摘要：《物業(yè)管理條例》的頒布及相關配套文件的出臺，標志著我國物業(yè)管理進入了法制化的軌道，對推進行業(yè)的健康發(fā)展起到了重要作用。物業(yè)管理活動中如何使物業(yè)管理主體合法化，對促進行業(yè)健康發(fā)展具有非常重要的意義。在物業(yè)管理活動中，業(yè)主(業(yè)主委員會)、物業(yè)管理企業(yè)、行業(yè)行政主管部門這三個主體各自扮演著不同的角色，相互之間形成了一種特定的關系。然而，在實際運作中，業(yè)主大會的執(zhí)行機構(業(yè)主委員會)的成立存在著諸多問題，物業(yè)管理企業(yè)、小區(qū)業(yè)主意見較大。本文就小區(qū)業(yè)主委員會的成立、備案等情況來闡述業(yè)主委員會的合法性問題。
一、業(yè)主委員會成立的程序應合法
無論是首次業(yè)主大會的召開，還是業(yè)主委員會的換屆選舉，均應召開業(yè)主大會，同時會議召開的程序必須合法。目前，業(yè)主委員會成立時主要存在的問題有以下幾種 :
1. 個別小區(qū)仍然以召開“業(yè)主代表大會”的形式來選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。《物業(yè)管理條例》 第九條第一款規(guī)定 : 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會 ; 第十二條規(guī)定 : 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有 1/2 以上投票權的業(yè)主參加。這就是說，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，凡是需要表決的事項都應經(jīng)過業(yè)主大會討論通過，不存在“業(yè)主代表大會”的形式。
2. 現(xiàn)在的物業(yè)管理活動中，仍然有一些小區(qū)怕麻煩，沒有對小區(qū)“業(yè)主公約”、“業(yè)主大會議事規(guī)則”進行公告。小區(qū)《業(yè)主公約》 、《業(yè)主大會議事規(guī)則》是業(yè)主的自治制度，屬于物業(yè)管理中的重大事項，須由物業(yè)管理區(qū)域所持投票權的 2/3 業(yè)主通過。只有讓全體業(yè)主知曉《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》的內(nèi)容，業(yè)主才能對其修改并提出自己的意見，才能在業(yè)主大會上發(fā)表自己的意見。
3. 籌委會或業(yè)主委員會沒有起草業(yè)主委員會候選人的推薦辦法。建設部《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定首次業(yè)主大會的籌備工作之一是“確定業(yè)主委員會委員產(chǎn)生辦法及名單”，小區(qū)籌備組或上屆業(yè)主委員會為了節(jié)省時間，未制定推薦辦法，更談不上公告全體業(yè)主，而是經(jīng)過內(nèi)部提名組成業(yè)主委員會候選人名單，這些候選人沒有經(jīng)過業(yè)主的推薦，意見較大，部分業(yè)主不予承認。
4. 在物業(yè)管理活動中，還有一個比較突出的問題是業(yè)主大會沒有選聘物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會就與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務合同。國家《物業(yè)管理條例》 第十五條規(guī)定了業(yè)主委員會的職責，其第二項規(guī)定 : 代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同的前提是，業(yè)主大會選聘了物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會代表業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同。如果業(yè)主大會沒有選聘物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同就不能代表全體業(yè)主，從某種法律意義上講應視為無效合同。
二、業(yè)主大會的內(nèi)容應具有合法性
業(yè)主大會的內(nèi)容不合法主要表現(xiàn)在 : 起草的《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》沒有經(jīng)過公告或未發(fā)到業(yè)主手中進行討論、修改，而是直接拿到業(yè)主大會上進行通過。業(yè)主不了解公約內(nèi)容、議事規(guī)則內(nèi)容，無法表決 ; 其次是業(yè)主委員會候選人不符合業(yè)主委員會條件的居多。關于業(yè)主委員會委員的條件，《業(yè)主大會規(guī)程》 第二十一條規(guī)定了六個方面的條件，其中第三項規(guī)定 : 遵守業(yè)主大會會議規(guī)則、業(yè)主公約 , 模范履行業(yè)主義務。但在物業(yè)管理實際活動中，個別小區(qū)推薦的業(yè)主委員會候選人并非全部是交費的業(yè)主，有些候選人全部欠費甚至從入住開始根本就沒有交過物業(yè)管理費用?！段飿I(yè)管理條例》第七條第二項規(guī)定 : 業(yè)主應按時交納物業(yè)服務費用，業(yè)主沒有履行交費的義務，根本談不上模范履行義務。因此不交納物業(yè)費的業(yè)主，不具備業(yè)主委員會委員的條件，也就不能被推薦為業(yè)主委員會委員候選人;再次是選舉時采取無記名投票，其弊端是不能防止一些人作弊，造假選票，增加大會選舉的不可信度。
三、加強監(jiān)督指導，嚴格備案制度
小區(qū)業(yè)主委員會的成立不管是程序不合法還是內(nèi)容不合法，其主要原因無外乎三點：一是負責監(jiān)督指導的部門不熟悉業(yè)務，政策法規(guī)學習不夠 ; 二是對業(yè)主委員會成立的程序、內(nèi)容及相關規(guī)定了解不夠詳細，示范文本制定的少或不及時;三是主管部門組織業(yè)務學習和培訓的次數(shù)有限。
