問：我是一個小區(qū)的業(yè)主，由于大伙對現(xiàn)在的物管公司很不滿意，想召集大家成立業(yè)主委員會。但現(xiàn)在的物管公司百般阻撓，還說當(dāng)初入住時，就在合同中規(guī)定，他們就是我們小區(qū)的物業(yè)管理機構(gòu)，如果業(yè)主另成立業(yè)主委員會則屬于違約。
我們與現(xiàn)在的物管公司簽訂的“前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議”第五條規(guī)定：“根據(jù)相關(guān)政策，甲方是XX小區(qū)的物業(yè)管理機構(gòu)，乙方同意XX小區(qū)落成竣工后的物業(yè)管理權(quán)歸甲方”。第六條規(guī)定：“根據(jù)實際需要，按國家有關(guān)規(guī)定，在爭得業(yè)主委員會意見后，制定調(diào)整本小區(qū)的管理收費標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)本縣有關(guān)物價部門批準(zhǔn)后，向乙方公布實施。（在業(yè)主委員會成立前，按國家有關(guān)規(guī)定自行調(diào)整）”。
另外，細(xì)讀“前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議”中的全部條款，發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理公司（甲方）與業(yè)主（乙方）的權(quán)利義務(wù)不對等。協(xié)議中規(guī)定甲方權(quán)利的條款共計6條，規(guī)定甲方義務(wù)的條款共計10條，規(guī)定甲方責(zé)任的條款共計0條；而與之相對應(yīng)的乙方的權(quán)利條款僅有4條、義務(wù)條款高達13條、責(zé)任條款更是高居29條之多。雙方權(quán)利義務(wù)的顯失公平由此可見一斑。
我急切想請教律師：我們現(xiàn)在能自己成立“業(yè)主委員會”嗎？如果成立屬不屬于違約？
答：你們可以成立自己的業(yè)主委員會，并且不屬于違約。合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則與誠實信用原則確定各方的權(quán)利義務(wù)。但在物管合同中，物管公司經(jīng)常將自己的單方意志在格式合同中強加給作為業(yè)主的消費者，并在格式條款中減輕自己應(yīng)盡的義務(wù)，排除限制消費者的權(quán)利，加重消費者承擔(dān)的責(zé)任。
根據(jù)《物業(yè)管理條例》，前期物業(yè)企業(yè)是開發(fā)商通過招投標(biāo)程序選定的。但前期物業(yè)企業(yè)的物業(yè)管理權(quán)限具有過渡性、臨時性的特點。當(dāng)業(yè)主入住達到一定比率或者經(jīng)過法定期限（北京市規(guī)定入住率達到50%以上或入住兩年后）成立業(yè)主大會之后，就要由業(yè)主大會通過招投標(biāo)程序選聘物業(yè)公司并與其簽訂正式的物業(yè)管理合同。“前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議”中的第五條只是籠統(tǒng)地說：“根據(jù)相關(guān)政策，甲方是XX小區(qū)的物業(yè)管理機構(gòu)，乙方同意XX小區(qū)落成竣工后的物業(yè)管理權(quán)歸甲方”，實際上掩蓋了前期物業(yè)企業(yè)的臨時性色彩，剝奪了廣大業(yè)主在成立業(yè)主委員會后自主選擇物業(yè)企業(yè)的權(quán)利。
物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和物業(yè)使用人之間的關(guān)系是一種平等的民事法律關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)公開收費項目，將收費的詳細(xì)情況向業(yè)主和物業(yè)使用人進行說明和解釋；業(yè)主和物業(yè)使用人有權(quán)對收費情況進行詢問、了解、檢查和監(jiān)督。前述第六條中涉及的物業(yè)管理收費項目比較復(fù)雜，不同的管理事項有不同的收費標(biāo)準(zhǔn)。有的收費項目國家有明確規(guī)定，如：季節(jié)性的供暖費等；有的收費項目需要物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主洽談協(xié)商決定，如：產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主的停車場收費等；有的收費項目則是物業(yè)管理企業(yè)代收代繳，如：水電、煤氣等。上述費用凡能明確的，都應(yīng)在合同中予以明確約定。在業(yè)主委員會成立前，需與業(yè)主協(xié)商的收費項目，物業(yè)企業(yè)不能自行調(diào)價；根據(jù)國家規(guī)定作出的收費價格調(diào)整，也應(yīng)事先向業(yè)主告知。
上述格式條款違反了誠實信用和公平原則，減輕了經(jīng)營者責(zé)任，限制、剝奪了作為業(yè)主的消費者應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利。
法律依據(jù)：
《民法通則》第四條規(guī)定：民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。
《合同法》第三十九條規(guī)定：采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。
第四十條規(guī)定：格式條款或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任，排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。
第五十四條規(guī)定：下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷：（二）在訂立合同時顯失公平的。
《消費者權(quán)益保護法》第八條：消費者享有知悉其購買、使用的商品和服務(wù)的真實情況的權(quán)利。
第二十四條規(guī)定：經(jīng)營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對消費者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害消費者合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。格式合同等含有前款所列內(nèi)容的，其內(nèi)容無效。
《物業(yè)管理條例》第二十四條：“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。”
《物業(yè)管理條例》第二十六條：“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。”
《物業(yè)管理條例》第四十一條：“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。”
《價格法》第十三條：經(jīng)營者銷售、收購商品和提供服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照政府價格主管部門的規(guī)定明碼標(biāo)價，注明商品的品名、產(chǎn)地、規(guī)格、等級、計價單位、價格或者服務(wù)項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況。
經(jīng)營者不得在標(biāo)價之外加價出售商品，不得收取任何未予標(biāo)明的費用。
