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當(dāng)今的中國就是一個(gè)全球最大的物業(yè)管理項(xiàng)目，這里面的城市居民因?yàn)橘Y產(chǎn)各異而分為三個(gè)大類：第一種是頂級(jí)豪宅，他們的所有者目標(biāo)很簡單，只是要“安全”，這里包括人身安全和財(cái)產(chǎn)安全，正如孫立平所述的“總體性精英資本”，這一族群有足夠?qū)拸V的生活圈子和超然的文化和品味，社區(qū)生活的意義對(duì)他們而言可能可有可無;第二類是城市貧民和剛剛進(jìn)入城市的流動(dòng)人口，他們蜷縮在舊城區(qū)的各個(gè)角落，并且常常被拆遷、拆違逼得騰挪轉(zhuǎn)移、顛沛流離，他們的目標(biāo)很簡單，只是要一間房子，能夠過日子就行;第三類就是我們今天需要研究的課題，也就是現(xiàn)實(shí)生活中所謂的“社區(qū)”，在社區(qū)當(dāng)中的人，他們都有了基本生活保障，解決了溫飽，多數(shù)還是小康之家和“中產(chǎn)階級(jí)”，但是也同樣存在著各自的憂慮和顧慮，而這種憂慮和顧慮，我們不得不承認(rèn)，它們盡管路徑和本原不同，但常常表現(xiàn)在物業(yè)管理的沖突當(dāng)中——一個(gè)現(xiàn)代人所承載的一切矛盾和痛苦，最終都將在他和他的鄰人與仆人之間引爆。歷史已經(jīng)給未來展開一幅波瀾壯闊的畫卷，也恰恰是社區(qū)，其中積聚了巨大的市場空間，同時(shí)也蘊(yùn)含著巨大的社會(huì)矛盾。我們一直習(xí)慣于將政府、開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理員工作為利益沖突的各類團(tuán)體，但現(xiàn)在，我們將考慮著重分析社區(qū)中主要的而且唯一的主體:“業(yè)主”，并試圖通過幾種分類方式還原社區(qū)的概貌。第一種分類：按產(chǎn)權(quán)關(guān)系與歸宿感盡管業(yè)主也將存在著大量細(xì)分，譬如說按社會(huì)身份，按年齡，按收入等等，但是，我們暫且不去考慮這些，我們?cè)谶@里將“業(yè)主”定義為具有房屋所有權(quán)而且與房產(chǎn)建立長期投資關(guān)系的人，他們符合兩個(gè)條件:一個(gè)是社區(qū)物業(yè)管理的決策者，另一個(gè)是社區(qū)發(fā)展結(jié)果的承擔(dān)者。根據(jù)這兩個(gè)條件所構(gòu)成的屬性，在純粹“業(yè)主”之外我們開始進(jìn)行其它類階層的定義:第二階層是“居民”，居民常常包括著大量的物業(yè)使用人，但是我們對(duì)之也進(jìn)行狹義的理解，把它僅僅限制于“業(yè)主”的家屬這一范圍內(nèi)，即“長期的物業(yè)使用人”，因?yàn)樗麄兎蟽蓚€(gè)條件:第一，他們將不是社區(qū)物業(yè)管理政策的決策者，第二，他們將是社區(qū)發(fā)展后果的承擔(dān)者。第三階層是“投機(jī)業(yè)主”，投機(jī)業(yè)主意味著:他們?cè)谀壳罢莆罩课菟袡?quán)，但是他們只是準(zhǔn)備短期持有而已，他們?cè)诤线m的時(shí)機(jī)將房屋價(jià)值變現(xiàn)和離開本小區(qū)，這一情況下，他們就符合這樣兩個(gè)條件:他們是當(dāng)前物業(yè)管理政策的參與決策者，但他們將不會(huì)成為社區(qū)發(fā)展結(jié)果的承擔(dān)者。第四階層是“租客”，就是臨時(shí)的或短期的物業(yè)使用人，他們既無權(quán)參與決策，同時(shí)也不能承擔(dān)社區(qū)發(fā)展的后果。長期利益關(guān)系 短期利益關(guān)系所有權(quán) 業(yè)主 投機(jī)業(yè)主使用權(quán) 居民 租客或外來工人某小區(qū)為了催收物業(yè)管理費(fèi)，于是利用縮短智能化門禁周期的方式來對(duì)待那些欠費(fèi)用戶，這類理由看來是充分的:因?yàn)楣查T禁的電費(fèi)全部包含在物業(yè)管理費(fèi)當(dāng)中;況且管理處也并沒有完全控制業(yè)主自由出入，僅僅是將每次延期門禁卡的時(shí)間由半年壓縮為一個(gè)月，但是執(zhí)行不到一個(gè)月，小區(qū)的單元門鎖被破壞了15%，物業(yè)公司從此認(rèn)識(shí)到對(duì)業(yè)主的任何制裁行為都必須謹(jǐn)慎，因?yàn)?，在制裁的背景之下，的確缺乏有效的手段可以阻止部分業(yè)主用“自殘”的方式維權(quán)，這類行為的破壞性后果，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于單純的物質(zhì)損失。