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如何使業(yè)主大會不再形同虛設(shè) ——由一起某住宅小區(qū)業(yè)主委員會與開發(fā)商的糾紛所想到的 [編者按] 隨著我國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，新情況、新問題不斷涌現(xiàn)，小區(qū)的物業(yè)管理活動就是其中之一。業(yè)主大會作為物業(yè)管理小區(qū)全體業(yè)主組成的自我管理小區(qū)事務(wù)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，它的正常組織、運(yùn)作及行使自己的職能和權(quán)利是關(guān)系小區(qū)業(yè)主維護(hù)自身合法權(quán)益、保障小區(qū)生活環(huán)境和諧有序的關(guān)鍵所在。筆者針對我國現(xiàn)行立法中存在的不足之處提出若干建議，希望今后的立法能將業(yè)主大會的作用落到實(shí)處，使其不再形同虛設(shè)。 一、案情簡介 2005年8月，上海市某小區(qū)業(yè)主委員會委托了兩位律師，將某房地產(chǎn)開發(fā)公司訴至上海市浦東新區(qū)人民法院，訴請要求房產(chǎn)公司立即支付拖欠的維修基金、提供物業(yè)管理用房和移交物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施、設(shè)備。 該房產(chǎn)公司原系本所的常年法律顧問單位，在接到法院的《應(yīng)訴通知書》后，立即委托筆者全權(quán)代理該案件。在全面、細(xì)致地審閱了業(yè)委會的起訴材料之后，我們發(fā)現(xiàn)業(yè)委會并未按照《 物業(yè)管理條例 》第十二條的規(guī)定，“……必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。……”，向法院提交證據(jù)證明此次起訴是得到了符合法定人數(shù)的業(yè)主的同意。據(jù)此，在法庭上筆者提出：業(yè)委會沒有提供其已經(jīng)獲得業(yè)主大會超過三分之二以上的投票權(quán)的支持的證據(jù)，其起訴不符合《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，在程序上是不合法的，故請求法庭駁回業(yè)委會的訴訟請求。 2006年4月，浦東新區(qū)人民法院采納了筆者的代理意見，以“原告未提供證據(jù)證明此次起訴是得到了有關(guān)法規(guī)規(guī)定的業(yè)主人數(shù)的同意而起訴的，故原告起訴的主體是不適格的”為由，裁定駁回業(yè)委會的起訴。此案經(jīng)二審，維持了原審法院的裁定。 二、對本案的反思 在本案中，筆者依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，指出了業(yè)委會在起訴中存在的不符合法定程序之處，維護(hù)了當(dāng)事人的合法權(quán)益，盡到了代理人的職責(zé)。雖然本案最終以法院駁回業(yè)委會的起訴而告終，但是作為一個法律人，我們不得不反思本案中所反映出來的深層次的法律問題。本案中業(yè)委會的訴訟請求之所以會被駁回，究其原因在于其沒有能夠及時、合法、有效的獲得作為小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主自治的、體現(xiàn)小區(qū)最高權(quán)力的業(yè)主大會的授權(quán)。 不可否認(rèn)，2003年9月1日起開始施行的國務(wù)院《物業(yè)管理條例》對于規(guī)范我國的物業(yè)管理活動、維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益起到了極大的作用，但是隨著我國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，新情況、新問題不斷涌現(xiàn)，《物業(yè)管理條例》并不能妥善解決這些問題，亟待進(jìn)一步的完善。本案中所反映出來的，業(yè)主委員會未能及時獲得業(yè)主大會合法授權(quán)的問題，就是眾多問題中的一種。 