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目前，多數(shù)業(yè)主對參加業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)）積極性不高，他們根本認(rèn)識(shí)不到，自己居位的小區(qū)除了專有部分所有權(quán)以外，對共有部分享有共有權(quán)以及共同管理的權(quán)利。退一步講，即使認(rèn)識(shí)到了也參與進(jìn)來了，但現(xiàn)行的法律法規(guī)都缺乏具體操作層面上的指導(dǎo)，如業(yè)委會(huì)的經(jīng)費(fèi)來源，業(yè)委會(huì)如何接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及有關(guān)部門的監(jiān)督等沒有作出具體規(guī)定。有的業(yè)委會(huì)不能真正代表大多數(shù)業(yè)主的利益，個(gè)別成員甚至把個(gè)人利益置于業(yè)主共同利益之上，任意決定業(yè)主共同事務(wù)，損害其它業(yè)主利益或業(yè)主的共同權(quán)益，造成物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各種矛盾此起彼伏。 業(yè)委會(huì)作為物業(yè)管理的法律主體之一，發(fā)揮其應(yīng)有的作用，是物業(yè)管理健康有序發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。業(yè)委會(huì)要走出困境，步入良性發(fā)展，應(yīng)當(dāng)逐步走向法制化、制度化、程序化、職業(yè)化、監(jiān)督化和協(xié)商化的發(fā)展軌道。 業(yè)委會(huì)建設(shè)法制化 法制化是業(yè)委會(huì)組建和運(yùn)作的前提。由于業(yè)委會(huì)涉及的范圍十分廣泛，對各方的地位、權(quán)利、義務(wù)和職責(zé)要求非常嚴(yán)格，法律關(guān)系應(yīng)當(dāng)十分明確。它既涉及業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)委會(huì)委員之間的關(guān)系，又涉及物業(yè)管理行政主管部門，街道辦事處、派出所、社區(qū)、居委會(huì)的關(guān)系，上述關(guān)系只有通過法律、法規(guī)進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整，才能保證業(yè)委會(huì)工作的協(xié)調(diào)開展。否則，上述關(guān)系得不到理順，沒有法律法規(guī)作保障，業(yè)委會(huì)難以發(fā)揮應(yīng)有的作用。 要實(shí)現(xiàn)業(yè)委會(huì)建設(shè)法制化，一方面要做到有法可依。國家應(yīng)當(dāng)加快業(yè)委會(huì)建設(shè)的立法，加快法制化進(jìn)程，通過法律法規(guī)將業(yè)委會(huì)的性質(zhì)、職責(zé)，業(yè)委會(huì)產(chǎn)生程序，業(yè)委會(huì)委員的資格，業(yè)委會(huì)的組成和委員的任期，業(yè)委會(huì)的權(quán)利義務(wù)，業(yè)委會(huì)備案制度，業(yè)委會(huì)所作決定的限制性，業(yè)委會(huì)作出違法決定的處理方式，尤其對業(yè)委會(huì)的經(jīng)費(fèi)來源，業(yè)委會(huì)的法律訴訟地位，業(yè)委會(huì)如何接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及有關(guān)部門的監(jiān)督等作出明確規(guī)定，使業(yè)委會(huì)的活動(dòng)在法律的框架下運(yùn)行。另一方面要做到有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必糾。要通過建立健全法律監(jiān)督和制約機(jī)制，使業(yè)委會(huì)工作置于強(qiáng)有力的監(jiān)督之下。同時(shí)將一些業(yè)委會(huì)建設(shè)成功的經(jīng)驗(yàn)和做法以法規(guī)的形式固定下來。 業(yè)委會(huì)建設(shè)制度化 制度化是業(yè)委會(huì)組建和運(yùn)行的基礎(chǔ)。