近年來，一些業(yè)主利用業(yè)主委員會把個人利益凌駕于整個社區(qū)業(yè)主的利益之上，利用業(yè)主委員會的權力牟取私利的事件頻頻發(fā)生。造成這些業(yè)主委員會及其委員蛻變的原因何在，本文對此進行如下分析：
一、消費心理不成熟及物業(yè)管理知識貧乏，加之維權意識的覺醒與維權手段的簡單粗暴使業(yè)委會經(jīng)常陷入風暴中心
我國物業(yè)管理脫胎于傳統(tǒng)福利型房屋管理體系，雖經(jīng)20多年的發(fā)展，但大部分業(yè)主的物業(yè)管理意識還停留在福利性用房的階段，對有償服務、交納物業(yè)管理費，心理上抵觸情緒較大。
近年來，一些小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司之間關系緊張，大家的對話不是建立在一個溝通、理解、友好的平臺上，而是用對抗甚至敵我的極端方式，在小區(qū)里散發(fā)傳單、私下串連等，導致矛盾激化。而政府的仲裁和調(diào)解功能難以高效開展，業(yè)主和業(yè)委會常常認為政府包庇物業(yè)管理公司而不愿調(diào)解，導致沖突升級。
二、業(yè)委會運作的制度保障不合理，造成業(yè)委會成員個人利益膨脹
在物業(yè)管理活動主體中，業(yè)委會代表業(yè)主大會行使解聘、續(xù)聘、選聘物業(yè)管理公司，審議物業(yè)管理收費標準、年度計劃和財務預算，監(jiān)督物業(yè)管理服務活動的權力，且這些權力往往得不到有效制約。我們知道不受約束的權力容易產(chǎn)生暗箱操作，產(chǎn)生腐敗，而缺乏監(jiān)督的業(yè)委會就有可能成為不法者牟取私利的工具，影響物業(yè)管理健康發(fā)展。
業(yè)委會的違規(guī)操作，一般較為隱蔽，但往往會引發(fā)一定的事件與糾紛。國家《物業(yè)管理條例》(下稱《條例》)對業(yè)委會的權力有所限制，一切重大決策須經(jīng)業(yè)主大會決定，業(yè)主大會可修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事章程等，業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)服務合同。可見，業(yè)主委員會的權力已有制約，但許多業(yè)界人土認為，該條款的實操性并不大，主要問題是在目前成規(guī)模的社區(qū)中召開業(yè)主大會非常不易。
三，業(yè)委會組成復雜，利益很難協(xié)調(diào)
隨著住房產(chǎn)權多元化的發(fā)展，居住在同一物業(yè)內(nèi)的業(yè)主生活習慣、文化背景、消費層次等不盡相同，從這些業(yè)主中選擇出來的業(yè)委會成員自然代表著各自不同的利益群體，而且他們的工作模式、作風及思想傾向也不同。所以要想在業(yè)委會內(nèi)部相互配合與協(xié)調(diào)，及時正確地處理內(nèi)部成員之間的利益沖突，不是一件容易的事。何況業(yè)委會還要去協(xié)調(diào)外部單個業(yè)主與業(yè)主整體利益上的矛盾沖突，以及營造一個全體業(yè)主都能接受的物業(yè)管理氛圍等等。
四、業(yè)委會的法律地位不確定，使其權利義務無法統(tǒng)一
在物業(yè)管理實踐中，業(yè)委會因其沒有自己的財產(chǎn)而無法承擔訴訟后果，故而不能同物業(yè)管理企業(yè)一樣成為平等的訴訟主體，也就是說業(yè)委會在享受權利時無法承擔必要的義務，這使得在一些物業(yè)管理糾紛中業(yè)委會有恃無恐，迫使物業(yè)管理公司接受不合理的條款。物業(yè)管理公司即便在糾紛中蒙受了損失，也很難通過法律途徑予以追討。
