摘要: 業主大會、業主委員會是《物業管理條例》規定的制度，然而落實情況卻不盡如人意。本文從成立業主大會的責任主體、程序等方面分析了業主大會成立難的問題，并結合蘭州市的具體情況提出了相應的建議。
業主大會、業主委員會制度是《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)確立的物業管理制度。該制度是為了維護全體業主的利益，實現業主自治而建立的。然而，由于受傳統住房制度管理模式的影響，這項制度的落實情況卻不容樂觀。據不完全統計：目前全國已實施專業化物業管理的小區成立業主大會、業主委員會的還不足小區總量的30% ，有的城市甚至更少。就蘭州市而言，全市已實施專業化物業管理的小區1500 多家。截止目前，成立業主大會、業主委員會的小區僅有 90 多家，還不足10% 。業主大會、業主委員會組織建設問題已成為當前物業管理發展中的焦點問題。
一、造成業主大會成立難的主要原因
(一)缺乏牽頭人
首先，業主大會、業主委員會是業主自己管理自己資產的群眾組織。《業主大會規程》明確規定：該組織由業主自發組織，在房地產行政主管部門和街道辦事處的指導下，由業主代表、建設單位組成業主大會籌備組，負責業主大會的籌備工作。這就是說，業主是成立業主大會、業主委員會的責任主體和牽頭人。然而，由于多數業主對物業管理法規缺乏了解，不知道業主大會、業主委員會在物業管理活動中的職責、地位和作用，從而缺乏對成立業主大會、業主委員會工作的主動性;其次，部分業主的從眾心理使得他們在成立業主大會的問題上瞻前顧后、卻步不前，生怕“槍打出頭鳥”;再次，部分業主的行為準則是“見益行事”，對于此項有關全體業主利益的大事報以漠不關心的態度。因此，很難有業主自發牽頭來籌備這項工作。
此外，在小區入住率達到一定比例時，開發商作為法定的業主大會籌備組成員，也可牽頭推選業主代表組成業主大會籌備組來開展這項工作，但由于利益關系或其他擔心，多數開發商不愿主動牽頭。
物業管理企業不是法定籌備組成員，加之更多地擔心成立業主委員會組織后會給自己帶來很多麻煩。因此，多數物業管理企業更不可能主動地組織和配合這項工作。
(二)主管部門難以推動
普遍來看，行政主管部門對成立業主大會、業主委員會工作都非常重視并積極推動。如蘭州市房地產行政主管部門， 2005 年曾連續兩次向全市房地產開發企業和物業管理企業下文，要求他們主動組織和配合做好成立業主大會、業主委員會的籌備工作。由于前述原因，開發企業和物業管理企業收文后均無回音。由于行政主管部門不具有主體資格，也不能直接面向業主下文，致使該項工作難以推動，進展緩慢。實踐證明，行政主管部門只向開發企業和物業管理企業下文推動這項工作，收效甚微。
(三)籌備過程繁鎖
按照《條例》、《業主大會規程》及民主選舉辦法的有關規定和做法，成立業主大會，選舉產生業主委員會，應按下列程序進行：
1 .自發成立業主大會籌備組并在物業管理區域內公告;
2 .向主管部門和街道辦事處申請監督指導;
3 .起草、討論制定《業主大會議事規則》、《業主公約》并公告;
4 .確定業主委員會委員候選人并公告;
5 .確定業主身份，統計業主在首次業主大會上的投票權數;