“沒有規(guī)距，不成方圓”，管理制度是一切工作的切入點(diǎn)，對業(yè)委會(huì)建設(shè)也如此。業(yè)委會(huì)制度也是一種規(guī)則，有了規(guī)則必須無條件的執(zhí)行，只有這樣才能形成制度化。要從業(yè)委會(huì)產(chǎn)生到運(yùn)行的全過程都要建立一套完善的、切實(shí)可操作的制度，并隨著問題的產(chǎn)生不斷完善制度。這些制度主要包括：業(yè)委會(huì)委員培訓(xùn)制度，業(yè)委會(huì)經(jīng)費(fèi)管理使用制度，業(yè)委會(huì)會(huì)議及記錄制度，業(yè)委會(huì)檔案資料管理制度，業(yè)委會(huì)公章管理使用制度，業(yè)委會(huì)決議、決定表決制度，業(yè)委會(huì)委員更換、補(bǔ)選制度等等。有了規(guī)章制度，管理才有依據(jù)，操作才有方向。當(dāng)然，僅有一套完善的制度還不夠，還應(yīng)當(dāng)對業(yè)委會(huì)成員進(jìn)行培訓(xùn)，讓他們熟悉和掌握制度的內(nèi)容，并嚴(yán)格按制度辦事，用制度指導(dǎo)和制約業(yè)委會(huì)的工作，從制度上保證業(yè)委會(huì)正確行使權(quán)利，杜絕監(jiān)用權(quán)利現(xiàn)象的發(fā)生。只有業(yè)委會(huì)組建和運(yùn)作實(shí)現(xiàn)了制度化，才能使業(yè)主的利益得到最大化的維護(hù)，才能使業(yè)委會(huì)工作步入良性循環(huán)的狀態(tài)。 業(yè)委會(huì)建設(shè)程序化 程序化是業(yè)委會(huì)組建和運(yùn)作制度化、規(guī)范化的具體體現(xiàn)。僅有好的制度和規(guī)范還不夠，還必須靠嚴(yán)密的、科學(xué)的程序來保證規(guī)范的貫徹執(zhí)行，使每個(gè)環(huán)節(jié)都做到嚴(yán)格按程序進(jìn)行，這些程序主要包括：業(yè)主大會(huì)籌備程序，業(yè)主大會(huì)選舉程序，業(yè)委會(huì)委員、主任產(chǎn)生程序，業(yè)委會(huì)資金使用審批程序，業(yè)委會(huì)決議、決定表決程序，業(yè)委會(huì)委員改選、補(bǔ)選程序，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)程序等等。業(yè)委會(huì)成員要學(xué)會(huì)嚴(yán)格按程序開展工作，這也是對業(yè)委會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定、決議能力的檢驗(yàn)。因此，業(yè)委會(huì)做的每一項(xiàng)工作，做出的每一個(gè)決定、決議都必須按《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》規(guī)定的程序進(jìn)行。只有業(yè)委會(huì)的組建和運(yùn)行實(shí)現(xiàn)了程序化，業(yè)委會(huì)工作就走上規(guī)范化。 業(yè)委會(huì)委員職業(yè)化 職業(yè)化是業(yè)委會(huì)良性運(yùn)作和發(fā)揮其應(yīng)有作用的關(guān)鍵。業(yè)委會(huì)工作具有較強(qiáng)的專業(yè)性，從業(yè)委會(huì)的性質(zhì)、地位和職責(zé)來看，單靠兼職委員和退休人員難以勝任業(yè)委會(huì)的工作。要發(fā)揮業(yè)委會(huì)的應(yīng)有作用，就應(yīng)當(dāng)實(shí)行業(yè)委會(huì)主任或部分委員職業(yè)化。實(shí)行業(yè)委會(huì)成員職業(yè)化，不僅有利于發(fā)揮成員的作用，而且有利于維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，這也是業(yè)委會(huì)發(fā)展的必然趨勢。從事職業(yè)化的業(yè)委會(huì)成員必須具備職業(yè)化素質(zhì)、職業(yè)化行為規(guī)范和職業(yè)化技能，不僅要有良好的職業(yè)道德，職業(yè)意識(shí)、職業(yè)心態(tài)，而且要有一定的組織協(xié)調(diào)能力、專業(yè)知識(shí)和充足的工作時(shí)間，經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，明確自己在業(yè)委會(huì)或物業(yè)管理中的性質(zhì)、地位、作用和權(quán)利義務(wù)。