、共同部位或其他業(yè)主造成損失時(shí)，才需要物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。一般說(shuō)來(lái)，物業(yè)管理公司不能無(wú)故扣押業(yè)主的裝修押金，也不應(yīng)當(dāng)向業(yè)主收取諸如裝修管理費(fèi)等類似的費(fèi)用。
物業(yè)管理公司是否應(yīng)對(duì)業(yè)主的違約行為承擔(dān)管理不善的責(zé)任？
由于個(gè)別業(yè)主在小區(qū)內(nèi)的行為違反規(guī)定，而對(duì)小區(qū)內(nèi)的其他業(yè)主或公共設(shè)施造成損失，此時(shí)物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主的違約行為是否要承擔(dān)管理不善的責(zé)任呢？
物業(yè)管理公司作為受托實(shí)施管理的公司，應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行相應(yīng)的管理義務(wù)。但是，物業(yè)管理公司是一個(gè)民事主體而非行政管理機(jī)關(guān)，因此，物業(yè)管理公司是不能采取強(qiáng)制措施的，它所能做的僅僅是在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)向業(yè)主及使用人提出改進(jìn)意見(jiàn)，而不能直接采取行政制裁手段。因此，只要物業(yè)管理公司向業(yè)主提出了整改意見(jiàn)，應(yīng)當(dāng)說(shuō)就已盡到了依管理合同而履行的義務(wù)。對(duì)于業(yè)主的違約行為物業(yè)管理公司不承擔(dān)責(zé)任。
但是，如果物業(yè)管理公司根本沒(méi)有履行監(jiān)督管理義務(wù)，沒(méi)有能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并提出建議，也沒(méi)有及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理公司就違背了物業(yè)管理合同的義務(wù)，此時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。例如業(yè)主違反業(yè)主公約中的約定，擅自將屋內(nèi)的承重墻拆除。物業(yè)管理公司遇到這種情況應(yīng)當(dāng)馬上制止，如果物業(yè)管理公司怠于行使自己的職權(quán)，沒(méi)有及時(shí)對(duì)這種行為進(jìn)行處理，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)管理不善的責(zé)任。
