住宅問(wèn)題，是現(xiàn)今世界各國(guó)的重大社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。而由于各國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)和國(guó)情的不同，形成了種種不同的住宅模式。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的住房制度發(fā)生了重大變化：即由此前的公有化、標(biāo)準(zhǔn)型住宅制度轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)今有償?shù)亩嘣黧w的住宅商品化制度。因此，“業(yè)主”這一新興名詞在我國(guó)為人們所接受，尤其在商品房發(fā)展很快、小區(qū)住房環(huán)境逐漸形成的城市。接之而來(lái)的社區(qū)管理問(wèn)題，就催生了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的誕生。可以說(shuō)私有住房的出現(xiàn)，是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。而人們?nèi)照樵鰪?qiáng)的法律意識(shí)和維權(quán)意識(shí)，是業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生的思想基礎(chǔ)。
業(yè)主委員會(huì)的成立是為了加強(qiáng)小區(qū)的管理，維護(hù)業(yè)主的權(quán)利，它作為業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的重要組成部分，在物業(yè)管理中起著舉足輕重的作用。但是現(xiàn)今的立法方面存在一些制度上的不完善，沒(méi)有對(duì)業(yè)主委員會(huì)的法律地位明確定性，致使在物業(yè)管理糾紛訴訟中，常發(fā)生業(yè)主權(quán)益得不到保護(hù)的情況，直接影響到廣大業(yè)主的切身利益。本文主要探討論業(yè)主委員會(huì)的主體資格問(wèn)題，筆者從目前業(yè)主委員會(huì)的現(xiàn)狀出發(fā)，根據(jù)現(xiàn)今理論界的觀點(diǎn)，闡述自己的看法和理解。
一、我國(guó)關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的立法現(xiàn)狀
(一)《物權(quán)法》關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定
業(yè)主委員會(huì)是指業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是基于業(yè)主的選舉和業(yè)主大會(huì)授權(quán)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議的機(jī)構(gòu)。所以，業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的自治管理組織，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體實(shí)施業(yè)主大會(huì)作出的規(guī)定。《物權(quán)法》賦予了業(yè)主更多的自治權(quán)利，業(yè)主權(quán)利的回歸使得小區(qū)對(duì)業(yè)主委員會(huì)這一業(yè)主權(quán)利的“代言人”提出了迫切的需要。因此，業(yè)主委員會(huì)的成立對(duì)于小區(qū)的綜合治理與整體發(fā)展建設(shè)具有重大意義。《物權(quán)法》從法律層面對(duì)業(yè)主委員會(huì)做出了規(guī)定。其第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”第78條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷”。第83條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或噪聲、違反規(guī)定養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)、管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院起訴。”《物權(quán)法》這些規(guī)定，雖明確了業(yè)主委員會(huì)在特殊條件下有作為訴訟原被告的資格，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)侵害業(yè)主權(quán)利的時(shí)候，給業(yè)主的維權(quán)提供了合法的訴訟方式。但該法對(duì)業(yè)主委員會(huì)的其他方面的法律定位采取了回避態(tài)度，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)界定不清，在實(shí)踐中對(duì)于司法判案指導(dǎo)意義較弱。
(二)《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定
2007年修訂后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》取消了2003年《物業(yè)管理?xiàng)l例》中關(guān)于“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”的表述，取而代之的是“業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)”。這一說(shuō)法回避了關(guān)于“執(zhí)行機(jī)構(gòu)”的界定，為業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格留下了一定的法律空間。這即說(shuō)明該條例仍然沒(méi)能明確業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)與訴訟主體的確定資格。
