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業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則
發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:994 ℃

  各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳,直轄市房地局(建委),新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局:

  為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng),維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定,我部制定了《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》,現(xiàn)印發(fā)給你們,請(qǐng)貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中的情況,請(qǐng)及時(shí)告我部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司。

  中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

  二○○九年十二月一日

  業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則

  第一章 總則

  第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng),維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定,制定本規(guī)則。

  第二條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利,履行相應(yīng)的義務(wù)。

  第三條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生,履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé),執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng),接受業(yè)主的監(jiān)督。

  第四條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定,對(duì)業(yè)主具有約束力。

  業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。

  第五條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),對(duì)業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。

  第六條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助,負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

  第二章 業(yè)主大會(huì)

  第七條 業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立,一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

  只有一個(gè)業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意,不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

  第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求,及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料:

  (一)物業(yè)管理區(qū)域證明;

  (二)房屋及建筑物面積清冊(cè);

  (三)業(yè)主名冊(cè);

  (四)建筑規(guī)劃總平面圖;

  (五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明;

  (六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;

  (七)其他有關(guān)的文件資料。

  第九條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的,區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后60日內(nèi),負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

  第十條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù),其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半,籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

  第十一條 籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦。

  籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

  建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開展工作。

  第十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作:

  (一)確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;

  (二)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

  (三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

  (四)依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;

  (五)制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法,確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單;

  (六)制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法;

  (七)完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

  前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的,籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

  第十三條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。

  基于房屋買賣等民事法律行為,已經(jīng)合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人,可以認(rèn)定為業(yè)主。

  業(yè)主的投票權(quán)數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。

  第十四條 業(yè)主委員會(huì)委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦。籌備組應(yīng)當(dāng)核查參選人的資格,根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素,確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單。

  第十五條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作,組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

  業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。

  第十六條 劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目,先期開發(fā)部分符合條件的,可以成立業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素,在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。

  第十七條 業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng):

  (一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

  (二)制定和修改管理規(guī)約;

  (三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員;

  (四)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案;

  (五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

  (六)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;

  (七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

  (八)改變共有部分的用途;

  (九)利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用;

  (十)法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。

  第十八條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定:

  (一)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理;

  (二)專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用;

  (三)物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配;

  (四)業(yè)主共同利益的維護(hù);

  (五)業(yè)主共同管理權(quán)的行使;

  (六)業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù);

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