1、哪些事項需要由業(yè)主共同決定?
下列事項由業(yè)主共同決定：
(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(2)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約;
(3)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(4)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人;
(5)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;
(6)改建、重建建筑物及其附屬設施;
有關共有和共同管理權利的其他重大事項，如改革共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應由業(yè)主共同決定的事項。
決定上述第(5)項和第(6)項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意。決定其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
2、在業(yè)主需要共同作出決定或分攤建筑物及其附屬設施的費用、分配建筑物及其附屬設施的收益時，專有部分面積和建筑物總面積分別如何計算?
專有部分面積和建筑物總面積，可能按照下列方法認定：
專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算;
建筑物總面積，按照第(1)項的統(tǒng)計總和計算。
3、在業(yè)主需要共同作出決定時，如何確定業(yè)主人數(shù)和總人數(shù)?
業(yè)主人數(shù)和總人數(shù)可以按照下列方法認定：
業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按1人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按1人計算。
總人數(shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
