摘要：業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間的不和諧，制約著行業(yè)的發(fā)展甚至阻礙了和諧社區(qū)的建設(shè)。作為物業(yè)管理企業(yè)，處理好與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系十分必要。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的良好關(guān)系對(duì)小區(qū)整體的物業(yè)管理工作具有強(qiáng)有力的推進(jìn)作用，反之則會(huì)給物業(yè)管理服務(wù)工作造成巨大阻力。因此，兩者關(guān)系的好壞、工作配合的默契程度直接關(guān)系到廣大業(yè)主的切身利益，決定著一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目的成敗。
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主團(tuán)體的內(nèi)部常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。它由業(yè)主團(tuán)體內(nèi)部各個(gè)成員按一定程序選舉產(chǎn)生，具體負(fù)責(zé)處理業(yè)主團(tuán)體的日常性事務(wù)。如參與涉及全體業(yè)主共同利益的民事訴訟或和物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同以及規(guī)范業(yè)主行為等等，業(yè)主委員會(huì)仍然是有關(guān)民事行為的具體實(shí)施者，但在實(shí)施這些民事行為時(shí)，不能使用業(yè)主委員會(huì)自身的名義，而只能使用業(yè)主團(tuán)體的名義。只有如此，才能從根本上解決現(xiàn)存制度中主體缺位的問(wèn)題。
一、業(yè)主委員會(huì)是維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益的有效組織形式
業(yè)主既是物業(yè)所有者，也是物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)者，業(yè)主有權(quán)自主選聘物業(yè)管理公司。但每個(gè)業(yè)主的選擇不可能都完全一致，而一個(gè)物業(yè)又只能由一家物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一的管理，因此，業(yè)主委員會(huì)就應(yīng)運(yùn)而生了，它代表著廣大業(yè)主的合法權(quán)益。
在物業(yè)管理起步的初期，業(yè)主無(wú)法自主選聘物業(yè)管理公司，往往是“誰(shuí)建設(shè)誰(shuí)管理”，由房地產(chǎn)開發(fā)公司自組或指定一家物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理。服務(wù)好的物業(yè)管理公司依托其服務(wù)質(zhì)量、品牌信譽(yù)接管更多的項(xiàng)目，形成規(guī)模效益;服務(wù)差的物業(yè)管理公司則得過(guò)且過(guò)、濫竽充數(shù)，無(wú)視業(yè)主的意見和不滿壟斷經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理行業(yè)沒有競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)就沒有生存的壓力，也就沒有前進(jìn)的動(dòng)力，長(zhǎng)此以往必然造成整體服務(wù)質(zhì)量的下降，損害廣大業(yè)主的利益。而近年來(lái)出現(xiàn)的業(yè)主委員會(huì)以招投標(biāo)形式選聘物業(yè)管理公司的做法，正是打破壟斷管理局面，培育物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的有效途徑，是促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展、管理服務(wù)水平不斷提高的重要?jiǎng)恿ΑＳ蓸I(yè)主委員會(huì)這樣的組織通過(guò)少數(shù)服從多數(shù)的民主原則選聘物業(yè)管理公司，使業(yè)主選擇物業(yè)管理公司、決定物業(yè)管理重大事宜的權(quán)利得以有效地實(shí)現(xiàn)。
在物業(yè)管理消費(fèi)過(guò)程中，由于單個(gè)業(yè)主與物業(yè)管理公司相比往往處于弱者地位，僅憑個(gè)人力量難以與之抗衡，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)、建設(shè)權(quán)難以得到保障，而業(yè)主委員會(huì)則可以在享有對(duì)物業(yè)管理公司的選擇權(quán)的基礎(chǔ)上有效行使監(jiān)督權(quán)。因此，通過(guò)業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主集中行使物業(yè)管理的選擇權(quán)、決策權(quán)，是維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益的有效組織形式。
二、業(yè)主委員會(huì)是鏈接業(yè)主與物業(yè)管理公司的橋梁
物業(yè)管理公司作為以經(jīng)營(yíng)為主體的企業(yè)，上有行業(yè)主管部門、工商行政管理部門、行業(yè)協(xié)會(huì)制約，下有廣大業(yè)主的監(jiān)督，如若違規(guī)，將寸步難行。而作為房屋所有權(quán)人的業(yè)主，則為小區(qū)聚居的個(gè)體居民，其職業(yè)各不相同，文化程度、道德修養(yǎng)等個(gè)人素質(zhì)千差萬(wàn)別。對(duì)物業(yè)管理法律法規(guī)及其相關(guān)知識(shí)，或知之甚少或全無(wú)所知?，F(xiàn)代居住小區(qū)的特點(diǎn)是房屋毗連，鄰里卻互不相通，頗有“雞犬之聲相聞，老死不相往來(lái)”的意思。房屋毗連導(dǎo)致共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的增多，不相往來(lái)使得業(yè)主只關(guān)注個(gè)人居室空間舒適溫馨，而很少注重外部環(huán)境。作為業(yè)主委員會(huì)就要對(duì)社區(qū)的硬件、住戶構(gòu)成以及物業(yè)管理公司的各方面情況要有充分的了解，并對(duì)建設(shè)和諧社區(qū)做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。比如組織社區(qū)搞植樹活動(dòng)，一方面美化了家園，另一方面增加業(yè)主對(duì)社區(qū)眷戀與愛護(hù)，引導(dǎo)一種健康文明的生活方式，從而引發(fā)全體業(yè)主提高自身的素質(zhì)。
物業(yè)管理項(xiàng)目各異，業(yè)主委員會(huì)的成員背景各不相同，但是建立一個(gè)大家共同的愿景目標(biāo)是十分必要的。這樣才能夠避免讓物業(yè)管理企業(yè)在面對(duì)業(yè)主委員會(huì)的不同目標(biāo)時(shí)無(wú)所適從，也可以最大限度的避免內(nèi)部成員的分歧。一旦有了廣大業(yè)主共同認(rèn)可的發(fā)展方向和服務(wù)要求，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)都能夠加以遵守。對(duì)各方都必然是有一得。物業(yè)管理服務(wù)中雙方關(guān)系不融洽的項(xiàng)目往往沒有共同的愿景，定位不清晰。因?yàn)槊鞔_愿景，形成共同的目標(biāo)和使命感，才是構(gòu)建和諧社區(qū)的基石。
要想建設(shè)好一個(gè)小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司必須以理性、理解、合作、寬容的態(tài)度來(lái)共同建設(shè)。任何一方有與其他一方為敵或壓倒對(duì)方的思想和做法對(duì)建設(shè)好小區(qū)都沒有好處。要以負(fù)責(zé)任的精神對(duì)待對(duì)方，以理服人、以誠(chéng)相待。物業(yè)管理公司應(yīng)定期與業(yè)主委員會(huì)溝通，誰(shuí)的問(wèn)題誰(shuí)負(fù)責(zé)，不能推諉，并將討論結(jié)果向業(yè)主報(bào)告，保障大家的知情權(quán)，順著這個(gè)思路，對(duì)處理好物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)的管理是很有幫助的。
