一、對業(yè)主群體進(jìn)行理性分析的必要性
隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高，新型城市社區(qū)日漸增多。這種新型城市社區(qū)與傳統(tǒng)城市社區(qū)相比，其社會(huì)關(guān)系也發(fā)生了很大的變化。住戶變成了業(yè)主，房管所變成了物業(yè)管理公司，形成了一系列新的社會(huì)關(guān)系類型。由于我國市場經(jīng)濟(jì)還處于發(fā)展初級階段．處理這些社會(huì)關(guān)系的法律法規(guī)和道德規(guī)范還不夠完善，缺乏公認(rèn)的文化理念和行為評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，因此不時(shí)誘發(fā)出多種矛盾，甚至常常演變成激烈的沖突和糾紛。在這些矛盾中，突出地表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者的矛盾，物業(yè)管理公司和業(yè)主的矛盾以及社區(qū)內(nèi)業(yè)主與業(yè)主之間的矛盾。
關(guān)于物業(yè)管理矛盾的分析，多集中在物業(yè)公司與業(yè)主之間，而對于我國普遍的多戶家庭的樓宇或小區(qū)來說，社會(huì)變革時(shí)期業(yè)主之間的關(guān)系也不容忽視。如果一個(gè)社區(qū)缺乏和諧友善，民主自立．健康向上的文化氛周，開發(fā)商，業(yè)主，物業(yè)管理公司之間的矛盾、中突。糾紛肯定會(huì)經(jīng)常發(fā)生。而且隨著業(yè)主自我保護(hù)意識(shí)的增強(qiáng)，特別是那些高檔小區(qū)，物業(yè)管理的難度也越來越大，各種各樣的老大難問題還會(huì)相繼出現(xiàn)。
一個(gè)小區(qū)或樓字內(nèi)的業(yè)主本應(yīng)成為一個(gè)和諧的整體，但由于多年來傳統(tǒng)體制的慣性的影響以及居民本身的差異，使得業(yè)主之間也存在著多種矛盾。這些矛盾有些已經(jīng)凸現(xiàn)出來，但有些仍是潛在的，他們都或多或少地阻礙著小區(qū)和諧氛圍的形成，也會(huì)進(jìn)一步影響物業(yè)管理的良好開展。因此．分析業(yè)主這樣一個(gè)新型的群體以及這個(gè)群體在物業(yè)管理中的地位是非常必要的，它可以幫助我們更好地理解物業(yè)管理糾紛以便尋找解決的途徑，以保障物業(yè)管理的健康發(fā)展。
二、業(yè)主群體的特征
l、業(yè)主之間的差異較大，業(yè)主群體缺乏主流人群的支撐
隨著住房制度改革的逐步深化，越來越多的城市居民通過市場來選擇購買住房．人們在選擇住房時(shí)，較少會(huì)考慮將來與誰同住一個(gè)小區(qū)。因此，入住后，人們會(huì)發(fā)現(xiàn)自己小區(qū)內(nèi)的業(yè)主差別較大，在年齡，家庭、職業(yè)，學(xué)歷。素質(zhì)等方面都有較大的差異，甚至有的小區(qū)由于房屋面積大小不一，業(yè)主的收入水平也會(huì)有很大的不同。這種狀況會(huì)使小區(qū)內(nèi)無法形成主導(dǎo)小區(qū)文化的主流人群，只能是各行其是。
2、業(yè)主群體是一個(gè)極其松散的組織
居民入住以后便自然地成為小區(qū)業(yè)主群體中的一員。然而這個(gè)業(yè)主群體是極為松散的。首先，業(yè)主之間還不熟悉，不可能經(jīng)常交流想法；其次．業(yè)主之間有差異，本身會(huì)存在各不相同的想法、第三．業(yè)主通常會(huì)有自己的工作或其他事務(wù)，沒有精力考慮小區(qū)的溝通事務(wù)。雖然<物業(yè)管理?xiàng)l例)中明確規(guī)定了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)問題，但實(shí)際上業(yè)主組織的運(yùn)行一直很難展開，關(guān)鍵就在于無論是業(yè)主大會(huì)，還是業(yè)主委員會(huì)，它們都是松散的組織。松散的業(yè)主組織有時(shí)連一般的會(huì)議都無法召開，更不要說組織在一起來解決問題了。
3、業(yè)主群體內(nèi)部存在著多種矛盾
業(yè)主群體內(nèi)部存在的主要矛盾有以下幾個(gè)方面：對物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不一致，’關(guān)于公共區(qū)域的占用．關(guān)于寵物的飼養(yǎng)問題、關(guān)于住宅的不同使用用途問題，相鄰業(yè)主之間的矛盾等。這些矛盾的存在有些是因?yàn)闃I(yè)主認(rèn)識(shí)程度的差異，有些是因?yàn)闃I(yè)主自身的偏好不同．還有些是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)方面的原因。由于目前相關(guān)法規(guī)的滯后和執(zhí)法力度的欠缺．使得小區(qū)內(nèi)業(yè)主的行為很難規(guī)范．而且對于物業(yè)管理公司來說，提高自身的服務(wù)水平是容易做到的，但由于受到管理權(quán)限的限制，處理業(yè)主之間的矛盾卻比較困難。