(三)其他規(guī)范性文件關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定
最高人民法院在2003年8月20日給安徽省高級(jí)人民法院《關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會(huì)是否具備民事訴訟主體請(qǐng)求一案的復(fù)函》中明確解釋：根據(jù)《民事訴訟法》第49條、最高人民法院《關(guān)于適用〈民事訴訟法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第40條之規(guī)定，金湖新村業(yè)主委員會(huì)符合“其他組織”條件，可以自己的名義提起訴訟。由此可見(jiàn)，最高人民法院通過(guò)司法解釋形式規(guī)定業(yè)主委員會(huì)屬于民事訴訟法中規(guī)定的“其他組織”，即可以自己的名義提起訴訟。
二、業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)服務(wù)管理中的地位
筆者在此部分分析業(yè)主委員會(huì)及其相關(guān)機(jī)構(gòu)的關(guān)系，以求突出業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)服務(wù)管理中的地位，強(qiáng)調(diào)我們?yōu)楹我缍I(yè)主委員會(huì)的法律地位，而不是物業(yè)管理關(guān)系中的其他機(jī)構(gòu)。
(一)業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)的關(guān)系
業(yè)主大會(huì)是指一定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成的共同體，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第8條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。”
《物業(yè)管理?xiàng)l例》也規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。這表明，業(yè)主委員會(huì)具體執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的許多事項(xiàng)。比如業(yè)主大會(huì)決定物業(yè)管理企業(yè)的選擇，而物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì)簽訂。業(yè)主大會(huì)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的具體工作開(kāi)展。業(yè)主委員會(huì)中委員的人選，也是由業(yè)主大會(huì)選舉和更換。
(二)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系
物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同接受業(yè)主或者業(yè)主管理委員會(huì)的委托，依照法律或合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化管理，是物業(yè)管理法律關(guān)系的重要主體。業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，主要體現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)合同上。物業(yè)服務(wù)合同，指業(yè)主委員會(huì)成立后，由其代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì)所選聘的物業(yè)企業(yè)所簽訂的合同。物業(yè)服務(wù)合同作為業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)雙方意思表示一致的協(xié)議，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中物業(yè)管理開(kāi)展的協(xié)議基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主大會(huì)選定，而物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)具體簽訂。業(yè)主由于人數(shù)眾多和時(shí)間精力上等方面的限制，物業(yè)管理需要專門物業(yè)公司有效管理。因此，業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，委托物業(yè)企業(yè)管理小區(qū)相關(guān)物業(yè)事務(wù)。作為委托合同的相對(duì)人，業(yè)主大會(huì)是委托人，物業(yè)管理企業(yè)是受托人。雙方根據(jù)受物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定，行使權(quán)利，履行義務(wù)。
雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的相關(guān)決定，即業(yè)主委員會(huì)為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，但是筆者認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)并非一般的組織，不能簡(jiǎn)單地視其為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。盡管業(yè)主委員會(huì)不是最高的權(quán)利機(jī)構(gòu)，但由于是常設(shè)的日常管理機(jī)構(gòu)，其性質(zhì)和地位決定了其在物業(yè)管理中的關(guān)鍵地位和核心作用。但現(xiàn)行法律并未明確其法律地位，使其與業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)處于一個(gè)不平等的地位，一旦發(fā)生物業(yè)服務(wù)合同糾紛，業(yè)主委員會(huì)作為簽訂主體是否有權(quán)作為獨(dú)立訴訟主體參與民事訴訟，變成了如今司法實(shí)踐的爭(zhēng)議之處。筆者認(rèn)為，將其定性為“其他組織”，就可以很好地解決這個(gè)問(wèn)題。首先，基于業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的代理關(guān)系，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)限是由于業(yè)主大會(huì)授予的，業(yè)主委員會(huì)可以在其被授權(quán)的范圍內(nèi)獨(dú)立地做出行為。其次，由其行為而產(chǎn)生的義務(wù)與責(zé)任可直接由業(yè)主大會(huì)承擔(dān)，這樣便可解決理論中探討的由于業(yè)主委員會(huì)無(wú)其真正所能支配的財(cái)產(chǎn)而無(wú)法承擔(dān)責(zé)任的問(wèn)題。再來(lái)，界定業(yè)主委員會(huì)為“其他組織”，就能符合我國(guó)《合同法》和《民事訴訟法》關(guān)于其他組織的權(quán)利能力與當(dāng)事人資格，即業(yè)主委員會(huì)可以作為原告參與民事訴訟。實(shí)際上，就是從另一個(gè)方面給予業(yè)主委員會(huì)獨(dú)立的原告、被告地位，其后果能由業(yè)主大會(huì)承擔(dān)的法律保障。因此，法律若擬定業(yè)主委員會(huì)為“其他組織”，既能解決其為業(yè)主利益的訴訟主體問(wèn)題，又能保障市場(chǎng)交易的安全穩(wěn)定。
綜上，我們絕不能無(wú)視業(yè)主委員會(huì)在現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理活動(dòng)中的地位，生地把業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)而忽視其法律地位，業(yè)主委員會(huì)在涉及物業(yè)管理事項(xiàng)上，頻頻以當(dāng)事人的身份參加到有關(guān)訴訟之中，其地位十分突出。而如前所述，把其定性為“其他組織”，能更好地行使它的職權(quán)及在訴訟中有依據(jù)地參與。
三、業(yè)主委員會(huì)法律地位的認(rèn)識(shí)與分析
(一)理論界對(duì)業(yè)主委員會(huì)的定性
在我國(guó)理論界，對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的法律地位認(rèn)定這個(gè)問(wèn)題，大致存在以下幾種認(rèn)識(shí)：
1、認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)是法人組織。持這種觀點(diǎn)的人認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)依法成立、有必要的經(jīng)費(fèi)和財(cái)產(chǎn)、有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所，屬于獨(dú)立法人，即擁有獨(dú)立意志，并能完全承擔(dān)行為結(jié)果。
2、認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)是“其他組織”。業(yè)主團(tuán)體不屬于法人，不具有民事主體的資格。它可以自己的名義起訴或者應(yīng)訴，但其行為后果由全體業(yè)主承擔(dān)。筆者贊同這種觀點(diǎn)。
3、業(yè)主委員會(huì)不具有獨(dú)立的主體資格。有的學(xué)者認(rèn)為：業(yè)主委員會(huì)為管理業(yè)務(wù)的具體執(zhí)行機(jī)關(guān)，如同管弦樂(lè)隊(duì)的指揮，于管理制度上占有極其重要的地位。本觀點(diǎn)認(rèn)為，它只是業(yè)主根據(jù)《物權(quán)法》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)進(jìn)行自治的機(jī)構(gòu),沒(méi)有權(quán)利能力,負(fù)責(zé)對(duì)內(nèi)事務(wù)管理及對(duì)外實(shí)施相關(guān)具體行為，并無(wú)獨(dú)立財(cái)產(chǎn)，也沒(méi)有獨(dú)立的意志其行為的法律后果應(yīng)當(dāng)由各個(gè)業(yè)主承擔(dān)。
(二)對(duì)于業(yè)主委員會(huì)法律地位的分析
筆者認(rèn)為，要搞清楚業(yè)主委員會(huì)的法律地位，首先要明確業(yè)委會(huì)是否可以成為民事主體，然后才有業(yè)主委員會(huì)成為法律確定的民事主體后是否有資格參與訴訟的一系列問(wèn)題。這樣才能更好的解決相關(guān)實(shí)踐問(wèn)題。
1、業(yè)主委員會(huì)不是民事主體
