業(yè)主委員會的成立及其職責
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),有下列情況之一的,所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當會同住宅出售單位組織召開第一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會:
(1)公有住宅出售建筑面積達到30%以上；
(2)新建商品住宅出售建筑面積達50%以上；
(3)住宅出售已滿兩年。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成；業(yè)主人數(shù)較多的，應(yīng)當按比例推選業(yè)主代表，組成物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表大會。
業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，應(yīng)當有過半數(shù)業(yè)主或者業(yè)主代表出席。業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會作出的決定，應(yīng)當經(jīng)全體業(yè)主過半數(shù)或者全體業(yè)主代表過半數(shù)通過。
業(yè)主委員會每年至少召開一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會；經(jīng)15%以上業(yè)主或者業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會應(yīng)當就所提議題召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會。
業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會應(yīng)當邀請居民委員會和使用人代表列席。
根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》第七條規(guī)定，第一次業(yè)主大會應(yīng)當由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門會同住宅出售單位組織召開。也就是說，第一次業(yè)主大會的召開組織者應(yīng)當是政府房地產(chǎn)管理部門。如果一個小區(qū)符合了應(yīng)當組織召開業(yè)主大會的條件而房地產(chǎn)管理部門沒有組織召開的，業(yè)主有權(quán)建議或要求房地產(chǎn)管理部門召開。
《上海市居住物業(yè)管理條例》第八條規(guī)定：“業(yè)主大會或業(yè)主代表大會應(yīng)當有過半數(shù)業(yè)主或業(yè)主代表出席”。業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉之日起十五日內(nèi)，持下列文件向所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理登記。
（1） 成立業(yè)主委員會登記申請書；
（2） 業(yè)主委員會委員名單；
（3） 業(yè)主委員會章程。
區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當自受理登記申請之日起十五日內(nèi)，完成登記工作；對不符合《上海市居住物業(yè)管理條例》規(guī)定成立的業(yè)主委員會不予登記，并書面通知申請人。
業(yè)主委員會自區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門核準登記之日起成立。
《上海市居住物業(yè)管理條例》并未要求召開業(yè)主大會選舉業(yè)主代表時必須要有律師或公證人員或上級部門來監(jiān)督，但根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》，第一次業(yè)主大會應(yīng)當由所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門、住宅出售單位、組織。第一次業(yè)主大會選舉出來業(yè)主委員會后，以后業(yè)主委員會的每次會議沒有義務(wù)邀請房地產(chǎn)管理部門及開發(fā)商參加。
《上海市居住物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定: 業(yè)主委員會應(yīng)當維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責：?
（一）召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實施情況；?
（二）選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；
（三）依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金的，負責該基金的籌集、使用和管理；
（四）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算和決算；
（五）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動；
（六）監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用；?
（七）業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會賦予的其他職責。?
業(yè)主委員會應(yīng)當定期召開會議，會議必須有過半數(shù)委員出席有效，作出決定應(yīng)當經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。
