業主自治管理體制主要是指業主團體自治管理的組織結構體系和權限劃分制度。業主自治管理運作制度是指在業主自治管理組織的業務制度和工作規程。下面將業主自治管理體制與運作制度綜合起來依法作出闡述。
一、業主會議
(一)業主會議的性質和地位
現行中國物業管理法規尚未明文規定業主會議的性質和地位的條款，《村民委員會組織法》和《城市居民委員會組織法》中也未對村民會議、居民會議的性質和地位作出明文表述。根據有關法律法規對于業主會議的組成和權限的規定內容，從法學角度可以推述出其性質和地位：業主會議是由合法劃定的業主集體自治管理轄區(亦即特定物業管理區域)內全體具有業主或業主代表身份的成員組成(亦即由全體物業復有權人組成)，以會議制形式，依法行使物業管理民主自治權利和自治規約訂立權的群眾性社會自治機構，又是各業主團體自治管理體系中的表達集體共管意思的權力機關。
業主會議在充分民主的基礎上集中全體業主的共同意志和利益要求，行使本機構直管轄區內的物業管理自治規約訂立權和決定屬于自治范圍的人居生活公共事務及物業管理公益事業中的其他重大問題。因此，業主會議在業主集體自治管理組織分工體系中居于首要地位。
(二)業主會議的組成和任期
業主會議的組成可分為三種類型：一是無任期限制，由特定業主集體自治管理轄區內全 體業主組成的業主大會(如深圳規定)。二是在業主人數較多的情形下，應當按比例推選業主代表，組成業主代表大會(如上海規定)。關于業主代表大會是否應有任期限制問題，學術界有分歧意見，有人比照人民代表大會制度主張應規定業主代表大會每屆五年任期制。我們認為業主代表大會和業主大會兩者的法律地位和職權完會相同，后者無任期限制，前者也不應有任期限制。至于業主代表的推選和更換，依業主團體自治管理章程規定可實行任期制和代表資格取消制。三是有特定任期的臨時業主大會，其特定任期的期限一般以首次正式業主大會或業主代表大會的召開日期為終止時限。
業主會議采取業主代表大會制式的，應當實行以業主戶數比例為主結合各幢房屋建筑面積占整宗業主團體自治管理物業的比例，由相關業主直接選舉產生的代表制。這種代表制優點主要是：代表名額以一定的業主專屬物業戶數比例為基礎，同時又適當照顧物業組群中建筑面積不同的各幢樓宇建筑物業主們對業主合屬物業管理的財產支配權維系的利益差異，體現了業主自治管理的物質財產權益份額的內在決定性和權益份額代表組合的公平性。這種代表制不同于國家權力機關性質的人民代表大會采取的地域(人口)代表制與職業代表制(軍隊) 相結合而以地域代表制為主的代表制。
(三)業主會議的職權
業主會議的職權是物業管理法確認的業主會議對其所轄的職責范圍內自治事務的支配權 限。從理論上講，業主會議對業主自治管理事務的支配具有全權性，但為求處理自治事務的工作效率和形成職權行使的制衡機制，在業主團體自治組織內部有必要分工的存在，因此，業主會議職權的行使也有一定的范圍。根據現行物業管理法規的規定，其行使的職權主要包括七個方面：
1.訂立自治管理規約、監督自治管理規約的實施。這里所謂自治管理規約主要表現為業主公約和業委會章程。業主公約是各個業主集體自治管理組織的“小憲法”，是在業主集體自治管理轄區內從事與物業管理有關活動的業主、單位和其他人員所應共同遵守的物業管理社會自治“總章程”。自治管理規約的訂立，是以特定業主集體的名義，由該業主集體組成的業主會議依據一定程序、運用一定技術，為體現本業主集體在物業管理方面的共同自治意志所進行的，制定、修改、補充、廢止具有特定適用范圍和組織紀律效力的物業管理自治行為規范的活動。
2.選舉、決定和罷免本自治管理組織實體(即業委會)的組成人員。業主會議有權選舉具有業主身份的業委會主任委員、副主任委員和其他委員；有權根據主任委員的提名決定聘任不具有業主身份的專業人士出任顧問委員和執行秘書的人選。對于以上人員，業主會議有權依照規定程序予以罷免。
