業主組建業主大會和業主委員會，是廣大業主行使業權的平臺，是業主對自己所有財產進行管理與支配的執行機構，其建立與完善是民主進程中的一個重要環節，是我國基層自治組織的一種嶄新模式。它的出現是我國市場經濟發展和住房商品化的直接產物，是市民維權意識和自我管理需求的體現。
對業主大會和業主委員會工作的促進作用
《規則》中的第二章、第三章，詳細研究和落實了業主大會和業主委員會的法律法規，明確了業主大會和業主委員會的社會作用、社會功能以及所承擔的社會責任，做到有法可依、和諧發展。強化了適用法律的可操作性。《規則》中第二章第十五條至二十九條、第三章第三十五條至四十八條，明確了業主大會和業主委員會的權利、責任、義務和工作范疇，規范了操作程序，保障了全體業主的公共利益，同時《規則》還明確了對業主大會和業主委員會的監督細則，加強各級政府職能部門對業主大會和業主委員會的指導。
同時，加強了業主權利實現的法治“軟件”建設，培育業主的法律意識、參與意識和自主管理意識。作為業主自治組織的業主大會和業主委員會的發展需要具有現代公民意識和社區意識，增加認同感和歸屬感，關注公共事務，樂于奉獻，講究工作方法，從而使業主委員會真正成為業主的“家”。
強化了業主委員會統一管理的運作機制
把業主委員會納入了相應的管理軌道，密切配合、各司其責。業主大會和業主委員會雖然是群眾自治組織，但它是一個松散的群眾組織，自我約束力和自制力比較弱。雖然《物權法》、《物業管理條例》賦予全體業主監督、檢查、約束業主委員會的權力和行為，但對于大多數業主來說還是事不關己為好。所以在堅持業主委員會自行管理為主的前提下，《規則》中的第四章，明確了街道辦事處和政府房地產行政主管部門應將其納入日常工作事項。
落實規范了街道辦事處、建設單位與房管部門的“指導”和“協調”角色。《規則》第四章第五十條至五十三條，明確了業主大會和業主委員會籌備、組成由街道辦事處牽頭，居委會、房產辦、派出所派員參加，建設單位協助，把好人員關，使籌備工作過程處于相關部門的掌控之下。在日常運作的監管方面，《規則》第四章第五十四條至六十條，突出了街道辦事處的綜合協調作用，突出了主管部門的業務指導作用，突出了居委會的實時監督作用，實現了業主委員會運作監管的制度化、規范化和長效化。
依法行政，及時化解矛盾。按照《規則》第四章第六十一條的規定，強化了屬地政府對社區管理的機制，建立由屬地政府組織的相關部門聯席會議制度，屬地政府負責針對社區內不同性質、不同類型的物業糾紛，牽頭組織相關部門參加聯席會議商討應對措施，將社會矛盾化解在萌芽狀態和小范圍內。
業主大會和業主委員會建設未來發展的建議
首先，完善自身運作機制，業主大會和業主委員會要完善選舉制度。要充分發揚民主，讓業主們加深彼此之間的了解，通過宣傳、演講和社區基層組織推薦等方式讓業主們盡快地了解身邊的“能人”，如愿選擇所需要的業主委員會成員。其次，要明確業主委員會的權利、義務和責任。第三，要完善業主委員會的會議制度和換屆選舉制度。業主委員會要定期召開委員會議，研究決定重大事項；定期召開業主小組聯絡會議，了解業主對物業管理的意見和要求；定期召開業主大會，向業主們匯報工作，聽取意見和建議；適時對業主委員會成員進行調整，做好換屆選舉。
另外，還應加強對業主委員會監督、指導。首先，要建立業主對業主委員會的監督機制。建全業主委員會相關工作制度，加強與業主的溝通，接受業主的監督，對業主負責；其次，加強物業服務公司與業主委員會之間的業務溝通，物業服務公司和業主委員會同有管理好小區物業的共同目標，為小區業主創造一個舒適安寧的生活環境，物業服務公司利用自己的專業優勢，協助業主委員會日常工作，如建立業主委員會與物業管理單位例會制度，互通信息，檢查管理服務計劃的執行情況，研究解決有關問題；在業主委員會作出決議時，從專業的角度提出意見和建議，給予必要的配合。
業主委員會主任或主要人員要專職，業主委員會主任（或負責人）是業主委員會領導人，對業主委員會運作起關鍵作用。能正常規范運作的業主委員會得益于其中“德才兼備”的核心人物以及他們的良好操守和工作能力。可以嘗試通過市場化運作，建立引入、培養“能人”的有效機制。例如：
①職業化制度。即讓業主委員會主任成為新興的職業，主任為專職人員，其他委員兼職，也可聘用專職工作人員。在輿論、政策上給予宣傳、激勵，讓這一職業成為新興行業。
②公開聘用制度。通過職業化帶動專業化，向社會公開物色、招聘業主委員會主任人選，再通過業主大會選舉產生，實行聘任制，吸引高素質人才，逐步提升業主的管理水平。
③培訓、考試考核與注冊制度。從事業主委員會主任這個職業的人員，必須先經過有關部門組織的相關考試，考試合格取得從業資格證和從業上崗證。同時加強對專、兼職業主委員會成員的培訓，特別是相關的政策法規的培訓，明確業主委員會的權利和義務，擺正業主委員會在小區物業管理中的位置。人員培訓可以由房產辦相關部門負責，房產部門同時負責審定相關的資質，由業主委員會聘用，全職維護業主們的合法權益，并向業主委員會全體會議負責，工作期間的收入由業主統一支付。
中共十七大報告指出：“社會穩定是人民群眾的共同心愿，是改革發展的重要前提”，要“最大限度激發社會創造力，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素。”上海要創建城市居住和諧社區，體現城市居住價值，采取有力措施，加快業主大會和業主委員會的組建進程，使業主權益依法得到關注與保護，是真正體現安居樂業，促進和諧發展、激發社會創造力的重要因素。
作者系上海中星集團申城物業有限公司總經理
