住房和城鄉建設部發布了《業主大會和業主委員會指導規則》（以下簡稱“導則”），于2010年1月1日施行。從《導則》內容看，其針對當前業主大會和業主委員會成立與運作中存在的問題從部門立法的角度提出了切實可行的解決方案，一定程度上可以解決業主大會、業主委員會在成立與運作中的“僵局”，更好地詮釋《物權法》對業主、業主大會、業主委員會的定位，規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，將物業服務的主角更大程度上向業主傾斜。
業主大會成立有時間節點，不再跑“馬拉松”
一個小區長期不啟動成立業主大會、業主委員會的程序，或啟動了業主大會、業主委員會成立程序卻又半途而廢的情況可以說是不勝枚舉。滬上第一江景豪宅———上海世茂濱江花園2005年就達到了上海市規定的業主大會成立的條件，2006年11月，小區業主大會籌備組正式成立，籌備組由包括開發商代表參與的14名業主構成。但至今此小區的業主大會卻仍未成立。
針對業主大會成立難、小區無法選出業主委員會這一情況，《導則》專門作了三條針對性的規定：一是《導則》第九條規定房地產行政主管部門或街道辦事處鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60天內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組；二是《導則》第十五條規定籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議；三是《導則》第五十八條規定：小區未能選舉出業主委員會的，可由居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導與監督下，代行業主委員會的職責。
業主委員會成員資格有新規，業主委員會正常運轉有保障
不管是2003年的《業主大會規程》，還是《導則》對業主委員會成員條件都有一定限制，比如說都規定了業主委員會人員“應熱心公益事業、責任心強”。相對于《業主大會規程》，《導則》的進步主要體現在三個方面：一是業主委員會成員退出機制的完善?！秾t》四十三條規定了四種業主委員會委員主體資格自動終止的情況：（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；（二）喪失民事行為能力的；（三）依法被限制人身自由的；（四）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。結合《導則》的其它有關業主委員會成員補選的條款，如業主委員會成員不足的，應召開業主大會補選。這些規定保證了業主委員會人員的完整性，進而保證其正常工作。二是除了明確規定業主委員會成員資格法定終止外，《導則》第四十四條對約定終止也作出明確規定：業主委員會委員有不履行委員職責的、利用委員資格謀取私利等情況的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格。建立業主委員會成員資格的終止制度以保證其良好運轉勢在必行。三是通過限制業主自治權來限制業主成為業主委員會成員?！秾t》第二十條規定：業主拒付物業服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。參加業主委員會成員的選舉，成為業主委員會成員是業主共同管理權行使的重要體現，對于有上述情況的業主，業主大會議事規則是可以限制業主成為業主委員會成員的。
業主委員會工作流程有要求，業主大會、業主委員會不再“癱瘓”
從《導則》整個內容看，其最大的“亮點”是對業主委員會運作流程出了一些新的規定，來解決當前業主委員會不能正常工作和業主委員會個別成員控制業主委員會的問題。
一是《導則》第五十一條規定：業主委員會未按業主大會議事規則召開業主大會定期會議，或者臨時會議的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下組織召開。這一“強制開會”制度可能會在法理上有一定的爭議，但的確可以解決小區一些亟待解決的問題，比如說業主委員會不按照業主大會議事規則召開業主大會決定小區急需維修事項，通過居委會組織召開業主大會決定維修資金的使用可以有效解決這一問題。
二是《導則》第四十條規定：業主委員會應當建立工作檔案，工作檔案應包括：業主大會、業主委員會的會議記錄，業主大會、業主委員會的決定，業主的意見和建議等等。這些對業主委員會工作建檔制度的強制性要求，可以從很大程序上規范業主大會、業主委員會的運作。
三是《導則》要求業主委員會經費使用公開。業主委員會工作經費一般包括通信費，業主大會、業主委員會會務費、交通費、辦公用品費用、餐費，業主委員會成員津貼等。實際上，業主委員會經費使用不規范情況時有發生，上海浦東新區某樓盤，業主委員會成員長期在國外，每次開會都要報銷往返一、二萬的機票，加之其它費用，業主委員會一年的經費十余萬元。業主委員會的這些所謂的會議支出是否合理，應交給全體業主來評判。對于業主委員會經費問題，《導則》第四十二條要求：工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。
四是《導則》對業主委員會的會議公開、透明作出明確規定。綜合《導則》三十七、三十八、三十九條規定，其對業主委員會會議制度的要求體現在三個方面：首先，法定三分之一業主委員會成員提議，7日內必須召開業主委員會會議；其次，作出決定應全體委員半數以上同意，且業主委員會委員不能委托代理人參加會議；第三，業主委員會開會7日前，公開開會的內容并聽取業主意見；最后，業主委員會作出決定起3日內在小區公布。從業主委員會的運作實踐看，由于對其開會沒有程序上的要求，其一般程序就是幾個業主委員會成員的“碰頭會”，絕大多數情況下是開會的結果公開，開會的過程、開會的內容一般不公開，導致小區業主對業主委員會工作不滿的情況經常發生。如果，業主委員會按照《導則》的上述規定召開業主委員會會議，給業主積極參與的機會，實際上是向業主委員會工作的透明、公開又邁進了一大步。
規范業主大會、業主委員會工作，政府主管部門不能消極“執法”
按照國務院《物業管理條例》規定，房地產行政主管部門對小區業主大會、業主委員會工作進行指導與監督，但如何進行指導與監督并沒有給出明確的規定，從實踐上看，行政主管部門的指導與監督主要體現在“事后監督”和“被動監督”，即業主委員會、業主大會出了問題政府再出面，行政主管部門的工作是消極被動的，而按照《導則》規定政府主管部門對業主大會、業主委員會工作應積極參與。
