成都市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處 文志敏
人口膨脹與土地資源稀缺之間矛盾的進(jìn)一步加劇，推動(dòng)了建筑形態(tài)的空間化發(fā)展，建筑物區(qū)分所有權(quán)這一概念漸漸被人們所認(rèn)知和了解，其中內(nèi)容為專有權(quán)、共有權(quán)、共同管理權(quán)的“三元”說為多數(shù)學(xué)者所認(rèn)可。《物權(quán)法》也確認(rèn)了建筑物區(qū)專有、共有及共同管理三個(gè)方面的內(nèi)容，為建筑物區(qū)分所有權(quán)理論的深入發(fā)展提供了有力的立法支撐。本文著重論述建筑物區(qū)分所有人之成員權(quán)即業(yè)主成員權(quán)，就相關(guān)理論與實(shí)踐問題提出見解。
一、業(yè)主成員權(quán)的概念和法律特征
《物權(quán)法》第七十條規(guī)定了業(yè)主對建筑物對專有部分以外的共有部分“共同管理的權(quán)利”，共同管理權(quán)利，又稱為業(yè)主成員權(quán)。對于業(yè)主成員權(quán)，目前學(xué)界有不同的定義。梁慧星教授認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有人的成員權(quán)，指建筑物區(qū)分所有人基于一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的密切關(guān)系而形成的作為建筑物區(qū)管理團(tuán)體之一的成員而享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。[1]陳華彬教授認(rèn)為：建筑物區(qū)分所有權(quán)人的成員權(quán)，指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的作為建筑物的一個(gè)團(tuán)體組織的成員所享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。[2] 也有學(xué)者認(rèn)為，業(yè)主成員權(quán)的概念可以歸納為：建筑物區(qū)分所有人及居住權(quán)人基于建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬和使用上的密切關(guān)系而形成的作為物業(yè)小區(qū)自治管理團(tuán)體的一名成員所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。[3]盡管學(xué)界觀點(diǎn)不一，但對業(yè)主成員權(quán)的法律特征趨于一致：
1.權(quán)利義務(wù)的法定性
正如《物權(quán)法》第七十條的規(guī)定，建筑物區(qū)分所有人的成員權(quán)是基于各權(quán)利人之間的共同關(guān)系而產(chǎn)生的。成員權(quán)是由全體區(qū)分所有人所享有的專有部分所決定的，或者說是以各個(gè)業(yè)主享有的單獨(dú)所有權(quán)為基礎(chǔ)的。《物權(quán)法》第七十九條規(guī)定：建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。可見，屬于全體業(yè)主的共同配套設(shè)施的使用，依法應(yīng)由業(yè)主共同決定。建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng)，在沒有約定或者約定不明確的情況下，法律規(guī)定按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。上述規(guī)定是對建筑物區(qū)分所有權(quán)人“共同管理”權(quán)限的法定配置，是約束業(yè)主管理行為的限定性規(guī)定。
2.相對獨(dú)立性
成員權(quán)是一項(xiàng)與專有所有權(quán)、共有所有權(quán)緊密結(jié)合而不可分割的權(quán)利。三者共同構(gòu)成區(qū)分所有權(quán)的完整內(nèi)容、是不可分割的整體。在發(fā)生轉(zhuǎn)讓、繼承等物業(yè)處分時(shí)，三者應(yīng)視為統(tǒng)一的標(biāo)的，不可單獨(dú)或區(qū)分開來分別進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承。專有權(quán)和共有權(quán)主要是對專有部分和共有部分的占有、使用、收益的權(quán)利，主要是財(cái)產(chǎn)關(guān)系。而成員權(quán)是區(qū)分所有人對共同管理事務(wù)享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，不是單純的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，更多的是管理關(guān)系，具有人法的因素。[4]區(qū)分所有權(quán)人的成員權(quán)，是表現(xiàn)各區(qū)分所有權(quán)人如何在共同關(guān)系事務(wù)上決定其意思及該意思如何得以執(zhí)行的問題。
3.權(quán)利的永續(xù)性
成員權(quán)是一種具有永續(xù)性的權(quán)利。由于成員權(quán)是基于區(qū)分所有權(quán)人在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離所形成的共同關(guān)系而產(chǎn)生的，因此只要建筑物存在，區(qū)分所有權(quán)人間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系就會(huì)存續(xù)。
二、國內(nèi)業(yè)主成員權(quán)之立法現(xiàn)狀
國內(nèi)立法對于業(yè)主成員權(quán)的保護(hù)早在上世紀(jì)80年代末已經(jīng)開始。
1989年建設(shè)部發(fā)布《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》，對于城市房屋所有人如何組織管理房屋及享受管理團(tuán)體的服務(wù)第一次作出了較為明確的規(guī)定，但對于管理團(tuán)體的組織形式、業(yè)主的權(quán)利義務(wù)等問題沒有具體性規(guī)定。