就破壞門鎖的情況，物業(yè)公司張貼了相關(guān)的告示，同時(shí)在聯(lián)系維修的過程中，約請(qǐng)了某一單元業(yè)主在夜間召開座談會(huì)，當(dāng)時(shí)，配合度較佳的業(yè)主們表達(dá)了各式各樣的意見，但集中起來提出:第一，破壞門鎖的一定是不交費(fèi)的，而且，他們通常是要么沒有裝修住入，要么是出租給單位開公司——所以無所顧忌，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持對(duì)欠費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行準(zhǔn)入控制，不能縱容拖欠物業(yè)管理費(fèi)的行為;第二，進(jìn)行準(zhǔn)入控制的同時(shí)加強(qiáng)巡視力度，發(fā)現(xiàn)破壞行為扭送公安機(jī)關(guān)處理。管理處主任表示，類似的建議及要求將同業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，必要時(shí)召開業(yè)主大會(huì)決定。擁有投資和消費(fèi)雙重目標(biāo)的業(yè)主是本質(zhì)上與物業(yè)管理捆綁得最近的顧客，但是問題在于他們自身的“角色困惑”。就像一個(gè)股東員工不知道應(yīng)當(dāng)給自己多發(fā)工資還是多發(fā)股息一樣，他們需要通過自己的理性判斷去權(quán)衡一些物業(yè)管理的重大行動(dòng)對(duì)他們利益究竟有何影響，就物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)階段而言，他們常常是隨波逐流的，既不想決定干什么，也不想決定不干什么，由此就常常造成物業(yè)管理的絕對(duì)弱勢(shì)和物業(yè)管理市場中“劣幣驅(qū)逐良幣”的現(xiàn)象廣泛發(fā)生，有一句老話:唯器與名不可以假人——但是當(dāng)今中國的純粹“業(yè)主”常常是權(quán)力虛擲的?！熬用瘛彪m然沒有產(chǎn)權(quán)證，但是他們恰恰是與社區(qū)事務(wù)聯(lián)系最為緊密的一個(gè)階層，在很多小區(qū)中我們看到，業(yè)主身份的年輕人因?yàn)楣ぷ鲏毫o暇顧及物業(yè)管理，我們與之打交道的常常是他們的長輩和小孩，也基于此，他們的切身利益物業(yè)管理要予以廣泛的關(guān)注，但是，他們很難認(rèn)識(shí)到房屋的投資價(jià)值，而且投資目標(biāo)也與他的生活毫不相干，因?yàn)槿狈Α敖?jīng)濟(jì)人”角色的關(guān)系，物業(yè)管理“無用論”和“萬能論”就在這一階層中流傳得最為深遠(yuǎn)，而也正因如此，物業(yè)管理的“服務(wù)”優(yōu)劣與否對(duì)他們而言頗為敏感，只要在感情上接受了物業(yè)管理人，他們就很容易成為物業(yè)管理的擁護(hù)者，所以對(duì)待這一群體，物業(yè)管理必須致力于追加文化方面的建設(shè)，而絕不是經(jīng)濟(jì)利益的引導(dǎo)，這才是解決矛盾的對(duì)癥之藥。“投機(jī)業(yè)主”在經(jīng)濟(jì)景氣的時(shí)期也可能配合物業(yè)管理，但是一旦出現(xiàn)深度套牢的情況將成為嚴(yán)重的問題業(yè)主，這意味著他們的配合度與房屋租金與房價(jià)的上漲程度正相關(guān)，在房屋貶值的情況下，這種管理費(fèi)用將成為“不合理的”和不可接受的，所以物業(yè)管理的優(yōu)劣與否和投機(jī)業(yè)主的捆綁效應(yīng)也異常顯明，部分城市的部分房地產(chǎn)項(xiàng)目一方面房屋已上漲到缺乏價(jià)值空間的程度，另一方面物業(yè)管理又無法保證物業(yè)價(jià)值的“邊際安全”，傳統(tǒng)而言，投機(jī)與投資的最大區(qū)別在于投資對(duì)象是否具有安全的價(jià)值空間，就房產(chǎn)而言，投資與投機(jī)的最大區(qū)別則在于投資人能否負(fù)責(zé)任地對(duì)待物業(yè)管理，當(dāng)房價(jià)與管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)之間的比例達(dá)到了一萬倍，那么很可能所有的業(yè)主都是投機(jī)業(yè)主，因?yàn)橥稒C(jī)業(yè)主最主要的表現(xiàn)在于他將盡一切努力規(guī)避他本應(yīng)承擔(dān)的管理費(fèi)用，所以，投機(jī)業(yè)主超過一定比例，將成為社區(qū)的災(zāi)難?！白饪汀焙推渌R時(shí)人員既然缺乏社區(qū)當(dāng)中的歸宿感，基于其素質(zhì)的參差不齊以及諸如合同文本不規(guī)范等原因，有時(shí)對(duì)承擔(dān)相關(guān)的管理成本也是采取模糊態(tài)度，所以他們的行為必須加以管理而且是善意的管理，既然沒有入住和裝修環(huán)境來進(jìn)行一次“氛圍”或者溝通的課堂，就要考慮通過自身的形象展示以及把握好每次交流的機(jī)會(huì)，他們能否有效配合其實(shí)也是物業(yè)管理水平的真實(shí)體現(xiàn)。