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物業(yè)管理解決了開發(fā)建設(shè)單位和購房人的后顧之憂，但前期開發(fā)過程中的種種不規(guī)范行為給后期的物業(yè)管理帶來了很大的麻煩。這造成很多物業(yè)管理企業(yè)不堪重負，也制約了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，這一問題在業(yè)內(nèi)被稱為“前期開發(fā)‘生病’、后期管理‘吃藥’”。筆者現(xiàn)結(jié)合工作實踐，對前期開發(fā)中的這些“病癥”做詳細分析，并對解決這些問題開出一系列“藥方”。 病癥：前期開發(fā)不規(guī)范，物業(yè)管理代人受過 病癥一：規(guī)劃設(shè)計欠債多 住房商品化后，土地資源越發(fā)緊張，開發(fā)單位和政府出現(xiàn)了“慌不擇地”的狀態(tài)，善于“見縫插房”成為城市規(guī)劃的“技巧”，這造成了住宅小區(qū)規(guī)劃不科學(xué)，缺乏統(tǒng)一性、整體性的直接后果。 多家開發(fā)引發(fā)多頭管理，造成物業(yè)管理的交*、推諉，責任不清引起后期管理的矛盾沖突；零星開發(fā)的物業(yè)規(guī)模太小，難以形成規(guī)模效益；由于項目整體考慮不周全，部分區(qū)域物業(yè)管理用房、社區(qū)活動用房不到位，造成后期管理難度大；由于規(guī)劃配套設(shè)施，如地下車庫、會所等產(chǎn)權(quán)不明確，造成業(yè)主群起維權(quán)，而多數(shù)業(yè)主的“維權(quán)方式”只是拒絕交納物業(yè)管理費。 病癥二：建筑設(shè)計不科學(xué) 在物業(yè)管理過程中，經(jīng)常遇到建筑設(shè)計問題引發(fā)的管理難題或糾紛。比如外墻布局不合理，窗臺飛邊太寬，無法安裝空調(diào)；共用平臺全封閉，無法上人打掃或被獨家占用等，造成堵塞積水，引發(fā)物業(yè)管理矛盾糾紛；建設(shè)設(shè)置的水渠、綠化、噴泉、草地、景觀燈等，后期物業(yè)管理成本大，業(yè)主無法承受分擔的水費和電費；煙道設(shè)計不合理，造成油煙返煙、業(yè)主堵塞等使用糾紛；外墻裝飾性設(shè)施成為小偷的“云梯”；二次供水，不向最終用戶收費等等。這些問題雖然是一些小事，但確實增加了物業(yè)管理的成本，有的甚至引發(fā)了尖銳的矛盾和沖突。 病癥三：開發(fā)建設(shè)遺留問題 開發(fā)建設(shè)遺留問題主要體現(xiàn)在新建商品房住宅區(qū)中，如：建設(shè)單位擅自變更規(guī)劃設(shè)計，綠化帶變成停車場，容積率超標，房屋質(zhì)量差，維修資金不到位等。尤其是房屋質(zhì)量問題，一般都在業(yè)主入住后才反映出來，樓板裂縫、外墻涂料剝落，房屋滲漏等常見問題讓業(yè)主擔憂，但維權(quán)難度大。業(yè)主往往就將問題集中反映到物業(yè)管理企業(yè)那里，物業(yè)管理企業(yè)無法左右開發(fā)單位，往往變成“替罪羊”，承受物業(yè)管理費難收的“惡果”。 病癥四：房屋銷售問題 開發(fā)建設(shè)單位在出售房屋時，為了促銷往往做一些不利于后期物業(yè)管理的事情：將后期物業(yè)管理描述得非常好，但一些許諾的配套設(shè)施往往難以及時兌現(xiàn)，比如：網(wǎng)球場建設(shè)、封閉圍墻、24小時供應(yīng)熱水、綠化景觀效果等等；發(fā)布虛假廣告，對購房人許諾的預(yù)期效果不能實現(xiàn)；對可能引起爭議的事項不告知，如為了節(jié)約費用不將垃圾清運、路燈等項目一次性移交相關(guān)部門，造成業(yè)主的積怨和入住后養(yǎng)護成本過大；逾期交房、面積縮水、售后服務(wù)不及時或根本不落實。這些問題往往導(dǎo)致業(yè)主遷怒于物業(yè)管理單位，認為物業(yè)管理單位沒有工作到位，于是就拒交物業(yè)管理費。 藥方：科學(xué)規(guī)劃，規(guī)范開發(fā)銷售行為 藥方一：合理規(guī)劃 一個城市在解決居民的住房問題時一定要有通盤考慮，新區(qū)建設(shè)與老城區(qū)改造都要有科學(xué)的長遠規(guī)劃，進行嚴密的科學(xué)論證。