前幾天我去看了一個(gè)樓盤，在開發(fā)商的吹噓下簽了購房認(rèn)購書和交了定金，回來仔細(xì)看看認(rèn)購書，發(fā)現(xiàn)是一個(gè)霸王認(rèn)購書，具體為
1、認(rèn)購方須于簽署本《認(rèn)購書》即2006年5月10日之前，攜同本《認(rèn)購書》及首期樓款到出售方指定點(diǎn)，簽署《商品房買賣合同》及有關(guān)文件，逾期則作違約，所有已繳付之樓款及費(fèi)用恕不退還。
2、如認(rèn)購方在上述限期內(nèi)不簽訂《商品房買賣合同》或未能依時(shí)繳付上述各期認(rèn)購樓款違反本《認(rèn)購書》之任何條款時(shí)，出售方可將認(rèn)購方所交全部之款項(xiàng)沒收外并有權(quán)將該物業(yè)另行出售。無論以公開拍賣方式出售或私人交易概由出售方自行處理而無須事先通知認(rèn)購方。因轉(zhuǎn)售而獲取之利益則歸出售方所得，如轉(zhuǎn)讓售價(jià)不足彌補(bǔ)出售方之損失，不足之?dāng)?shù)亦由認(rèn)購方負(fù)責(zé)清償。
3、在未簽署《商品房買賣合同》前，出售方若因任何理由致使該物業(yè)不能出售時(shí)，出售方不受任何事先約定約束。只需退還所收定金給認(rèn)購方，而不附加利息及作出任何賠償。在退還所收定金后，此《認(rèn)購書》自動(dòng)作廢，雙方權(quán)益義務(wù)即時(shí)終止。
4、有關(guān)購買該物業(yè)之律師費(fèi)、登記費(fèi)、辦證稅費(fèi)等政府規(guī)定由認(rèn)購方繳付之一切有關(guān)的稅費(fèi)均由認(rèn)購方負(fù)責(zé)支付。
5、出售方有權(quán)修改該物業(yè)的建筑圖紙，而無須通知認(rèn)購方或征得認(rèn)購方同意。但須經(jīng)政府有關(guān)部門審核為準(zhǔn)。
6、認(rèn)購方必須簽訂由出售方制定的《小區(qū)管理公約》和一份遵守本管理公約的《承諾書》。于物業(yè)交付使用之日起繳付管理費(fèi)。
假設(shè)我去簽合同，發(fā)現(xiàn)合同里面更多的霸王條款，而開發(fā)商不同意協(xié)商調(diào)整或更改，我怎么辦？難道只有接受簽訂合同嗎？有沒有通過法律取消或更正這個(gè)霸王《認(rèn)購書》那？具體怎么辦那？大家能否幫助我想想辦法那？
專家回復(fù)：
1、如果簽認(rèn)購書時(shí)發(fā)展商還沒有取得所售商品房的預(yù)售許可證，則該認(rèn)購書依法為無效的協(xié)議，對(duì)雙方?jīng)]有約束力，任一方可隨時(shí)要求取消該認(rèn)購書，返還已交付的款項(xiàng)（甚至是定金）；
2、如果簽認(rèn)購書時(shí)發(fā)展商已經(jīng)取得預(yù)售許可證，則可通過兩種方式處理：1）以“顯失公平”為由請(qǐng)求人民法院撤銷該認(rèn)購書，一旦被撤銷則款項(xiàng)依協(xié)議無效的結(jié)果處理；2）在無法簽署商品房買賣合同的情況下，既然已經(jīng)有沒收已付款的約定，因此不能直接適用商品房銷售管理辦法中關(guān)于在未能訂立買賣和情況下發(fā)展商應(yīng)返還已收取買受人的帶有預(yù)付款性質(zhì)的款項(xiàng)的規(guī)定。但可以參照“誰違約、誰承擔(dān)責(zé)任”的原則，看不能簽署合同的原因在于買方的惡意違約或是賣方的霸王或嚴(yán)重不公平條款或陷阱條款。如是后者，買受人仍然可以要求發(fā)展商退款。