業(yè)主大會作為物業(yè)管理小區(qū)全體業(yè)主組成的自我管理小區(qū)事務(wù)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，它的正常組織、運(yùn)作及行使自己的職能和權(quán)利是關(guān)系小區(qū)業(yè)主維護(hù)自身合法權(quán)益、保障小區(qū)生活環(huán)境和諧有序的關(guān)鍵所在。查閱中國現(xiàn)行法律、法規(guī)中有關(guān)業(yè)主大會的規(guī)定，不難發(fā)現(xiàn)這些規(guī)定大都太過于原則，忽略了細(xì)節(jié)問題，缺乏可操作性。為此，本文將對中國現(xiàn)行有關(guān)業(yè)主大會的法律、法規(guī)進(jìn)行分析、評價，同時將借鑒國外的相關(guān)法律，針對如何使業(yè)主大會能在小區(qū)物業(yè)管理中發(fā)揮自身作用提出若干建議，以期對改進(jìn)我國物業(yè)管理立法有所裨益。 三、現(xiàn)有立法存在的不足及待改進(jìn)的方案 業(yè)主大會召開及通過決議的法定人數(shù)問題 《物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定：“業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會做出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。”筆者認(rèn)為，該條規(guī)定有以下不足及值得改進(jìn)之處： 1、《物業(yè)管理條例》僅規(guī)定了出席業(yè)主大會的業(yè)主必須持有1/2以上投票權(quán)，并沒有明確在對具體決議事項進(jìn)行表決時是否仍須具備這個條件。換言之，該“持有1/2以上投票權(quán)”的要求是僅在會議召開時需要得到滿足，還是在業(yè)主大會召開的全過程需要得到滿足。考慮到實(shí)際情況的復(fù)雜性，不排除在會議召開時與會業(yè)主持有1/2以上投票權(quán)，但在會議召開過程之中有業(yè)主由于各種原因提前離場，導(dǎo)致表決時業(yè)主持有的投票權(quán)不足1/2。這是一個涉及業(yè)主大會決議合法性、有效性的關(guān)鍵問題，但是《物業(yè)管理條例》并未做出明確地規(guī)定。因此，筆者認(rèn)為，為杜絕今后就此類問題產(chǎn)生爭議，我國立法應(yīng)明確規(guī)定在業(yè)主大會就每一具體事項做出決議時，投票的業(yè)主必須持有1/2以上投票權(quán)。 2、《物業(yè)管理條例》僅對出席業(yè)主大會的業(yè)主所需持有的投票權(quán)做出了要求，即1/2，但是并沒有對出席業(yè)主大會的業(yè)主人數(shù)做出規(guī)定。同樣，對于通過一項決議，《物業(yè)管理條例》僅要求必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2或2/3以上通過，但是并沒有對業(yè)主人數(shù)做出規(guī)定。 不可否認(rèn)，這種規(guī)定本身有它的合理性，因為投票權(quán)是按照業(yè)主所持有的物業(yè)的數(shù)量分配的，一個業(yè)主所持有的物業(yè)越多，他對該小區(qū)所具有的利益也就越大，對該小區(qū)的事務(wù)也應(yīng)當(dāng)享有更多的發(fā)言權(quán)。但是，這種規(guī)定本身卻也反映了立法只考慮了經(jīng)濟(jì)因素，而忽略了民主因素。在現(xiàn)實(shí)情況中，某些業(yè)主，比如開發(fā)商，可能會擁有一個小區(qū)的大量物業(yè)，從而擁有大量的投票權(quán)。如果立法只是以業(yè)主所擁有的投票權(quán)為標(biāo)準(zhǔn)，而不考慮業(yè)主的人數(shù)，那么很可能出現(xiàn)少數(shù)幾個持有超過1/2甚至2/3投票權(quán)的業(yè)主，損害多數(shù)業(yè)主利益的情況。 故筆者認(rèn)為，立法應(yīng)當(dāng)兼顧經(jīng)濟(jì)因素和民主因素。換言之，既規(guī)定召開業(yè)主大會或通過決議所需具備的投票權(quán)標(biāo)準(zhǔn)，又要規(guī)定所需具備的業(yè)主人數(shù)標(biāo)準(zhǔn)。這樣一來，既可以防止少數(shù)持有大量投票權(quán)的業(yè)主損害多數(shù)業(yè)主的利益，又可以防止多數(shù)業(yè)主損害少數(shù)持有大量投票權(quán)的業(yè)主的利益。