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筆者走訪了長春40多家中高檔小區，這些小區管理者目前面臨的一個主要問題，就是物業管理成本的上升。就保安而言，2003年保安的工資每月為650元—800元。但目前卻飆升到1，200—1，800元，而保安人員的人工成本是整個物業企業投入最大的一項，再加上其他的投入，物業企業的經營更是舉步維艱。因此，提升物業費價格就成了這些企業的迫切希望，但是，上調卻面臨著許多的限制。來自業主的分歧當前，往往有這樣的現象——一旦物業公司提出要上調物業費，就會遭到業主的極力反對，雙方協商不成導致小區“棄管”現象的出現。但是2009年12月7日，在長春宜家宜居小區的門口，卻出現了小區業主將原本已經“棄管”的老物業迎回小區的情景，借用宋丹丹的句話：“那真是，人山人海，鑼鼓喧天，禮炮齊鳴?！睒I主們不但不反對物業費漲價，而且還熱情地把以前的物業公司又請了回來。業主劉先生向筆者講述了整件事情的經過：2009年11月，吉林省凱悅物業管理有限公司與宜家宜居小區的前期物業合同即將到期。由于經營成本不斷提高，凱悅物業公司面臨巨大的生存壓力，于是向小區業主提出希望將物業費價格從0.6元/平方米上調到0.85元/平方米，但這遭到部分業主的反對。反對提價的業主自行成立了一個“業主委員會”，并以此名義挨家挨戶地走訪，針對物業費提價的事情征求業主意見。不過他們只是簡單地詢問業主一個問題：“物業費一個0.6元，一個是0.85元，你選哪個？”業主們當然愿意選擇0.6元。至于物業公司的提價理由，“業主委員會”都沒有告知被詢問的業主。這個“業主委員會”把調查的結果遞交給了凱悅物業公司，表示全體業主不同意漲價，并攤牌給物業公司選擇，走或是留。于是物業公司撤走了，小區衛生無人管理，垃圾遍地，外來人員隨便出入，一時小區陷入了混亂當中。這時候業主們才明白了事情的原委。劉先生說，他們認為那次“業主委員會”的調查結果不是業主們的真實想法，他們覺得物業公司將小區管理得非常好，是不可能讓物業公司撤出的。業主們重新組織了一次民意調查，聽取全體業主的想法，最后統計有近85%的業主同意漲價和繼續聘請凱悅物業公司管理小區。然后，業主們又派出代表與凱悅物業公司領導層協商。凱悅物業公司領導也欣然接受了業主們的商情，同意繼續服務。這樣，凱悅物業公司又回到了長春市宜家宜居小區。業主宋女士感慨道：在物業公司撤出的那幾天，業主們真切地感受到一個小區沒有物業管理所帶來的影響和后果是那樣的嚴重，環境已經很糟糕了，房屋更談不上保值和增值。物業費上調也是符合常理的，因為現在長春市的人員工資和物價都在上漲，物業公司不可能賠錢做“買賣”，所以大多數業主都能理解，都支持凱悅物業。上調物業費是個敏感的話題，而在宜家宜居小區我們可以看出，業主們對處理物業費漲價事情的理性和對物業公司工作的理解和認可是促成最后“雙贏”局面的重要條件，業主們對物業管理重要性的充分認識是同意提價的重要決策因素。但這件事情也反映出，由于物業公司和業主之間缺乏必要的溝通，致使矛盾和誤解產生。所以，常與業主溝通是很必要的。不過，從全行業來看，宜家宜居小區物業費上調成功，也算得上屈指可數?！罢笇r”長期不作調整當然，除了像宜家宜居小區的物業公司漲價時遇到了來自業主的阻力，物業費提升的另一個阻力便是“政府指導價”。筆者認為“政府指導價”已經完全不能適時而應，反而給物業行業發展帶來一定的限制，應當廢止。就長春市而言，目前長春市各類住宅小區物業服務費政府指導價格如下：普通住宅一級：每平方米1.00—1.50元；二級：每平方米0.7—1.00元；三級：每平方米0.50—0.70元；四級：每平方米0.30—0.50元；五級：每平方米0.30元。“政府指導價”標準偏低，幾年甚至十幾年一成不變，不切合市場發展實際情況，在一定程度上約束了物業企業的發展。雖然也有過上調，但各級別資質只能在各級別的指導價格的最高限度，如果超出指導價格，物業公司就不具備跨級收費的資格，業主也會以此拒交物業費。一些高檔樓盤的前期物業管理，開發商引進高端設備，極力打造智能化小區，物業和設施設備維護費用相對也就高，物業費的測算也就會遠遠高出“政府指導價”，一般在2元—3元之間，如果一味地按照“政府指導價”執行，開發商即使開發了高端的物業項目，物業費也要受“政府指導價”的約束，造成無人愿意接管的局面，這時開發商不得不自己成立物業公司管理小區，對物業管理進行倒補，以達到“政府指導價”的要求。但前期物業管理一旦結束，開發商的物管撤出，小區還將面臨漲價，會引發更多的矛盾和糾紛。進一步講，政府指導價也會限制業主享受到自己愿意花錢購買的高端服務的品質。高品質服務伴隨著肯定是高價位，沒錢就無法提高服務質量。再者，高端的服務中包含有管理品牌等高附加的因素，所以，“政府指導價”在一定程度上限制了業主享受高端服務的權利，同時也使物業管理可以拓展的附加值下降。一些業主總埋怨物業服務質量不高，總拿國外進行比較，試問，有“政府指導價”這個緊箍咒，高端的物業服務怎么去實現？每個區域的各小區的實際情況不同，無論“政府指導價”怎么調，都無法滿足所有小區的實際情況。多方參與定價才是解決之道對于前期物業管理，筆者認為，無論高端還是低端小區，都應由開發商或者物業企業將物業費收取標準報相關部門進行核定，相關部門根據小區的建設規模和物業服務內容，而后由相關部門給出合理的臨時標準。而不是由開發商或物業公司自行規定。這樣就完全可以避免“天價”物管費的出現，也能擺脫“政府指導價”的約束。而對于小區成立業委會之后，廣東省新規《廣東省物業服務收費管理辦法》中明確，業委會成立前物管費實行政府指導價，業委會成立后則實行市場調節價，超出政府指導價不再需要單獨報物價部門核定。不少業主擔心，指導價不就是為了制止“天價”物管費的出現嗎？成立業委會后物管費實行市場調節價，可能造成物管費飆升無人管。有業主質疑：超過政府指導價不用報批，這豈不等于物價局撒手不管？還有業主擔心，“要是收買業委會成員，那不是想怎么提價就怎么提價？”但筆者認為大可不必如此擔心，因為根據《物權法》規定，物業費的調整決定權并不在業委會，而在全體業主。如果業主同意物業費的收費標準，滿意物業公司的服務質量，就可以進行表決。物業費并不是誰說漲就能漲的。