北京市建委日前印發(fā)了《關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)的通知》，對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的存繳標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整。按照新的存繳標(biāo)準(zhǔn)，今后多數(shù)商品房業(yè)主首期交納的住宅維修資金會(huì)略有減少。這一舉措讓不少即將購(gòu)房的人得到不少實(shí)惠，然而對(duì)許多老業(yè)主來(lái)說(shuō)，住宅專項(xiàng)維修資金的使用仍然是他們的一塊“心病”。
換部電梯用時(shí)一年老業(yè)主遇上新問(wèn)題
家住方莊某小區(qū)的張女士最近致電本報(bào)，反映了她所遇到的問(wèn)題。張女士說(shuō)，她所居住的小區(qū)始建于上世紀(jì)九十年代，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間使用，許多公共設(shè)施都已經(jīng)老化，尤其突出的是電梯的問(wèn)題。“我們樓有三個(gè)電梯，用到現(xiàn)在已經(jīng)破舊不堪了，里面的許多部件也已經(jīng)無(wú)法使用，還經(jīng)常出現(xiàn)卡人、停車的狀況。”在眾多業(yè)主的強(qiáng)烈要求下，物業(yè)公司于去年年底開(kāi)始更換電梯，但每個(gè)樓只更換一部電梯，而且速度奇慢。“樓下物業(yè)的人說(shuō)，換到我們這棟樓的電梯至少得等到明年了。”張女士對(duì)此非常氣憤，在她多次打電話詢問(wèn)物業(yè)公司后，對(duì)方給出的答復(fù)是：“由于資金安排的問(wèn)題。”張女士詢問(wèn)具體問(wèn)題是什么卻得不到答復(fù)。
張女士認(rèn)為，包括自己在內(nèi)的業(yè)主交納了住宅專項(xiàng)維修資金，就有權(quán)在必要時(shí)動(dòng)用該資金。而物業(yè)公司更換電梯，如果動(dòng)用了這筆錢就應(yīng)當(dāng)告知自己，而且使用的過(guò)程應(yīng)當(dāng)透明，讓廣大業(yè)主清楚具體使用狀況。而像現(xiàn)在這樣，使用了大筆資金改造電梯，卻拋開(kāi)廣大業(yè)主，實(shí)在不應(yīng)該。目前，張女士已經(jīng)向業(yè)委會(huì)反映了這件事，等待進(jìn)一步處理。
泰和泰（北京）律師事務(wù)所的黃艷律師認(rèn)為，住宅專項(xiàng)維修資金由于涉及的方面較多，目前的許多管理程序還處于完善當(dāng)中，因此對(duì)該資金的管理問(wèn)題一直是許多業(yè)主關(guān)心的焦點(diǎn)。與此同時(shí)，由于沒(méi)有具體的使用實(shí)施規(guī)定，對(duì)維修工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用額度、如何使用等，業(yè)主往往也難以達(dá)成共識(shí)，這往往是引起諸多糾紛的原因。
維修資金怎么用？三成業(yè)主不知情
住宅專項(xiàng)維修資金又常被稱為商品房的“養(yǎng)老金”。由于房屋和小區(qū)公共設(shè)施建成后不可避免面臨老化及其他質(zhì)量問(wèn)題，這筆錢是業(yè)主們?yōu)楸ＷC房屋“病有所醫(yī)”而提前儲(chǔ)備的。而對(duì)于一個(gè)新樓來(lái)說(shuō)，入住初期需要使用這筆錢的機(jī)會(huì)很少，而越往后，對(duì)這筆錢的使用率則越高。因此，許多業(yè)主盡管交了這筆錢，但直到真正使用這筆錢以前，他們對(duì)這筆錢的去向以及使用狀況并不了解。
某知名網(wǎng)站曾就住宅專項(xiàng)維修資金做過(guò)一個(gè)調(diào)查。調(diào)查中，在“您所在小區(qū)使用過(guò)住宅維修基金嗎？”一欄中，有37.1%的人表示“不清楚”，另有60%的人表示“沒(méi)使過(guò)”，只有不到3%的人確定它們小區(qū)“使用過(guò)”住宅專項(xiàng)維修資金。而調(diào)查中的另一個(gè)數(shù)據(jù)，則顯示了許多業(yè)主對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的使用存在著誤解。在“您認(rèn)為住宅維修基金的使用范圍應(yīng)包括哪些？”的問(wèn)題中，有30.1%的業(yè)主認(rèn)為使用范圍應(yīng)包括“業(yè)主房屋的主體結(jié)構(gòu)”，而實(shí)際上這一部分并不在維修資金的使用范圍內(nèi)。在今年2月1日開(kāi)始實(shí)施的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》中，明確指出了四項(xiàng)費(fèi)用禁止從維修資金中支出，而一直以來(lái)被人們爭(zhēng)論不休的建筑外墻清潔費(fèi)用、公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用也被明確列在禁止之列。黃艷律師認(rèn)為，隨著更多實(shí)施細(xì)則的出臺(tái)，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的矛盾將進(jìn)一步減少，但相關(guān)法規(guī)的宣傳普及仍然不可忽視。
CPI面前避免價(jià)值縮水是難題
除了上述問(wèn)題，業(yè)主們對(duì)于這筆龐大的住房“養(yǎng)老金”，還有著其他一些困惑：不少業(yè)主擔(dān)心，已經(jīng)入住小區(qū)幾年了，維修基金沒(méi)有動(dòng)用過(guò)，那么面對(duì)目前每年百分之三到四的通貨膨脹率，三年時(shí)間就面臨著10%以上的貶值。等到了需要?jiǎng)佑镁S修基金時(shí)，這筆錢還能支付當(dāng)時(shí)的開(kāi)支嗎?按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，在保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將住宅專項(xiàng)維修資金用于購(gòu)買國(guó)債，應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場(chǎng)或者商業(yè)銀行柜臺(tái)市場(chǎng)購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)新發(fā)行的國(guó)債并持有到期。這或許對(duì)這筆資金的保值增值提出了新思路，但是，辦法同時(shí)規(guī)定利用業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意；未成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意。
海淀區(qū)一家物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人表示，目前住宅專項(xiàng)維修資金的托管渠道有多種。由建委統(tǒng)一管理的那些住宅專項(xiàng)維修資金還好，而對(duì)于由小區(qū)自建賬戶管理的維修資金，很難做到讓2/3以上業(yè)主同意買國(guó)債。“就說(shuō)動(dòng)用維修基金吧，要通過(guò)2/3以上業(yè)主的同意，要滿足這一條件已屬不易，更別說(shuō)讓他們同意拿錢買國(guó)債了。有的小區(qū)屬于酒店式公寓，那樣的投資樓盤，想及時(shí)找到業(yè)主都不容易，別說(shuō)讓他們簽字了！”
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