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聚焦物業維權:成立業主委員會得分八步走
發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:1,031 ℃

第一步,想成立業主委員會的業主首先應該互相建立聯系,并產生志愿者小組,以志愿者小組為核心,聯系本小區十分之一以上的業主簽名,發起成立業主大會的倡議。同時發信邀請區、縣小區辦指導自己小區成立業主大會。

第二步,組建成立業主大會的籌備組,籌備組成員可以由業主自薦,也可由業主推薦,最好的方法是由開始的發起人張榜通告,請業主在一定時間內自愿報名參與籌備工作。

第三步,籌備組開始工作(人數不多的話,愿參加的業主都可參加),起草業主委員會章程,決定業主大會成立的時間和業主委員會的組成人數,匯集愿意擔任業主委員會工作的業主名單和參選業主的資料,并在業主大會成立15天前通知全體業主和告知相關居委會,開會成立的可邀請區、縣小區辦和相關居委會的代表參加。

第四步,將草擬的業主委員會章程、所有參選業主委員會的業主資料、選票(最好用統計反對意見的方法)、要求反饋意見的時間和成立業主大會的時間(收集反饋意見截止時間應早于成立業主大會的時間)書面發給每個業主,并同時請所有收到上述資料的業主簽收收條。

第五步,成立業主大會時,籌備組公開在小區所有業主有權參與監督的情況下進行驗票工作,統計收回的收條和反饋意見,如果收條超過業主所持投票權1/2以上,反饋意見中的反對意見少于1/2,業主大會成立,業主委員會章程通過,在業主委員會組成人數范圍內,得到反對票少的業主即可擔任業主委員會委員。

第六步,業主委員會召開第一次會議,選舉業主委員會主任、副主任,并可以開展工作。

第七步,將業主大會成立簡要過程,業主委員會主任和委員名單,業主委員會章程報送區、縣小區辦備案,并請接收人簽收,注明接收文件的時間。

第八步,備案十天后仍沒有收到區、縣小區辦的備案意見,可要求他們盡快發出。

成立業委會先答12題

進入夏季,大多數購房人已經裝修完畢,即將或已經搬入新居。而隨著業主入住的增多,以及前期開發商遺留或物業公司種種不合理的做法,多方面的因素造成了這樣或那樣的問題,困擾著每一位業主,甚至會影響到正常的生活。因此,盡快成立業主委員會,依靠集體的力量共同維護業主的權利不失為解決問題的好方法。??

1問:成立業主大會的目的是什么?

答:有兩個目的:一是為了實現業主自治;二是通過建立業主大會,以及建立各種制度,使業主的資產及相關的公共物業實現保值并增值。

2問:業主委員會有哪些類型?

答:一種是在發展商、物業公司或當地小區辦的支持、扶植、同意下形成的。表面上它具有合法性,因為通常這種業主委員會是到小區辦進行備案的。但若細究,不禁質疑它究竟能體現多少業主的利益。一種是全體業主召開業主大會,成立業主委員會,到小區辦備案。

3問:業主委員會和業主大會有何不同?

答:《條例》有關“業主和業主委員會”中明確規定:一切權利屬于業主大會,業主委員會只是業主大會的執行機構,由業主大會制定、修改業主公約和業主大會議事規則;選舉、更換業主委員會委員,監督業主委員會的工作;選聘、解聘物業管理企業等。這里面很清楚講明:小區物業管理事務的“話事權”在業主大會,而不是業主委員會。業主委員會是由小區內產權人、使用人通過產權人大會選舉產生,代表該物業區域內產權人、使用人實施物業管理的主體。也可以說,將來業主的大事情由大家決定,小事情則由業委會來處理。

4問:啟動首屆業主大會的前提和法律依據是什么?

答:首屆業主大會即社區第一次成立的業主大會。通讀《物業管理條例》、理解條例內容是召集啟動業主大會的前提。業主大會不是所謂的自發組織,更不是違法組織。召開業主大會的法律依據是中華人民共和國國務院令第379號《物業管理條例》、建設部印發的《業主大會規程》和房地局頒布的相關文件。

5問:業委會籌備組成員到底由哪些人組成?

答:發展商、居民委員會、街道辦事處人員、物業公司代表、業主代表都可以組成。

發展商成為籌委會成員是合理合法的。發展商在實現銷售前擁有業權大家都比較熟知;同樣,在業主大會成立前,也需要實現包括產權證、管理權在內的權利的轉移,實現發展商和業主的權利交接。從某種程度上講,發展商一般情況下仍或多或少擁有小區的物業,也是業主之一,具備籌備組主體資格。

居民委員會和街道辦事處的指導也必不可少。隨著政府對業委會在小區內活動的重視,以及從業主們長久利益和社會穩定的角度考慮,政府又要求業委會從籌備階段就必須接受政府的監督和指導。

特別提醒:籌備組中的業主代表不必是業主本人,可以是業主的親戚、律師,但要有代表身份證明。而業主委員會的候選代表人必須是業主本人。

6問:籌備組的業主代表如何產生?

答:代表的人數以十人左右為合適,容易形成決議。如果自薦人數超過所需人數時,所有自薦人應首先決定自薦人數。對于多余人選的淘汰,有以下三種方式:1.自動退出。2.無人自動退出時,全體自薦人應先制定集體文字協議,并在所有自薦人認可簽字(或錄像存證)后,再進行互相推選。3.當所有自薦人不能形成集體協議時,可在小區中進行“海選”。在小區全體業主中“海選”出業主代表。但是這種方法成本很高。

7問:籌備組工作的公正性如何保證?

答:籌備組代表的產生應堅持自薦的形式,反對領導推薦和“欽定”。《物業管理條例》中相應的解釋為:首屆業主大會的建立由房屋建設部門和業主組成業主大會籌備組。雖就一句話,卻是實際操作中最困難的事情。如果業主希望參加籌備組,需要將自薦材料張貼在社區布告欄內。如果沒有嚴格的候選人產生程序,即便籌備組號稱與業主商議之后推薦產生了候選人,也將因這個“商議”沒有確定的程序和規則而無法被公開監督,自然會導致候選人的產生遭到業主的廣泛質疑;如果籌備組直接推薦候選人,更將被業主們稱為“黑箱操作”產生的候選人。即便這些候選人通過了選舉程序,也由于他們的產生過程受到質疑而無法開展實質性的工作。

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