在東京這座擁有1200多萬人口的大城市里，多數(shù)居民樓和居民小區(qū)沒有院墻，無論你走進(jìn)一座居民樓，還是走進(jìn)一個居民小區(qū)，都非常美觀、整潔。但是，幾乎所有的公寓樓內(nèi)外都很少見到兩個以上的物業(yè)管理人員，更見不到那種屬于物業(yè)管理公司的身著制服的保安人員。
物業(yè)管理公司的責(zé)任是向業(yè)主提供服務(wù)，而提供服務(wù)的內(nèi)容是由業(yè)主事先同公司協(xié)商
確定的。一座住宅樓被業(yè)主們買下后，這座樓的所有者已經(jīng)不再是當(dāng)初的房地產(chǎn)開發(fā)商，同時，決定這座樓命運(yùn)的更不是被業(yè)主雇傭的物業(yè)管理公司，而是買樓的居民們。
在日本，對于任何一家物業(yè)管理公司來說，它們所“管”樓房的居民也就是業(yè)主，是他們的上帝。如果業(yè)主對物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量或價格等不滿意，隨時可以辭退這家公司而雇傭自己認(rèn)為更合適的公司。所以，日本的業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的摩擦或糾紛是極為罕見的。
日本的一座住宅樓里往往有幾十戶到上百戶身為業(yè)主的居民，物業(yè)管理公司由誰來選雇呢？是由這座樓里的居民自行組成的居民管理委員會。一般來說，在日本，一座樓內(nèi)的居民管理委員會由3至7人組成，每屆委員會任期兩年，委員會的成員由所有業(yè)主輪流擔(dān)任。委員會負(fù)責(zé)了解業(yè)主的意見、要求，監(jiān)督、檢查物業(yè)管理公司的工作，同時確定專人管理賬目。委員會所有成員的工作都是業(yè)余的，沒有報(bào)酬。
日本的物業(yè)管理公司之間的競爭十分激烈，各公司都千方百計(jì)地提高服務(wù)質(zhì)量，降低服務(wù)價格，以日本人的一般收入計(jì)算，居民住房的每平方米物業(yè)管理費(fèi)較低。物業(yè)管理公司都很注重降低成本和提高工作效率，一般只派一兩個人負(fù)責(zé)管理一座一二十層高的住宅樓的門前、門廳、樓道、電梯等公用部分的清掃、安全和公用設(shè)備檢查等工作。樓內(nèi)沒有物業(yè)人員或保安人員24小時值班。負(fù)責(zé)社區(qū)安全是警察的工作。
一般的住宅樓的大門都是通過按自動號碼或呼叫鎖開啟，同時每家住戶都持有無須按號碼的開啟公用大門的鑰匙。物業(yè)人員不得隨意進(jìn)入任何一戶居民的房門，也不得探聽居民家庭生活及隱私。一旦有哪一家居民水、電、氣等發(fā)生故障，住戶可以直接向有關(guān)公司撥打電話，維修人員很快就會趕到修復(fù)。
日本的物業(yè)服務(wù)雖說使絕大多數(shù)業(yè)主感到滿意，但也確實(shí)有極少數(shù)物業(yè)公司只收物業(yè)管理費(fèi)而幾乎不兌現(xiàn)多少服務(wù)。對于這樣的物業(yè)公司，業(yè)主們最容易的辦法是拒付物業(yè)管理費(fèi)。對于拒付管理費(fèi)的住戶，物業(yè)管理公司方面不敢采取停水、停電等任何對抗措施，因?yàn)樗娭惒粚儆谖飿I(yè)公司管理。