規(guī)劃物業(yè)區(qū)域時要考慮城市建設(shè)的整體性，統(tǒng)籌安排，還要考慮規(guī)模，住宅區(qū)既不能過大，也不能太小，10萬～20萬平方米為一個區(qū)域比較適宜，區(qū)域既要考慮封閉管理，又要方便生活、便于物業(yè)的管理和養(yǎng)護。對一些老舊住宅區(qū)，可以進行二次規(guī)劃，完善設(shè)施，健全社區(qū)功能。 藥方二：明確產(chǎn)權(quán) 物業(yè)規(guī)劃建設(shè)之初，是一張“白紙”，許多問題可以盡量事先考慮，在土地出讓、項目規(guī)劃、建設(shè)許可等環(huán)節(jié)，都可以明確物業(yè)管理用房、社區(qū)管理用房、經(jīng)營性配套用房、非經(jīng)營性配套用房的具體位置、面積和產(chǎn)權(quán)歸屬等問題，不要將矛盾遺留到房屋交付使用之后。 藥方三：實行一價制 商品房價格不斷上漲，“價外價”一直是業(yè)主憤怒的導(dǎo)火索。要規(guī)范開發(fā)建設(shè)單位、經(jīng)銷商將諸如水表、電表、煤氣設(shè)施、封閉陽臺、太陽能等各種配套建設(shè)項目的費用計入成本，實行一價制，不得收取“價外價”，不要在交付房屋時再收取煤氣、水電表、封閉陽臺、熱水設(shè)施等各種各樣名為代收費用的價格，減少后期物業(yè)管理的難度。 藥方四：考慮適度管理成本 在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，為了吸引人們?nèi)ベ徺I，開發(fā)商往往會將環(huán)境作為銷售的亮點，但是預(yù)先考慮后期的適度管理成本是很有必要的。如：對中低檔商品住宅和保障性住宅區(qū)，應(yīng)該盡量避免建設(shè)高養(yǎng)護成本的景觀和種植養(yǎng)護成本高的植物和草皮；路燈、垃圾清運等要一次性交付路燈管理處、環(huán)衛(wèi)處等城市管理部門，減少業(yè)主的后期使用成本。 藥方五：科學(xué)設(shè)計收費環(huán)節(jié) 眾所皆知，收繳物業(yè)管理費比較困難。因此，要盡量避免或減少物業(yè)管理費的收費項目，采取科學(xué)的收費方法，提供制約欠費的手段。高層物業(yè)項目在設(shè)計中要解決好二次供水、電梯運行、供熱項目的水費和電費向最終用戶收取的問題，避免物業(yè)管理企業(yè)再去做代收、分攤費用的工作，以免產(chǎn)生矛盾。物業(yè)管理費與其他各項設(shè)施使用費用的收取，盡量采取“一卡通”的做法，避免人力資源在收費工作中的重復(fù)和浪費。 藥方六：嚴格驗收 化解房屋質(zhì)量矛盾的關(guān)鍵是嚴格竣工驗收、落實售后服務(wù)工作。嚴格工程竣工驗收工作，加強對房屋質(zhì)量、配套設(shè)施設(shè)備、綠化以及環(huán)境的驗收，并落實好售后服務(wù)，屬于全體業(yè)主產(chǎn)權(quán)的物業(yè)管理用房、非經(jīng)營性配套用房等要由產(chǎn)權(quán)部門驗收確認，并監(jiān)督交付。由于商品房開發(fā)的階段性比較強，大多數(shù)物業(yè)只是項目工程，房屋銷售以后，開發(fā)商可能會離開項目所在地，因此必須建立質(zhì)量保證金制度進行制約。保證金應(yīng)當由開發(fā)建設(shè)單位交于房地產(chǎn)協(xié)會或行政主管部門統(tǒng)一保管，待保質(zhì)期滿后予以退還，或用于處理房屋質(zhì)量遺留問題。 藥方七：規(guī)范銷售行為 商品房銷售宣傳廣告應(yīng)當執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等規(guī)定，涉及規(guī)劃設(shè)計、配套設(shè)施、施工質(zhì)量、物業(yè)管理的廣告內(nèi)容必須真實、合法、準確，不得夸大或造假，不得就物業(yè)管理費用的減免以及其他物業(yè)管理行為進行不恰當?shù)某兄Z，避免給后期物業(yè)管理帶來麻煩。在沒有明確規(guī)定的情況下，開發(fā)建設(shè)單位與購房人的銷售合同中，對車庫、會館、商業(yè)用房等配套用房要進行統(tǒng)一的合同約定，并注明沒有進行約定的歸全體業(yè)主所有。 藥方八：前期物業(yè)管理與銷售同步介入