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    業(yè)主大會(huì) — 民主游戲
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,035 ℃

    一般國際上對社區(qū)的研究,是基于community—利益的共同體為研究對象的。我們國家所稱的社區(qū),并不等同于英文community詞的意思。它實(shí)際上被定義為以居住區(qū)域劃界的局部社會(huì)或者社會(huì)局部。為此,我尋求了一些人士,他們都認(rèn)為,我們所稱的社區(qū),應(yīng)該是對應(yīng)英文housing estate或者uptown這些詞匯所對應(yīng)的意思。  要說清楚社區(qū)的定義,是為了清晰一種觀點(diǎn):即不同的community是不同的利益共同體。比如網(wǎng)友會(huì)、車友會(huì)、婦女聯(lián)合會(huì)以及各種協(xié)會(huì)等等,他們都是某一方面利益的共同體。這些人群所組成的共同體,有些可能其中部分互相包含,有些也可能各自完全獨(dú)立,還有些甚至也可能是完全包含。比如居住社區(qū)是由全體居住在該社區(qū)內(nèi)的居民組成,而其中的業(yè)主們,實(shí)際上是由于其房產(chǎn)位置的關(guān)系,導(dǎo)致被居住社區(qū)完全包含的另外一個(gè)community—稱為業(yè)主群體的一個(gè)利益共同體。也就是說,業(yè)主群體是居住區(qū)中一個(gè)專門的利益群體。這個(gè)團(tuán)體的利益,盡管很重要,但它肯定不是居住社區(qū)的全部。而居住社區(qū)的全部利益是所有居民的共同利益。因此,我國的社區(qū)建設(shè)其實(shí)并不是僅僅涉及業(yè)主利益那么簡單。  業(yè)主群體是新生的,有活力的,有財(cái)產(chǎn)的,有自主意識(shí)的。他的活動(dòng),是具有先進(jìn)性的。和歷史上以往產(chǎn)生的先進(jìn)性團(tuán)體的“無法無天”、“自立山頭”所不同的是,他們的活動(dòng)是受到現(xiàn)行法律約束和保護(hù)的。因此,這個(gè)群體的活動(dòng)必將是有序的。他不但在理念上對社會(huì)產(chǎn)生影響,也肯定會(huì)在實(shí)踐上對社會(huì)產(chǎn)生作用。  這就是現(xiàn)實(shí)社會(huì)中的一個(gè)視點(diǎn):在現(xiàn)行法律框架下的業(yè)主團(tuán)體,在完全屬于其自己財(cái)產(chǎn)的物業(yè)管理區(qū)域中,對物業(yè)管理權(quán)利范圍內(nèi)的事情,他們完完全全采用民主的方式自主決策。  這是歷史的機(jī)遇,也是歷史的必然。歷史給了我們這代人如此的機(jī)會(huì),讓我們親身了解并參與一個(gè)全新的團(tuán)體,從產(chǎn)生到被組織被治理而很快變成依法民主自主治理的全部過程。  在新中國,業(yè)主的產(chǎn)生,大概得追溯到改革開放初期的商品房買賣了。從那個(gè)時(shí)候開始,一種全新的利益群體就出現(xiàn)了。經(jīng)過多年業(yè)主權(quán)益的主張和博弈,立法機(jī)構(gòu)最終以《物業(yè)管理?xiàng)l例》這部法規(guī),確立了業(yè)主利益團(tuán)體—業(yè)主大會(huì)—在中國社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的法律地位。同時(shí)也從法律上提供了一整套業(yè)主大會(huì)民主決策的游戲規(guī)則。但我們必須清楚的是,這僅僅是業(yè)主大會(huì)的游戲規(guī)則,而不是居民會(huì)議的游戲規(guī)則。后者雖然已經(jīng)存在多年,但是并不為人熟知和了解,更不被人廣泛使用。而前者,雖然確定的時(shí)間不長,可被眾多人了解、實(shí)踐。相信業(yè)主大會(huì)這個(gè)民主游戲的成功與否,必將反過來影響居民會(huì)議這個(gè)民主游戲的進(jìn)程和結(jié)果,最終推進(jìn)我國社區(qū)民主治理的進(jìn)程。  隨著業(yè)主大會(huì)法律地位的確定,其活動(dòng)必然受到來自各方的關(guān)注和效仿。能否按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,把業(yè)主大會(huì)這個(gè)民主游戲做好,是體現(xiàn)國民素質(zhì)的一個(gè)重要參考。畢竟業(yè)主也是公民,業(yè)主團(tuán)體也是利益團(tuán)體,所不同的就是這群人所處分的是物的權(quán)利而已。  