民事主體是民事法律關(guān)系主體的簡(jiǎn)稱，指依法參與民事關(guān)系，享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的人。判斷一個(gè)社會(huì)組織體是否能作為法律主體,主要看其是否有獨(dú)立意志或者能否作為意志的載體。業(yè)主委員會(huì)有獨(dú)立名義、意志。具體有以下依據(jù):業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)管理部門注冊(cè)登記的實(shí)體組織,有自己的章程。我國(guó)業(yè)主委員會(huì)擁有一定財(cái)產(chǎn)。這些財(cái)產(chǎn)的來(lái)源有三個(gè)方面:一是占住宅區(qū)總投資一定比例的劃撥款;二是物業(yè)管理用房和占總建筑面積一定比例的商業(yè)用房;三是業(yè)主交納的管理費(fèi)。但并不因此而成為該財(cái)產(chǎn)的所有人，在建筑物區(qū)分所有權(quán)的制度下，業(yè)主委員會(huì)享有處分權(quán)的財(cái)產(chǎn)，其所有權(quán)的真正主體只能是全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)能以自己的名義實(shí)施法律行為，但不能成為其行為后果的最終承擔(dān)主體，其行為仍須由與其有法定責(zé)任關(guān)系的單位或個(gè)人承擔(dān)全部或者補(bǔ)充連帶責(zé)任。所以它不具有民事主體的資格。
2、對(duì)于理論界觀點(diǎn)的分析
(1)對(duì)于認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)是法人組織的觀點(diǎn)，筆者是不認(rèn)同的。《民法通則》第三十六條規(guī)定：“法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織”。同法第三十七條規(guī)定，法人應(yīng)具備的基本條件為：①依法成立;②有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi);③有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所;④能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。非法人組織是指不具有法人資格但可以自己的名義進(jìn)行民事活動(dòng)的組織，亦稱非法人團(tuán)體。那么根據(jù)法律規(guī)定和法學(xué)原理，筆者對(duì)業(yè)主委員會(huì)所謂的民事主體地位進(jìn)行分析：業(yè)主委員會(huì)不是以行政登記為成立要件的。所以“依法成立”的要件不能得到滿足。這一條就足以否定其法人資格的說(shuō)法。
(2)對(duì)于業(yè)主委員會(huì)是“其他組織”的。筆者持贊成的態(tài)度。在這一觀點(diǎn)上，理論界的爭(zhēng)議主要在于，業(yè)主委員會(huì)有沒(méi)有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)能夠承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。有自己享有處分權(quán)的財(cái)產(chǎn)或者經(jīng)費(fèi)是業(yè)主委員會(huì)對(duì)外開(kāi)展活動(dòng)以實(shí)現(xiàn)自己意志的前提。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條規(guī)定了專項(xiàng)維修資金，即專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部分、共有設(shè)施的保養(yǎng)、一維修及更換的資金;第五十五條規(guī)定了共有部分及共有設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收益。這些就是業(yè)主委員會(huì)享有處分權(quán)的財(cái)產(chǎn)。而且由于主人數(shù)眾多，由全體業(yè)主共同行使以上財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)不大可能也毫無(wú)必要。所以筆者認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)是有其一定的財(cái)產(chǎn)的，相應(yīng)地，也支持此種觀點(diǎn)。
(三)確立業(yè)主委員會(huì)法律地位的意義
對(duì)于確立業(yè)主委員會(huì)“其他組織”的法律地位是有很大的意義的。首先，能解決在物業(yè)管理中，業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主對(duì)外簽訂物業(yè)服務(wù)合同中，該合同成立的問(wèn)題。對(duì)于合同的主體符合民事法律關(guān)系，才能充分使其合同得以有效履行。其次，業(yè)主委員會(huì)的一項(xiàng)重要職權(quán)，即管理人代表管理團(tuán)體或區(qū)分所有權(quán)人在訴訟上或訴訟外主張請(qǐng)求權(quán)。如果能明確其為“其他組織”，就能很好的和最高法院的批復(fù)相接軌，使其訴訟權(quán)利能力得以明確確定，更好地維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。
四、結(jié)語(yǔ)
業(yè)主委員會(huì)畢竟是一種新的主體，作為物業(yè)管理活動(dòng)中維護(hù)全體業(yè)主利益的組織體，業(yè)主委員會(huì)具有操作性及現(xiàn)實(shí)意義。隨著我國(guó)城市化的推進(jìn)，與物業(yè)管理、服務(wù)相關(guān)的法律關(guān)系越來(lái)越多樣化、復(fù)雜化，管理團(tuán)體的法律地位急需相關(guān)法律進(jìn)一步規(guī)范和明確。使業(yè)主委員會(huì)成為“其他組織”，能夠更好的讓其參與民事活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的更多權(quán)益，保障社區(qū)自治的有效管理與社區(qū)穩(wěn)定。
(原文標(biāo)題：業(yè)主委員會(huì)法律地位的探討)
