物業管理的進步注定要經歷一個鳳凰涅般式的洗禮。這種洗禮不僅是物業管理本身，還有物業管理所置身的外在環境。前者主要依賴于物業管理自身的變革和創新。后者的情況顯然要復雜得多，涵蓋的范圍也要寬泛得多，不僅包括政府的作為，更多的還依賴于相關的業主們物業管理意識的提高。
談論業主與物業管理，或者說與物業管理公司的關系是一個很令人傷感的話題，在經歷了80年代雙方小心翼翼的接觸和業主對物業管理的啟蒙、90年代的近乎浪漫的融洽相處和物業管理的飛速發展及在新世紀一切突然都回歸現實，二者一下子被推到了冰火對立的兩重面。對物業管理人而言，業主成了麻煩的制造者；對業主而言，物業管理公司則是權益的踐踏者。在報章媒體或街談巷議中，凡與物業管理相關的話題，無外乎業主對物業管理公司的種種投訴和不滿，物業管理公司對業主過于苛刻的無奈和憤懣，或兩者在社區如火如荼的爭斗。
作為一個物業管理人，我不得不對此感到痛苦和遺憾，這種復雜的情感是導致我今天寫作的源泉。從業6年，物業管理這個新興的行業讓我有著難以自禁的欣喜，但更多的時候卻是一種難以釋懷的憂慮。 因為我知道，物業管理人在某個時候成了今天社會中極為尷尬的一群人，我們所承受的來自各方的質疑和壓力，給我們帶來太多痛苦、彷徨、難受和自閉，甚至對物業管理前途的絕望。
文章的題目叫批判，意義絕不在于批判，我只試圖透過一些樸素的分析和探討來讓我們服務的業主們去看到一些他們不曾看到，或者試圖逃避的東西。我也無意去得出什么結論，只期待通過語言的力量來影響物業管理者、業主，或者還有更多的社會群體，共同構筑一個寬容理解和互利互惠的物業管理生存環境，畢竟，物業管理已深深影響著我們的生活。
一、誤解的物業管理
物業管理在中國不過短短的二十多年的時間，這本身已說明它是一個非常不成熟的行業，一個不成熟的行業具有幾個鮮明的特點：一是行業變化的速度遠遠大于其它相對成熟的行業；二是公眾對它的理解和熟知程度也顯得相對淺薄；對物業管理而言，這一點表現得尤為突出，不僅業主對物業管理有著太多的誤解，就算物業管理的從業者，也不一定真正了解它的內涵和存在的意義，這從現今許多物業管理者對它諸多不合理的定位可略見一斑。
1．合作定位：是伙伴還是仆人?
行業內關于物業管理與業主的之間的合作定位之爭由來已久，仆人論、管家論、伙伴論等等層出不窮，從物業管理的生存現狀來看，似乎每一種論述都有他存在的理由。
那么，業主(包括前期的開發商)聘用物業管理企業，物業管理企業為之提供物業管理服務，作為服務與被服務的雙方，在工作中各自究竟該如何定位自己的角色呢?
我們這里首先要明自一個概念，什么是物業管理}？《物業管理條例》開宗明義便講：物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場所進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。這里提到了“按物業服務合同約定”，即二者之間合作的基礎是物業服務合同。既然是雙方必須簽訂物業服務合同，從法律的角度而言，二者便是平等的兩個主體。
兩個法律地位完全平等的主體之間的合作，他們之間所表現的關系應該是完全平等的，一方提供服務，一方享受服務；一方因優質服務而贏得市場，一方為服務的優質做出選擇；二者不分貴賤，融洽相處，是一種平等互惠的伙伴關系。同時，這種伙伴關系還表現出一個特征，就是榮辱與共。
因而，我從不以為在這種合作中，物業管理人偏要是一個低人一等的地位，業主不是上帝，他是物業管理服務的對象；物業管理人也不是仆人，他是受業主委托提供物業管理服務；遺憾的是，在物業管理行業內外，不斷有人將這種物業管理服務置于仆人的地位，許多業主也樂于被這種高人一等的地位所陶醉。這對物業管理的發展毫無益處，其實也毫不符合我們所服務的對象一業主們的長遠利益。
如果當業主與物業管理之間，那種連平等的關系都不復存在時，物業管理也便真的失去它存在的意義和理由了。
2．服務內容：是合同約定還是面面俱到?
關于物業管理服務內容，物業管理行業內似乎有一個共識，那就是小區的共用部位和業主的共同事務。相關的具體條款一般都會在物業服務合同中明確約定，物業管理企業也是按合同約定的服務內容承擔相關責任。
但實際的操作過程中，許多物業管理企業為了加強與業主的溝通，提升自己的品牌，會增加許多合同約定之外的服務，如特約服務等等，這種服務許多是無償的。
記得一次去一位同做物業管理的朋友的辦公室，正在閑談間，一位業主忽然打電話來辦公室，說自己家里來客人，沒有時間，要求管理處派人去幫忙買點東西，朋友不假思索便派人做了。我在佩服這位朋友公司的服務周到之外，不由質疑，這種服務是否有必要?這種服務是否會給業主造成一種假象：小區內所有事情都是物業管理的事情。
這種周到服務導致的另一個直接結果是：一旦當物業管理公司不能滿足業主的全部要求時，雖然這種要求并不是合同所約定，投訴便會接踵而至，業主對物業管理的不滿顯著上升，物業管理在小區的地位受到動搖。
同時，還會導致的另一個惡果是：物業管理企業要對小區內所有事情都承擔相關的責任。這一點對物業管理公司是致命的，倘若一些小事倒也無妨，但一些影響較大的事情，如室內被盜、車輛丟失，甚至殺人案的發生，假如合同中并未約定，物業管理公司也還要承擔所有的責任的話，這是任何一個物業管理公司都無法承受的，因為這種巨額的風險足以擊倒任何一家物業管理公司。
這顯然存在著諸多的不合理，物業管理公司只對合同所約定的事情承擔相關責任，合同沒有約定，物業管理公司沒有承擔責任的充分理由。因而，當物業管理公司一次又一次被推上被告席的時候，我們不由頓生不平，倘若這些事情的發生，物業管理企業在其中罪不可恕的話，那公安部門呢?政府部門呢？
