編者按：
12月1日，北京市副市長吉林透露說，《北京市實施〈物業(yè)管理條例〉辦法》已形成初稿并進入論證階段，《辦法》將制定新的物業(yè)服務收費標準和收費項目。他同時稱，目前部分物業(yè)公司服務意識不強，管理制度不健全，物業(yè)服務質量不到位，收費標準和服務標準不能及時公布。
這是北京市力圖通過立法手段來規(guī)范物業(yè)管理和化解物業(yè)糾紛的最新一個嘗試。
之前，因為北京市朝陽法院對拖欠物業(yè)費的業(yè)主進行強制執(zhí)行，引發(fā)輿論高度關注，再次將業(yè)主與物業(yè)公司尖銳的矛盾凸顯出來。
朝陽法院提供的數(shù)字表明，今年該院受理了超過7000件物業(yè)糾紛案，而去年這一數(shù)字為1898件，2002年僅為194件。
這種糾紛在全國都一樣普遍。國家發(fā)改委2004年的相關統(tǒng)計指出，對物業(yè)的投訴，一直位居各類價格投訴問題的第3位。
北京市律師協(xié)會消費者權益法律事務專業(yè)委員會主任、北京市匯佳律師事務所邱寶昌律師稱，就北京地區(qū)來說，業(yè)主與物業(yè)公司的沖突已越來越頻發(fā)、越來越激烈。在有的小區(qū)，與物業(yè)公司有矛盾的業(yè)主的汽車輪胎被扎，有的發(fā)生保安毆打業(yè)主的惡劣事件；有的小區(qū)業(yè)主拉起橫幅、打出標語，游行示威。一些極端事件甚至釀成了治安案件和刑事案件。
為什么會有如此激烈的沖突？是什么原因把業(yè)主們逼上絕境？究竟有沒有解決的良方？本報編輯部試圖從數(shù)以萬計的糾紛中梳理出脈絡，以期解決問題。
一、朱明瑛：“事實服務”是什么意思
著名歌唱家朱明瑛說：“我從來沒想過，我的人生中，還會以一個惡意拖欠物業(yè)費的形象再次揚名。”
去年11月中旬，許多媒體都報道了朱明瑛因拖欠物業(yè)費被訴至北京朝陽法院的消息。北京建國物業(yè)公司起訴稱，他們于今年5月進入朱明瑛所在小區(qū)，并為小區(qū)全部業(yè)主提供了優(yōu)質、高效的物業(yè)管理服務。但朱明瑛經多次催要仍無故拖欠物業(yè)費。建國物業(yè)公司請求法院判令朱明瑛給付物業(yè)管理費及滯納金，冷、熱水費，電費等共計7835.61元。
朱明瑛則稱，自己自從1997年5月入住小區(qū)，從未拖欠過物業(yè)費，一直到去年5月。當時，原物業(yè)公司突然被更換，在她們這些業(yè)主毫不知情的情況下，建國物業(yè)就貼了公告，進駐進來了。“他們不是通過招投標方式進來的，我們業(yè)主在這個事情上，沒有選擇權，甚至連知情權都沒有享受到。他們進來后，游泳池也停了，夏天最熱的時候，大堂也沒有冷氣，原來的康樂設施也不能用了。這樣的服務，我們不滿意，能付物業(yè)費嗎？！”
朱明瑛與物業(yè)公司的這場官司以物業(yè)公司勝訴告終。法院的理由是物業(yè)公司“事實服務”成立。
朱明瑛至今對這個“事實服務”不認同。“難道說，誰強迫要為我服務，我就必須付費？”她認為，建國物業(yè)在不具備法定資格的情況下，擅自對小區(qū)進行“管理”，并能得到法律的認可、支持，是小區(qū)民主的倒退、法律的悲哀。
律師點評：北京市憶通律師事務所主任律師李勁松說，朝陽法院的判決依據(jù)的是北京市高級人民法院此前出臺的關于物業(yè)糾紛的司法解釋。其中的“事實服務”通俗地說，就是只要物業(yè)在小區(qū)服務了，就是“事實服務”，業(yè)主就必須向物業(yè)公司交物業(yè)管理費。“這是典型的強買強賣。”他說。
二、業(yè)委會當?shù)昧吮桓娈敳怀稍?
能夠集注冊會計師、律師和稅務師三“師”身份于一身的人很少，胡密珍是其中的一位。她在工作中是成功的，而她作為業(yè)委會主任卻是失敗的。她領銜的業(yè)委會在和開發(fā)商較量的過程中敗北了。
2001年6月15日，胡密珍所在的中海雅園小區(qū)物業(yè)管理委員會成立(2003年《物業(yè)管理條例》實施之前，業(yè)主委員會被稱為物業(yè)管理委員會———編者注)。就在管委會成立的第10天，管委會發(fā)現(xiàn)一直對小區(qū)實施物業(yè)管理的“北京中海物業(yè)管理公司”不知去向，小區(qū)物業(yè)被另一家以前從未聽說過的“北京中海世紀物業(yè)管理公司”接管。后來大家才得知，這個新的物業(yè)公司是和開發(fā)商簽了合同進來的。
管委會認為，新舊兩家物業(yè)公司的進駐和離開，業(yè)主及管委會不知情，這是一種嚴重的違法行為。另外，世紀物業(yè)在進駐小區(qū)時并無物業(yè)管理資質。為此，小區(qū)物業(yè)管委會于2001年6月29日召開了業(yè)主大會，經業(yè)主表決，一致通過，對世紀物業(yè)不予承認，要求該公司立即撤出小區(qū)，但該公司對管委會的要求置之不理。
之后，小區(qū)管委會征求業(yè)主意見，決定采取公開招聘的方式選出新的物業(yè)公司。
2001年8月20日，中海雅園用公開招標的方式選聘了金羅馬物業(yè)公司。
但由于世紀物業(yè)一直拒絕撤出小區(qū)，導致金羅馬公司無法進駐。金羅馬遂于2002年5月27日，以違約為由將中海雅園管委會推上了被告席。最終管委會敗訴。敗訴后，管委會又向法院提起訴訟，請求法院判令世紀物業(yè)退出小區(qū)。但遺憾的是，這次法院以管委會無訴訟主體資格為由，駁回了其起訴。
至今，中海雅園業(yè)主還只能接受世紀物業(yè)的服務。
律師點評：“請物業(yè)公司像請保姆。可保姆進家門不由主人說了算。當主人對服務不滿意時，主人還不能決定更換。”胡密珍如是評價她所在業(yè)委會當前的尷尬地位。
三、無人支持，欲成立業(yè)委會路漫漫
“業(yè)主心不齊，想成立業(yè)委會太難了。”國內第一個專門為業(yè)主、業(yè)主委員會提供咨詢服務的上海業(yè)偉業(yè)主咨詢服務公司總經理劉生敏說。
果真如此嗎？記者走訪了幾個小區(qū)。
北京白領家園小區(qū)的業(yè)主們在前期的自發(fā)維權過程中已經體驗到了團結的力量，他們希望能夠盡快成立業(yè)主委員會，早日實現(xiàn)自己安居樂業(yè)的夢想。但是，實施過程中，籌備者們面對很多困難。
