近幾年，從物業服務企業頻頻退出物業項目、從業主委員會維權的種種結果、從知名業主委員會主任北野的辭職等眾多案例，我們不難看出：業主委員會（以下簡稱業委會）在物業管理活動中發揮著越來越重要的作用。依法規范業委會的成立、充分引導并有效監督業委會履行職責，同時依法維護業主委員會的合法權益，對營造和諧穩定的物業管理環境有著重要意義。
《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱區分所有權解釋）、《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱物業服務解釋）也將業主委員會擺到了重要位置，在《物權法》的基礎上進一步明確了業委會的作用，并對業委會的違規決定細化了救濟措施。筆者結合最高院的兩部司法解釋，就業委會的選舉、業委會的運作、業委會的權利義務、業委會與物業服務企業之間的關系等4個方面淺談幾點想法。
業主委員會選舉要依法計算投票權
業委會成立難的情況普遍存在?！段餀喾ā贰?#8220;區分所有權解釋”從法律的角度解決了成立業委會最為根本也最易引發矛盾的問題，即物業管理區域總投票權及業主的投票權如何確定的問題，因為投票權的確定與業委會的成立有著最直接的關系。
以往各地計算投票權的方式均有差異。筆者所在的城市自2003年便開始采用建筑面積計算投票權。但在幾年的操作實踐中，遭遇很多矛盾。主要由于部分建設單位擁有的專有部分建筑面積比較大，在投票選舉業委會成員時，往往能“一票否決”。因此，在業委會未選舉前，業主、建設單位、物業服務企業等主體之間便會為投票權如何確認而產生眾多矛盾糾紛，其中不乏投訴和上訪的案例?！段餀喾ā泛?#8220;區分所有權解釋”在最大程度上緩和了上述矛盾，明確投票權必須由專有部分建筑面積和業主人數共同計算，并明確了具體的計算方法。不僅有效兼顧了各種類型物業業主的合法權益，同時也對他們的權利進行了等同的限制。
業主、業主大會籌備組在籌備成立業委會時，要最廣泛地團結各種物業類型的業主，嚴格依法計算投票權，從根本上規范業委會的產生，減少因成立業委會而引發的各項矛盾糾紛，從而順利地完成業委會的選舉。
業主委員會要依法運作，切實維護業主的合法權益
業委會成立后，其運作是否規范、是否依法保障業主的知情權、是否切實保障業主的合法權益，這關乎業委會能否長期得到業主的支持，也關乎業委會的自我保護。
?。ㄒ唬┍Ｕ蠘I主知情權。業委會成立后，要將業主大會、業委會的決定、會議記錄等資料存檔，并向業主公開相關物業管理情況，業主也可隨時查詢應當公開的情況和資料。“區分所有權解釋”對應當公開的資料和情況作了羅列。該規定有利于業主及時監督業委會的工作，也能使業主更好地理解和支持業委會的工作。
?。ǘ┮兰s監督物業服務企業做好服務。業委會要依法依約監督物業服務企業做好管理服務工作，并定期收集業主的意見和建議，發現問題，及時向物業服務企業反饋，通過溝通、協商解決存在的誤解或者矛盾糾紛。
?。ㄈ┮婪Q定，切實維護業主的合法權益。“區分所有權解釋”在《物權法》的基礎上，進一步明確了對業委會作出的違反法律法規，侵害業主的合法權益的決定的救濟措施。
業主委員會的權利與義務
《物權法》與《物業管理條例》均對業委會享有的權利和履行的義務作了明確，有效地規范了業委會的運作。在此基礎上，兩部司法解釋進一步明確了業委會的訴訟主體資格，在賦予業委會更多權利的同時，也對業委會所要承擔的義務作了進一步的明確。
業委會應當充分行使其權利。比如行使與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同權；對物業服務企業管理服務的監督權；要求物業服務企業整改權；依法召開業主大會選聘、解聘物業服務企業權等等。
業委會同時也必須履行相應的義務，諸如：根據業主大會的決定來履行職責；配合并監督維修基金的收繳和使用；協助處理物業管理區域內的違規行為等等。切實履行義務有利于避免業委會不作為或者濫用職權。
業主委員會如何正確處理與物業服務企業之間的關系
2003年至2007年間，筆者所在的城市，由于業委會與物業服務企業關系惡化，而導致物業服務企業退出物業項目的數量每年都在攀升。原物業服務企業退出后，業委會便通過“新聘”物業服務企業或者自行管理的方式來彌補管理“真空”。由于項目物業管理資料和設施設備交接不完善、新的管理單位需要一定的時間熟悉物業項目或者原物業服務企業拒不推出項目等情況，往往導致物業項目的管理服務環境在相當一段時期內不穩定，進而影響了業主的生活。業委會如何正確處理與物業服務企業的關系，是一門重要課題。
依法選聘物業服務企業
“物業服務解釋”規定，業委會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。依法選聘物業服務企業，即業委會須通過組織召開業主大會，根據業主大會的決定來選聘物業服務企業。一般說來有兩種情況：一種情況是物業項目暫時未實施物業管理，如果大部分業主要求實施物業管理，業委會應組織召開業主大會選聘物業服務企業。
第二種情況是物業項目有物業服務企業在管，但服務期限未滿或者已滿，業主大會要求選聘新的物業服務企業的，業委會應當妥善處理好與原物業服務企業的關系，并對擬選聘的新的物業服務企業全面考察，多方比較。
無論哪種情況，業委會均不能擅自選聘新的物業服務企業并簽訂物業服務合同。擅自選聘物業服務企業，不但得不到法律的保障，還須承擔對原、新物業服務企業的違約責任，更重要的是，業委會將失去“民心”。
做好業主與物業服務企業之間的“橋梁”
業委會應在業主與物業服務企業之間起到傳遞信息，溝通協調的作用。當業主認為物業服務企業的服務工作有不符合合同約定的行為時，業委會應從全體業主的利益出發，進行查證，如情況屬實，則要求物業服務企業限期改正；當業主對物業服務企業的服務工作有質疑和不解時，業委會應出面向業主進行解釋和宣傳；當發現業主有違規行為時，業委會要深入了解業主的實際情況，分析違規現象的原因及結果，有針對性地做好協調處理工作。同時，業委會也應協助物業服務企業催交物業服務費等欠費，并監督和協助物業服務企業做好管理服務工作。
