摘要：業委會是搭建在業主與物業管理公司之間的橋梁，充分發揮業委會作用是物業管理的重要課題。依據《物業管理條例》和物業管理工作實踐，從業委會的合理構建與行為規范，確立與物業管理公司既監督又合作的工作關系，建立溝通信任的工作基礎等方面，業委會應規范運作和發揮積極作用。
《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）對業委會的委員做了如下界定：“業委會委員由熱衷公益事業，責任心強，具有一定組織能力的業主擔任”。但同時，誰來組織業主大會而后產生業委會？政府行政部門指導的又是誰？《條例》第十條有明確規定，“同一個物業管理區域內的業主應當在物業所在區、在人民政府房地產行政部門指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。”一個區域內少則幾百戶多則上千戶業主，其中近 5% ～ 10% 的業主交了物業服務費就百般挑剔，有的甚至不交服務費，把開發商遺留的問題轉嫁到物業管理公司； 5% ～ 10% 的業主愿意與物業管理公司協商事情；而另有 80% 左右的業主是觀望、隨從狀態。如此散亂的狀態使得政府行政指導難上加難，因為區域內業主大會、業主委員會是業主自己的事情，物業管理公司無權也無法參與，當務之急是需要發起一個組織。
筆者所在小區業主委員會的運作相對比較典型。其成立的先行工作是成立籌備小組，核定 5 ～ 7 人，按居住區域比例分配名額。首先，政府行政指導部門與當地居委會聯絡，公示產生籌備小區成員的條件。《條例》第七條的六項規定對此作了明確說明，其中首要條件是必須“按時交納物業服務費”，符合此項條件的業主可采用自薦或推薦的形式報名，然后由居委會根據了解掌握的情況確定候選人，再由業主投票選舉產生籌備小組及組長，經政府行政指導部門培訓指導后即可開展工作。籌備組成立后按《業主大會議事規則》 、《業主公約》整理業委會候選人資料進行公示，其間由居委會全程協助，直至業主委員會按投票方式選舉產生。至此，籌備小組自動解散，業委會開始正常運轉。
實踐證明該辦法是確有成效的，但有幾點需要加以關注：
一、規范業委會行為，發揮其作用。
業主委員是全體業主的義務服務者而非一種權力地位，業主委員會更不是以權謀私的媒介平臺。業主委員會委員的推選，應該強化任職條件，將熱心公益事業、有能力、有責任的業主推舉到業委會的工作崗位；而嚴格界定業委會的權限則可以幫助我們有效地推進業主大會制度正常發展。業委會委員是業主的代表，而非特殊業主，他們既要履行作為委員的職責，更應模范履行義務。拒不履行業主的法定義務以及業主公約和物業服務合同的相關約定，本身已失去作為業主的基本道德，沒有資格成為業委會委員，更談不上行使關于業委會規范運作的一些思考業主大會授予的權利。業委會是業主大會的執行機構，增強業委會委員工作界限認識，維護全體業主的合法利益，代表業主大會行使權利是根本。簡而言之，業委會是搭建在業主與物業管理公司之間的橋梁，一手托起業主，一手托起物業管理公司。磨擦在所難免，如何有效解決？充分了解相關政策法規及地方管理細則是前提。例如，某項目一業委會委員借業主大會之名“以權謀私”，將與開發商的矛盾完全轉嫁給物業管理公司，甚至揚言若物業管理公司不能督促開發商解決問題，就要炒掉物業管理公司。事實是物業管理公司確實為其想盡了各種辦法使事態有所緩解，開發商也很重視，全力協調解決，而此人竟據此半年沒交服務費。他的被選顯然違背了 《 條例 》 規定，迫于可信度的缺失，此業主不得不提出辭職。有了問題進行協商才能解決，一味煽動擾亂公眾生活就會失去民心。相反，另一項目業委會反映業主心聲，督促開發商盡快完善承諾，以公開函的形式與開發商做了“面對面”的交流，開發商與專業公司幾經交流，解決了配套遺留問題。他們打響的這一“炮”，不僅增強了自身工作熱情，還提高了為業主解決問題的積極性。由此正反兩例可見，規范業委會行為，充分發揮其作用，關系到業主能否真正實現“安居樂業”。同時行政部門亦應適當加大法規政策的宣傳，使當選的業主委員能確實做到為業主辦實事。
二、明確物業管理公司與業主大會、業主委員會之間的關系。
隨著物業管理行業的全面發展及業主維權意識的不斷提高，物業管理領域的投訴和糾紛正在不斷上升。理順三者關系是有效解決各種糾紛的關鍵。業主除享有對房屋內專有部位和共用設施設備的使用，以及負有對公共秩序和環境衛生的維護等職責，還要履行公約和規章制度確定的其他相關義務。
