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隨著物業管理的普及和法律地位的不斷提高，物業管理行業的不斷壯大，人們對物業管理公司的行為約束和行為支持越來越關注。除去政府的直接管理和指導以外，業主大會和業主委員會逐漸成為焦點。 業主大會是代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益的自治組織。對業主大會的歷史進行適當的評價。業主大會受人們關注的程度遠遠沒有物業公司高。這一現象說明業主大會在運作和制度建設方面存在一定的問題。通過對社會發展趨勢的觀察和對業主意識形態的分析，個人從業主大會的地位、運作和制度建設三個方面進行論述。 一、業主大會的地位從以下三個方面得以體現。 業主大會的合法性。業主大會是由相關組織召集召開的轄區內業主進行的會議形式。在符合特定的條件下，不產生與法律法規相違背，作出的有關物業管理的決議的會議。簡單理解，全國人民代表是國家權利機構，產生適合國家發展的法律文件和重要決議。業主大會是社區的權利機構，產生符合社區條件的規定。如選評、監督物業公司，產生業主委員會和審訂《業主公約》等。 業主大會的權威性。業主大會是社區內業主利益的保證和維持的大會形式，是全體業主個人行為的約束和督導的大會。業主大會代表全體業主，業主委員會作為業主大會的執行代表在與政府各界的交流溝通過程中代表社區權益，具有任何其他組織和業主個人行為的不可代替性。 業主大會的唯一性。一個物業管理區域內有且僅有一個業主大會的存在形式。就其代表業主委員會或臨時業主委員會而言只是在不同時期的表現形式，但前提都是在業主大會過程中選舉產生，不論第一次大會和以后的大會舉行的條件和有關程序如何異同，都對唯一性作出很好的證明。 業主大會的合法性確保權威性的存在，是確定其唯一性的基礎支撐。業主大會的唯一性和權威性是合法性的具體體現。 二、業主大會的運作時表現出三個特征。 業主大會是被動的，機械的。物業管理歷史在我國有21年的歷史，特別是近10年來的輝煌發展，造就了城市管理的亮點。與此同時業主大會的發展顯得滯后，業主大會的召開與物業管理相關會議的召開而比，顯得非常的少。業主大會偶然的亮點是“**花園炒掉**公司”，這類被媒體暴光的信息，作為提醒人們業主大會的存在。現行的情況是，發展商不主動召開第一次業主大會，政府主管應“顧”不暇，物業公司中立，甚至也不傾向支持。這就使得業主大會的所特定的“權威性和合法性”在體現時出現被動和機械。這種天生的缺陷導致業主大會不能正確認清自己的出身和“貴族”品質，為今后的發展留下隱患。 業主大會是脆弱的，孤立的。無真正的法律獨立基礎，因物業管理法律的未出臺，業主委員會的法人地位未確立，導致業主大會無承擔民事和刑事責任的相應的條件。這樣在與物業管理公司簽定物業管理合同后的執行過程中明顯處于一種弱勢地位，法定地位的不確定導致在業主積極爭取權益的時候出現進退維谷的情況。如某小區的業主大會通過對物業公司罷免，不能夠使得物業公司在得到一定賠償的情況下撤離。不與原物業公司續簽合同，另聘物業公司，而原物業公司不撤退，導致兩個物業公司的直接沖突。這些事件的發生證明了業主大會的脆弱和獨立無援，使得業主大會象個年輕的幼兒步履蹣跚，扶壁而行。 業主大會是片面的，分割的。隨著社會發展，人們的心態不斷變化甚至是躍進，其中有些人的心態變壞，而大部分業主仍就處于一種漠視的態度中，將會導致出現個別業主和部分業主的引導業主委員會或者業主大會的問題。局部代替整體的利益的時刻就出現了組織決定的片面性。物業管理條理明確規定的“兩金”帳戶，應在業主委員會成立后由其進行管理，但實際上都是由物業公司自愿代管。這樣導致業主的權益被分割。 目前我國各地的物業管理發展情況不同，各類級別的法規規定有別，條例中確定的業主大會內容也存在差異。這樣形成了地域差異，相關制度存在明顯的局限性，特別時對物業管理行業的發展沒有歷史的前瞻性和預測性，這樣的規定就導致在業主大會或者其中問題上決策有一定的歷史局限性。 三、業主大會的制度建設。 業主大會準備制度的修改。法規應在社會宣傳和正確引導兩個方面入手，在提高國民素質和法律意識的同步過程中，正確培養人們的參與意識，維權意識。因資源制約的問題，在這方面不能依靠政府主管部門進行管理或協調，政府主管應只是仲裁意見的提供部門。而引入居民委員會負責轄區的業主大會的召開和監督，不能僅憑開展商支持召開第一次業主大會的規定執行，發展商也不應作為特殊的大業主地位進行確立，這樣會直接導致發展商和業主、業主和物業公司的矛盾。現實的過程中是在入伙3年以后的小區內，物業公司對發展商的尊重程度比對業主的認可程度要高，因為發展商手中有新樓盤和本樓盤中的多少多少套房子等，這些實際情況的出現導致物業公司公平性的偏失，對“究竟誰是業主？”產生疑惑。 業主大會準備制度的完善。在業主大會以及業主委員會推進的過程中應注意避免出現以下問題。 一、細化業主大會的召開條件，以及業主身份的真正核實，堅決杜絕個人代替組織或者一個法人代替業主大會組織的情況產生，做到真正的民選民主。 二、業主大會在尊重現實的條件下應杜絕先入為主的情況發生。對業主大會召開的條件不應采取什么百分比的形式，應以到居民委員會辦事點簽到確認的形式核實人數。防止物業公司或發展商介入籌備環節。 三、加強對業主委員會成員身份的要求。不是任何人都有權利進入業主委員會的，應從學歷、經歷或資歷上進行確認。 四、突出業主委員會的法律地位。要求業主大會對業主負責和對物業公司負責。在法人地位應予以明確，要求其承擔的相應的職責。 五、與物業公司或業主大會相關的法律法規或條例等應加以明確，雖然不是要求各級法規同步進行，但對不統一或有自由度的區域應由當地政府主管部門加以說明或解釋。