3.聽取和審議業委會的工作報告和物業管理受托方的物業管理服務工作報告。
4.監督業委會的工作，有權改變或者撤銷業委會不適當的決定。
5.審查和批準本自治管理轄區的物業管理年度計劃及計劃執行情況的報告。
6.決定本自治管理轄區內涉及業主共同利益的重大事項。涉及業主共同利益的重大事項包括：復有物業的重大修繕或改良；復有建筑物的增建或重建；人居環境整治、建設計劃的修正或改善；復有物業的專用部分或共用部分的約定；對違反自治管理規約而又屢教不改的物業租用人、借用人、典用人的強制遷離；對違反自治管理規約而又屢教不改的“惡業主” 依法申請予以勞動教養或者強制出讓其所有的物業部分；以業主集體名義提起訴訟或應訴。
7.應當由業主會議行使的其他職權。由于人居生活復雜多變和持續發展，因而很難完全預料可能出現的業主自治管理的新問題，亦難將業主會議的職權列舉周全無遺。為便于業主會議處理新出現的重大問題，對業主會議的職權采用列舉加概括兜底的規定方法確有必要，可以給業主會議對這些新問題職權行使上提供法規和管理規約依據。
(四)業主會議制度
業主會議是會議性質的決策機構。因此，業主會議開展工作的基本形式是召開業主大會或業主代表大會，以討論議案和表決通過會議的決議方式行使其職權。
特定業主自治管理轄區的首次業主會議的召開具有特殊性，依法應當實行召開條件達標報告確認制、行政主導召集制和業主集體自治意愿表達核準制。(1)首次業主會議召開條件達標報告確認制度，亦稱業主自治管理啟動線制度，是指在特定區域內復有物業的業主戶數達到規定的數量規模(即啟動線)而有實行業主團體自治管理必要時，負有報告義務的單位(即該區域物業的開發建設單位、銷售單位或物業管理單位)應在規定期限內(如1個月內)，向物業所在地的區、縣級物業管理行政主管部門呈交書面報告；行政主管部門對受理的報告內容特別是業主戶數達標情況進行核認后，應在規定時限內(如15日內)向報告單位發出核認通知書。報告單位以核認通知書為據，準備協助行政主管部門召集首次業主會議。對已符合首次業主會議召開條件但負有報告義務的單位無正當理由逾期不報告的，應視為侵犯業主自治權益的不作為，依法予以警告、罰款，并責令其呈報。(2)業主集體自治意愿表達核準制，是指特定區域內復有物業的全體業主中擁有過半數投票權的業主群體，在首次業主會議召開條件已經具備的前提下，自發或經行政指導聯名向有管轄權的物業管理行政主管部門提出組建業主自治管理組織申請，行政主管部門依法對業主自治管理申請予以核審，并向申請者公告核準通知書。(3)行政主導召集制，是指物業管理行政主管部門應在簽發業主自治管理申請核準通知書之日起或者簽發首次業主會議召開條件達標報告核認通知書之日起六個月內負責召集第一次業主會議，選舉產生首屆業委會，其他有關單位應當依法協助召集第一次業主會議。特定區域物業的業主戶數達到一定規模和確有實行業主團體自治管理必要，是首次業主會議召開條件中的兩個關鍵要件。對沒有實行業主團體自治管理必要的小規模復有物業，其物業管理方式可適用一般共有人共同議事和普通民事委托代管方式，無需設立業主會議這一社會化業主團體自治管理組織機構。關于業主戶數的規模標準，具體數量化難度很大，因此各地方物業管理法規普遍采用曲折表現方法，即以物業出售建筑面積、入住率或房屋出售率、物業銷售時間來反映對業主戶數規模的要求。例如，上海規定：公有住宅出售建筑面積達到百分之三十以上，新建商品住宅出售建筑面積達到百分之五十以上，住宅出售已滿兩年；深圳規定：住宅區已入住率達到百分之五十以上或自第一個業主入伙之日起滿兩年的。為直接顯示業主戶數規模這一要件，建議在《物業管理條例》立法中規定：“特定物業管理區域內的物業總建筑面積中已有百分之五十以上分別為不低于30戶數量的業主所有，且有實行業主自治管理體制必要的，應當依本條例規定召集第一次業主大會或業主代表大會。選舉產生 業委會和訂立自治管理規約。”