鑒于此，為規(guī)范和制約業(yè)主委員會的行為，我們須認真做好如下工作：
l、加大宣傳力度，引導業(yè)主參與物業(yè)管理。
有關方面(政府主管部門、物業(yè)管理協(xié)會等)可以就物業(yè)管理、業(yè)主委員會、公共物業(yè)與公共權利等各個方面，多層次、多渠道、多角度、多方式、長時間地對廣大居民(業(yè)主)進行廣泛的宣傳教育，讓居民逐漸成為“成熟”的消費者，進而關心、支持業(yè)委會，自覺參與小區(qū)的物業(yè)管理，使小區(qū)的物業(yè)管理走—卜健康發(fā)展的道路。
2、強化主管部門在業(yè)委會成立中的關鍵作用并加強對業(yè)委會的指導和培訓。
政府有關主管部門不僅要參與業(yè)委會成立的籌備與審批工作，而且要實實在在發(fā)揮關鍵作用。要在業(yè)委會選舉的宣傳、業(yè)主代表名額的分配與確定、業(yè)委會成員的資格和條件等方面發(fā)揮政府的權威作用，真正幫助物業(yè)區(qū)域(小區(qū))組建一支高素質、有權威、有信譽、能正確發(fā)揮作用的業(yè)委會隊伍。協(xié)會要加強對業(yè)委會成員，尤其是主要負責人的培訓工作，提高他們的思想、政治素質和專業(yè)水平。此外，還應指導他們正確選擇物業(yè)管理公司及發(fā)揮其應有的作用。
3、建立業(yè)委會責、權、利的協(xié)調(diào)機制。
這就是讓業(yè)委會既能行使權利，又能承擔相應的責任與義務，同時還能享受到合理的報酬，力爭實現(xiàn)業(yè)委會責、權、利的協(xié)調(diào)。
(1)清楚、準確、合理、科學地給業(yè)委會做出法律定位。
給業(yè)委會做出法律定位，關系到業(yè)委會權利和義務的問題。在物業(yè)管理活動中，業(yè)主、業(yè)委會以及物業(yè)管理公司構成了物業(yè)管理法律關系的最主要的民事主體。根據(jù)我國《民法通則》第126條，建筑物致害責任主體所規(guī)定的管理人是指依照法律、法規(guī)或行政命令對特定建筑物或其他設施享有固定的帶有永久性的經(jīng)營管理權的人。從管理人的概念來看，物業(yè)管理公司首先不享有對建筑物的占有、使用、收益甚至處分的權利，也沒有享有對特定建筑物的“固定的”、“帶有永久性”的經(jīng)營管理權。相對比較之下，業(yè)委會則具有固定的、帶有永久性管理權的性質，因為只要建筑物存在，業(yè)委會作為由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的管理團體是永久性伴隨著區(qū)分所有權建筑物而存在的。因此，應通過物業(yè)管理法律、法規(guī)直接賦予業(yè)委會區(qū)分所有權建筑物管理人的法律地位，賦予它一定的權利和權威，并規(guī)定其應承擔的義務以及應為自身行為所承擔的法律和社會責任。
(2)實行業(yè)委會主任公開選舉制，并以協(xié)議的形式明確責、權、利。
為保證業(yè)委會主任工作的公平性、專業(yè)性、及時性，應該建立業(yè)委會主任的公開選舉制。只要能正確及時地行使業(yè)委會的權利、履行業(yè)委會的義務、承擔業(yè)委會應盡的責任、具備一定的專業(yè)知識的業(yè)主，就可以競聘為業(yè)委會主任。業(yè)委會主任應與業(yè)主代表大會簽定聘用協(xié)議，明確其責、權、利，并享受相應的待遇(如薪金、津貼等)，如業(yè)委會主任違背協(xié)議內(nèi)容，牟取私利或給小區(qū)造成損失，也應明確處罰條款并予以處罰。
(3)建議在物業(yè)管理費中增設“業(yè)主自治風險金”。