三、協(xié)調(diào)業(yè)車內(nèi)部關(guān)系培育新型業(yè)主群體的建議
業(yè)主群體的差異、松散和矛盾的特征導(dǎo)致了業(yè)主各項(xiàng)權(quán)利的虛設(shè)，因?yàn)樵诜ㄒ?guī)規(guī)定的業(yè)主權(quán)利中，很多都不是單個(gè)業(yè)主可以行使的，必須形成一個(gè)業(yè)主群體的公共決策機(jī)制，才能很好地行使業(yè)主權(quán)利，因此協(xié)調(diào)業(yè)主內(nèi)部關(guān)系培育新型業(yè)主群體是物業(yè)管理的當(dāng)務(wù)之急．
1、適當(dāng)安排業(yè)主共同活動(dòng)的場所，組織社區(qū)文化交流活動(dòng)
一些小區(qū)由于歷史的原因比較缺乏業(yè)主活動(dòng)的場所，使得業(yè)主在工作之余無處可去，相互之間缺少了認(rèn)識(shí)和交流的機(jī)會(huì)。各小區(qū)應(yīng)根據(jù)自身的條件適當(dāng)調(diào)整布局，安排業(yè)主共同活動(dòng)的場所。另外物業(yè)管理公司和居委會(huì)應(yīng)適當(dāng)組織社區(qū)文化活動(dòng)，促進(jìn)業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)公司。業(yè)主與社區(qū)之間的溝通．
2、完善業(yè)主公約，讓每個(gè)業(yè)主都明確自己的責(zé)、權(quán)、利
雖然國家和地方均頒布了相關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)，但從物業(yè)管理的實(shí)際操作來看，〈業(yè)主公約〉才是小區(qū)管理的“區(qū)法”，是物業(yè)管理日常管理的“基本法”，它能最集中，最全面。最深刻地體現(xiàn)全體業(yè)主的共同利益，并能有效規(guī)范全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的行為。國家和地方的(物業(yè)管理?xiàng)l例)等法規(guī)只是一個(gè)指導(dǎo)性文件，無法對每一個(gè)小區(qū)、每一棟物業(yè)具體的管理行為進(jìn)行一一界定。要管理好物業(yè)，就必須針對每一個(gè)物業(yè)制定一套規(guī)章制度或?qū)ζ溥M(jìn)行合同約定，使之更具有針對性和操作性。此時(shí)，〈業(yè)主公約〉就是一種最佳的選擇方式。
〈業(yè)主公約〉是在國家相關(guān)法律。法規(guī)的基本上制定的，是一種合同性的公共契約．在法律上具有約束力，全體業(yè)主及相關(guān)主體必須遵守。〈業(yè)主公約〉是物業(yè)管理中一個(gè)基礎(chǔ)性的文件，與〈物業(yè)管理服務(wù)合同〉、〈業(yè)主委員會(huì)章程〉等構(gòu)成了物業(yè)管理的基本框架，也是物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理與服務(wù)的法理依據(jù)和法律文件。在香港，〈業(yè)主公約〉受到了高度的重視，具有法律效力，是處理物業(yè)管理日常管理重要的和基礎(chǔ)性的法律依據(jù)。
3、物業(yè)管理公司或業(yè)主群體聘請律師提供專業(yè)法律咨詢服務(wù)
住宅小區(qū)業(yè)主之間的糾紛，有些已影響到業(yè)主與物業(yè)管理公司的關(guān)系。通過律師的協(xié)調(diào)，可以化解矛盾，減少小區(qū)糾紛。目前已有越來越多的物業(yè)管理公司聘請了律師作公司的法律顧問． 目的是通過律師到企業(yè)、到小區(qū)宣講法律，約束企業(yè)的行為，協(xié)調(diào)與業(yè)主的關(guān)系．同樣小區(qū)的業(yè)主大會(huì)也能為自己請律師．上海某小區(qū)的業(yè)主大會(huì)為業(yè)主們請來了常年法律顧問，成為上海市第一個(gè)聘請律師擔(dān)任法律顧問的業(yè)主大會(huì)，這意味著目前小區(qū)業(yè)主們自身維權(quán)意識(shí)的增強(qiáng)．業(yè)主大會(huì)有了律師顧問，可以在解決很多糾紛上起到疏導(dǎo)作用，有效避免事件的擴(kuò)大。聘請律師的費(fèi)用也不會(huì)很高．估計(jì)每年的費(fèi)用在5000元以內(nèi)。至于這筆費(fèi)用的來源，可以從維修基金的利息中支出，也可以采用全體業(yè)主共同分?jǐn)偦蚴菑奈飿I(yè)經(jīng)費(fèi)的收入中支出的方式。