業(yè)主大會(huì)這個(gè)民主游戲的主要規(guī)則有:  業(yè)主可以自我制定《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》,但是需要超過2/3投票權(quán)的業(yè)主的同意;  業(yè)主可以決定包括更換物業(yè)管理企業(yè)在內(nèi)的物業(yè)管理的重大事項(xiàng),但是需要超過2/3投票權(quán)的業(yè)主的同意;  物業(yè)管理的一般事項(xiàng)需要“雙過半”的游戲規(guī)則來通過業(yè)主大會(huì)決議;超過20%業(yè)主投票權(quán)的業(yè)主,可以召開業(yè)主大會(huì)討論、表決物業(yè)管理的問題;  業(yè)委會(huì)這個(gè)業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),其委員僅僅對業(yè)主大會(huì)承擔(dān)責(zé)任而無權(quán)利,該責(zé)任轉(zhuǎn)為對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán)利,而這個(gè)責(zé)任/權(quán)利還必須隨時(shí)接受業(yè)主們的監(jiān)督,接受業(yè)主們的質(zhì)詢;  業(yè)委會(huì)的任期有限,不可能終身或者世襲;  業(yè)委會(huì)委員候選人的產(chǎn)生,業(yè)委會(huì)委員的選舉、罷免等程序,均是需要通過非常透明、嚴(yán)格但又不是太復(fù)雜的程序。其中也一樣會(huì)發(fā)生賄選、假票、操縱選舉等一系列問題。  民主選舉產(chǎn)生的業(yè)委會(huì)主任,只能用自己的精力和智慧,協(xié)調(diào)、組織業(yè)委會(huì)一班人來認(rèn)真執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議和履行業(yè)主大會(huì)授權(quán)的各項(xiàng)工作,而不再是“當(dāng)家人”、“領(lǐng)路人”。  政府部門以及居民委員會(huì)的人員,僅僅是類似觀察員的身份,對整個(gè)游戲過程監(jiān)督和指導(dǎo)。即僅僅在旁邊站著看和“指手畫腳”而已。他們并不承擔(dān)游戲?qū)I(yè)主財(cái)產(chǎn)所造成的后果。  這個(gè)游戲,管理目標(biāo)是業(yè)主們自己的物業(yè),消耗的是業(yè)主自己的精力、時(shí)間和財(cái)產(chǎn)。它是在現(xiàn)行法律框架下讓業(yè)主們自己決定自己物業(yè)管理權(quán)利的一個(gè)真正民主的活動(dòng);  這個(gè)游戲,如果有利益,業(yè)主們自己是直接的收益者。它將向世人昭示這個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主及其選舉出來的執(zhí)行者們是否有能力維護(hù)自己的利益;  這個(gè)游戲,如果有損失,那業(yè)主們自己也恰恰是傷害的承受者。物業(yè)的老化、社區(qū)居住環(huán)境的惡化等等,也都反應(yīng)了這群游戲參與者們的民主決策水平和理財(cái)水平;  這個(gè)游戲,如果有動(dòng)蕩,除了業(yè)主們自己受到損失外,可能會(huì)給周邊公共環(huán)境造成一定的影響,而政府這個(gè)時(shí)候肯定會(huì)以公共利益受到傷害為由對整個(gè)游戲過程進(jìn)行必要的行政干預(yù)甚至是司法干預(yù),以防止公眾利益的進(jìn)一步受損;  這個(gè)游戲,給很多研究民主政治的人們提供了一個(gè)很好的模板。仔細(xì)看看這個(gè)游戲,簡直就是一個(gè)民主政治的物權(quán)仿真版本。  全國人民代表大會(huì)的主要權(quán)利是立法權(quán)、對政府的監(jiān)督權(quán)、對重大事項(xiàng)的決策權(quán)以及對重大人事變動(dòng)的任免權(quán)。  業(yè)主大會(huì),這些權(quán)利對應(yīng)的是業(yè)主們在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的立法權(quán)、對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán)、對重大事項(xiàng)的決策權(quán)以及對物業(yè)管理企業(yè)變動(dòng)的任免權(quán)。  盡管業(yè)主大會(huì)的意義如此重大,可能對中國民主進(jìn)程和公民參與意識(shí)產(chǎn)生重要的影響。但我們也必須看到,在中國的社區(qū)治理的活動(dòng)中,業(yè)主大會(huì)也僅僅是一個(gè)物業(yè)管理權(quán)利的自治組織,而社區(qū)權(quán)利是包括了居民權(quán)利、政府權(quán)利等多種利益關(guān)系的集合。  但是,無論是在業(yè)主概念中還是在政府公務(wù)員的概念中,以業(yè)主利益為社區(qū)根本利益的概念,從業(yè)主產(chǎn)生那天起就存在;以業(yè)主掏錢來支撐社區(qū)活動(dòng)的做法從業(yè)主產(chǎn)生那天起就實(shí)施。如政府發(fā)文要求所有小區(qū)都要成立業(yè)委會(huì)而不顧該小區(qū)業(yè)主自己是否愿意;再如現(xiàn)在的物業(yè)管理似乎成了了社區(qū)治理的中心話題等等。這些,都是導(dǎo)致業(yè)主行為超出物權(quán)范圍甚至局部產(chǎn)生泛政治化傾向的內(nèi)部和外部因素。

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