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成立業(yè)主委員會怎樣變難為易?
發(fā)布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:945 ℃

  成立業(yè)主委員會難,是近年來一個老生常談的問題。應該說今年《物業(yè)管理條例》的公布,為成立業(yè)主委員會鋪平了道路。為什么仍有不少業(yè)主反映成立業(yè)主委員會難呢?據(jù)了解,除了仍有少數(shù)開發(fā)商和物業(yè)公司有意拖延或設置障礙、個別政府工作人員不能依法行政、不予支持外,一部分業(yè)主自身法律意識淡薄、組建方法不得當?shù)龋彩窃斐蓸I(yè)委會難產的重要原因。購房專家認為,只要業(yè)主學會掌握《物業(yè)管理條例》這個法律武器,采取正確得當?shù)姆椒?,成立業(yè)主委員會就可以變難為易。

  要想成立業(yè)主委員會,首先要了解成立業(yè)主委員會的程序要求和法律賦予業(yè)主的權利:

  一、成立業(yè)主大會

  這是組建業(yè)主委員會的前提。按照規(guī)定,業(yè)主大會由業(yè)主自行成立,但要接受物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導。

  二、物業(yè)管理區(qū)域的劃分

  按照規(guī)定,一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分,原則上以相對封閉,配套設施、基礎設施相對集中,能獨立使用為條件,但一個區(qū)域內房屋的總建筑面積掌握在20萬平方米以下。

  三、業(yè)主大會投票權確立

  第一次業(yè)主大會投票權由地方政府制定。以后業(yè)主大會投票權由業(yè)主大會自行約定。按照本市規(guī)定:產權人投票實行住宅房屋每一單元房一票;非住宅房屋每3000平方米一票,不足3000平方米的,每一產權證一票。在已確定物業(yè)管理區(qū)域的,原開發(fā)建設單位在住宅尚未售完之前,其住宅所擁有的產權份額超過全部住宅物業(yè)20%的,召開產權人(代表)大會時,其投票權及實際投票額按20%的份額計算,超過部分不再予以計算。

  四、業(yè)主大會開會要求和表決方式

  業(yè)主大會開會要提前15天以上通知全體業(yè)主,并告知相關的居委會。業(yè)主大會不一定要采用開會形式進行,業(yè)主大會做出一般決定,經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權1/4以上即可通過。業(yè)主大會做出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則,選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。條例沒有規(guī)定成立業(yè)主大會要經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過,也沒有要求一定要用“贊成票”的方式通過決議,因此成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會不是特別難。

  五、業(yè)主委員會備案

  按規(guī)定,業(yè)主委員會成立不用再經區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門批準,成立之后在30日內向區(qū)、縣小區(qū)辦備案即可。備案制和審批制的最大區(qū)別在于備案制下成立業(yè)主委員會,只要成立程序不違反法律限制即可備案,成立業(yè)主委員會的行為由業(yè)主負責;審批制下成立業(yè)主委員會要符合區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的要求,區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門要對業(yè)主委員會的成立負行政管理責任。

  為了便于廣大業(yè)主具體操作,劉宏誠先生列出了組建業(yè)委會的如下八個步驟:

  第一步,想成立業(yè)主委員會的業(yè)主首先應該互相建立聯(lián)系,然后聯(lián)系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名,發(fā)起成立業(yè)主大會的倡議,同時發(fā)信邀請區(qū)、縣小區(qū)辦指導自己小區(qū)成立業(yè)主大會。

  第二步,組建成立業(yè)主大會的籌備組,籌備組成員可以由業(yè)主自薦,也可由業(yè)主推薦。最好的方法是由開始的發(fā)起人張榜通告,請業(yè)主在一定時間內自愿報名參與籌備工作。

  第三步,籌備組開始工作(人數(shù)不多的話,愿參加的業(yè)主都可參加),起草業(yè)主委員會章程,決定業(yè)主大會成立的時間和業(yè)主委員會的組成人數(shù),匯集愿意擔任業(yè)主委員會工作的業(yè)主名單和參選業(yè)主的資料,并在業(yè)主大會成立十五天前通知全體業(yè)主和告知相關居委會。開會成立的可邀請區(qū)、縣小區(qū)辦和相關居委會的代表參加。

  第四步,將草擬的業(yè)主委員會章程、所有參選業(yè)主委員會的業(yè)主資料、選票(最好用統(tǒng)計反對意見的方法)、要求反饋意見的時間和成立業(yè)主大會的時間(收集反饋意見截止時間應早于成立業(yè)主大會的時間)書面發(fā)給每個業(yè)主,并同時請所有收到上述資料的業(yè)主簽收收條。

  第五步,成立業(yè)主大會時,籌備組公開在小區(qū)所有業(yè)主有權參與監(jiān)督的情況下進行驗票工作,統(tǒng)計收回的收條和反饋意見。如果收條超過業(yè)主所持投票權1/2以上,反饋意見中的反對意見少于1/2,則業(yè)主大會成立,業(yè)主委員會章程通過。在業(yè)主委員會組成人數(shù)范圍內,得到反對票少的業(yè)主即可擔任業(yè)主委員會委員。

  第六步,業(yè)主委員會召開第一次會議,選舉業(yè)主委員會主任、副主任,并可以開展工作。

  第七步,將業(yè)主大會成立簡要過程、業(yè)主委員會主任和委員名單、業(yè)主委員會章程報送區(qū)、縣小區(qū)辦備案,并請接收人簽收,注明接收文件的時間。

  第八步,備案十天后仍沒有收到區(qū)、縣小區(qū)辦的備案意見,可要求他們盡快發(fā)出。

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