只有業(yè)委會(huì)委員實(shí)行了職業(yè)化，業(yè)委會(huì)工作才能得到保障，每個(gè)委員積極性、主動(dòng)性、創(chuàng)造性才能得到充分的發(fā)揮。 業(yè)委會(huì)建設(shè)監(jiān)督化 監(jiān)督化是業(yè)委會(huì)組建和運(yùn)作的保障。從目前看，業(yè)委會(huì)在組建和運(yùn)作過程中有兩大問題，一是如何保障業(yè)委會(huì)的產(chǎn)生符合程序；二是如何保障業(yè)委會(huì)正確行使權(quán)利，不以權(quán)謀私。要從根本上解決這一問題，必須建立完善有效的業(yè)委會(huì)監(jiān)督機(jī)制，從業(yè)委會(huì)的產(chǎn)生，業(yè)主大會(huì)的投票、記票，業(yè)委會(huì)資金管理使用，業(yè)委會(huì)及委員履行職責(zé)，業(yè)委會(huì)作出的決定、決議，業(yè)委會(huì)成員的變更增補(bǔ)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等，要保證業(yè)委會(huì)正確行使權(quán)利，就必須建立和健全業(yè)委會(huì)監(jiān)督和制約機(jī)制，不斷完善監(jiān)督體系。一是要抓好業(yè)委會(huì)運(yùn)作時(shí)的監(jiān)督，充分發(fā)揮業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、政府房地產(chǎn)行政部門和街道辦事處的監(jiān)督作用。使業(yè)委會(huì)正確行使業(yè)主、業(yè)主大會(huì)賦予的權(quán)利，更好維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展工作。二是要抓好業(yè)委會(huì)組建時(shí)的監(jiān)督，從源頭上把好業(yè)委會(huì)成員的人選關(guān)、程序關(guān)，切實(shí)把哪些思想品德好、辦事能力強(qiáng)、責(zé)任心強(qiáng)的業(yè)主通過合法程序選入業(yè)主會(huì)中來。只有將業(yè)委會(huì)行使權(quán)利置于業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及有關(guān)部門的監(jiān)督之下，廣大業(yè)主的利益才能得到保障。 業(yè)委會(huì)建設(shè)協(xié)商化 協(xié)商化是業(yè)委會(huì)組建和運(yùn)作的核心。發(fā)揚(yáng)民主，充分協(xié)商是業(yè)委會(huì)組建和運(yùn)行的基礎(chǔ)，是保障業(yè)委會(huì)工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵，也是貫穿業(yè)委會(huì)建設(shè)全過程的基本要求。業(yè)委會(huì)工作處處需要協(xié)商，事事離不開協(xié)商。從業(yè)主代表、建設(shè)單位組成業(yè)主大會(huì)籌備組，到籌備組確定業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；從起草擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》，到確認(rèn)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù)；從業(yè)委會(huì)候選人的辦法和人選，到組織召開首次業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)；從首次業(yè)委會(huì)會(huì)議推薦業(yè)委會(huì)主任、副主任，到需要召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議；從更換、補(bǔ)選、終止業(yè)委會(huì)委員資格，到業(yè)委會(huì)作出每一項(xiàng)決定、決議等的全部過程，都需要經(jīng)過協(xié)商才能完成。實(shí)踐證明，協(xié)商可以減少業(yè)委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)成員之間的各種矛盾，協(xié)商可以增加和諧。因此，只有將民主協(xié)商貫穿于業(yè)委會(huì)建設(shè)的始終，業(yè)委會(huì)在物業(yè)管理中的作用才能得到充分的發(fā)揮。