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    給業(yè)主委員會(huì)的幾點(diǎn)建議
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:971 ℃

      第一、已經(jīng)入住的小區(qū)應(yīng)盡快成立管委會(huì)

      京房地物字〖1998〗308號(hào)文件中規(guī)定:“入住率已超過(guò)50%的小區(qū),產(chǎn)權(quán)人、使用人要求組建管委會(huì)的,各區(qū)縣小區(qū)辦應(yīng)當(dāng)向該小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出通知,限期一個(gè)月內(nèi)開(kāi)始組建管委會(huì)的工作。逾期不組建的,區(qū)縣小區(qū)辦可以指定產(chǎn)權(quán)人、使用人成立籌備組,并按照京房地物字〖1997〗第485號(hào)文件和本通知規(guī)定成立管委會(huì)。”“業(yè)主應(yīng)該按照規(guī)定首先提出組建管委會(huì)的要求,物業(yè)公司不配合的就趕緊自己按照現(xiàn)有文件規(guī)定成立。”

      第二、對(duì)現(xiàn)有管委會(huì)不滿意的應(yīng)該盡快改選

      第三、新項(xiàng)目應(yīng)該在業(yè)主委員會(huì)成立之前先成立過(guò)渡性機(jī)構(gòu)

      因?yàn)槿胱÷饰催^(guò)50%或者居住未滿2年的業(yè)主權(quán)益缺乏有力的保障,所以建議有必要在買(mǎi)房時(shí)就成立個(gè)業(yè)主聯(lián)誼會(huì)之類的組織,至少每個(gè)業(yè)主都應(yīng)該有一份全體業(yè)主的名單和聯(lián)系方式,作為將來(lái)業(yè)主委員會(huì)的過(guò)渡性機(jī)構(gòu)。最好由當(dāng)?shù)叵麉f(xié)工作人員發(fā)起和籌備。因?yàn)樵谙麉f(xié)的牽頭下,成立業(yè)主聯(lián)誼會(huì)或網(wǎng)站等比較容易。同時(shí)消協(xié)應(yīng)當(dāng)在過(guò)渡性機(jī)構(gòu)成立后,對(duì)業(yè)主進(jìn)行業(yè)主自治方面的培訓(xùn)教育和指導(dǎo)。過(guò)渡性機(jī)構(gòu)應(yīng)有權(quán)監(jiān)督前期物業(yè)管理公司的選聘招標(biāo)。

      第四、修改業(yè)主百分比和投票權(quán)的計(jì)算規(guī)定

      為避免大業(yè)主(擁有多個(gè)住宅單位的業(yè)主,如開(kāi)發(fā)商)獨(dú)攬大權(quán),保障小業(yè)主權(quán)益,建議有關(guān)部門(mén)對(duì)業(yè)主百分比和投票權(quán)的計(jì)算規(guī)定進(jìn)行修改。修改建議為一個(gè)住宅單位由多人共有的,計(jì)算為一名業(yè)主,具有一份投票權(quán);一名業(yè)主擁有多于一個(gè)住宅單位的也應(yīng)計(jì)算為一名業(yè)主,具有一份投票權(quán)。

      第五、明令不許聘用與開(kāi)發(fā)商、承建商有利害關(guān)系的物業(yè)公司

      與開(kāi)發(fā)商、承建商有直接或間接利害關(guān)系的物業(yè)管理企業(yè)必須要回避,否則物業(yè)公司很可能隱瞞開(kāi)發(fā)商、承建商遺留的房屋質(zhì)量缺陷等問(wèn)題,損害業(yè)主的利益。建議在《物業(yè)管理公約》中明確規(guī)定:業(yè)主委員會(huì)不得選聘與開(kāi)發(fā)商和承建商有任何直接間接利害關(guān)系的物業(yè)管理企業(yè)。可以在管委會(huì)成立后,立即對(duì)《公約》進(jìn)行有關(guān)方面的修改。

      第六、維修基金的管理、使用權(quán)應(yīng)移交管委會(huì)而非物業(yè)公司

      為保護(hù)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的選聘權(quán),減少維修基金的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),建議業(yè)主委員會(huì)成立后,房地產(chǎn)行政主管部門(mén)將維修基金直接移交給業(yè)主委員會(huì)管理使用。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)為此設(shè)立專門(mén)的賬號(hào)。據(jù)說(shuō),有的小區(qū)已在嘗試此辦法。

      第七、嚴(yán)懲欺詐行為

      建議凡向業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)提供虛假陳述或資料的物業(yè)管理企業(yè),一經(jīng)發(fā)現(xiàn)即取消合同。并且須向業(yè)主雙倍返還已經(jīng)支付的所有物業(yè)管理酬金。在國(guó)家法律法規(guī)完善前,可以合同的方式進(jìn)行約束。

      第八、管委會(huì)未來(lái)走向職業(yè)化

      業(yè)主委員會(huì)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)是職業(yè)化。業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)應(yīng)由業(yè)主大會(huì)決定。建議規(guī)定業(yè)主委員會(huì)一經(jīng)登記注冊(cè)成立,即設(shè)立自己的專用賬號(hào),由業(yè)主委員會(huì)全面負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)用的收取和管理,杜絕主仆顛倒的現(xiàn)象。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)依照預(yù)算按月向物業(yè)管理企業(yè)支付管理費(fèi)用,而并非將所有的費(fèi)用一次交給物業(yè)管理企業(yè)。

      第九、明確對(duì)管委會(huì)的監(jiān)督細(xì)則

      為避免業(yè)主委員會(huì)濫用職權(quán)或貪污受賄,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)設(shè)立為一個(gè)完全透明的機(jī)構(gòu)。《物業(yè)管理公約》應(yīng)明確對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督細(xì)則,如須備存恰當(dāng)?shù)馁~簿或賬項(xiàng)記錄及財(cái)務(wù)記錄,保存該等賬簿或記錄所提述的一切單據(jù)、發(fā)票、憑單、收據(jù)及其他文件最少6年;業(yè)主委員會(huì)須準(zhǔn)許業(yè)主在任何合理時(shí)間查閱賬簿或賬項(xiàng)記錄及任何收支表或資產(chǎn)負(fù)債表;在收取合理的副本費(fèi)后,可向任何業(yè)主提供該名業(yè)主所要求的記錄或文件的副本。

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