各區（縣）房地局、各業主大會、業主委員會:
現將《加強住宅物業業主大會建設的若干規定》印發給你們，自發文之日起執行。《關于使用〈業主委員會備案證〉以及組建業主大會公告示范樣張的通知》（滬房地資物[2004]90號）同時廢止。
附件1：組建業主大會公告示范文本.doc
附件2：業主委員會成立、換屆、變更、注銷備案表及備案證明.doc
上海市房屋土地資源管理局
二○○五年一月三十一日
加強住宅物業業主大會建設的若干規定
為加強住宅物業業主大會建設，規范業主委員會的行為，根據《上海市住宅物業管理規定》(以下簡稱《規定》)、《關于實施〈上海市住宅物業管理規定〉的若干意見》，現就業主大會的組建和日常運作等問題作如下規定：
一、首次業主大會的籌備工作
住宅物業管理區域符合業主大會成立條件的，建設單位應按《規定》第八條的規定提交有關資料。區（縣）房地產管理部門應當及時和街道辦事處（鄉鎮人民政府）依法組織開展業主大會籌建工作。建設單位未按規定提交資料，經區（縣）房地產管理部門督促后仍不改正的，區（縣）房地產管理部門可根據業主提出的成立業主大會的書面要求，組織人員取得相關資料，所發生的費用由建設單位承擔。
業主大會籌備組（以下簡稱“籌備組”）由業主代表組成，一般為5至15人。業主代表由區（縣）房地產管理部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織業主推薦產生。業主代表應當由模范履行業主義務、熱心公益事業、責任心強并有一定組織能力的業主擔任。尚未銷售的物業，建設單位可作為業主代表參加籌備組。籌備組產生后，區（縣）房地產管理部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當將籌備組成員名單在物業管理區域內公告。
籌備組應當在區（縣）房地產管理部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導下，做好下列各項籌備工作：
1、確定召開業主大會會議的形式，由業主代表參加業主大會會議的，確定業主代表產生的方式、人數，并組織業主推薦產生業主代表；
2、確認業主身份以及業主在業主大會會議上的投票權數；
3、確定召開業主大會會議的時間、地點和內容；
4、確定業主委員會委員候選人人數和產生辦法，組織業主推薦產生業主委員會委員候選人；
5、參照市房地資源局制訂的示范文本，擬定《業主大會議事規則》（草案）和《業主公約》（草案）；
6、做好召開業主大會會議的其他各項工作。
前款1、2、3、4、5項的內容應當在業主大會會議召開的15日前以書面形式在物業管理區域內公告。（相關的公告示范文本詳見附件一）
二、分期開發項目業主大會和業主委員會的成立
劃定為一個物業管理區域的建設項目分期開發的，先行開發區域內出售并交付使用的物業符合《規定》條件的，應當成立業主大會，選舉產生業主委員會。就業主委員會組成人數應當按照分期開發建設的物業建筑面積比例，在《業主大會議事規則》中予以約定。業主大會成立后接受交付使用物業的業主，即成為該業主大會的成員。業主委員會應當按照《業主大會議事規則》的約定，增補業主委員會委員。
三、業主身份的認定
業主身份的認定以房地產權證記載的權利人為準。房屋已出售并交付使用但尚未領取房地產權證的，房屋銷（預）售合同中的購房人可以視為業主。房地產權證記載的權利人或房屋銷（預）售合同中的購房人超過一人的，應當推選一人參加業主大會會議。
