貸款具有一定的不可控性，絕大多數(shù)人又難以全款購(gòu)房。特別是商鋪投資的情況下，往往售房方會(huì)幫助申請(qǐng)貸款，同時(shí)為了更好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，會(huì)跟買(mǎi)房人保證如“貸款不批就能退房”等。在下面案例中，購(gòu)房人輕信此類(lèi)承諾，要求售房方退還首付并加付延期履約金，最終反遭賣(mài)方索賠。
2009年10月31日，陳甲與陳乙從永禧公司售樓處預(yù)購(gòu)了XX路XX弄X號(hào)某廣場(chǎng)北地塊地下X層X(jué)X室商鋪，總價(jià)為人民幣267萬(wàn)元。采取付一半貸一半的房款支付方式，并將攜帶的材料交由永禧公司的代理銀行甲銀行辦理貸款的人員審查，其認(rèn)為貸款材料已經(jīng)齊全，能夠貸款，陳甲才將剩余的首付房款84萬(wàn)元付清，并且在向永禧公司售樓處的經(jīng)辦人余某說(shuō)清如果貸款辦不下來(lái)其要退房后，才簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》。
2009年12月，永禧公司售樓處的余某電話(huà)通知陳甲、陳乙無(wú)法發(fā)放貸款，因?yàn)橐呀?jīng)履行不能，陳甲、陳乙遂多次電告余某及楊經(jīng)理要求退房,多次與永禧公司交涉無(wú)果，逐向法院提起訴訟。
不料，永禧公司答辯并反訴稱(chēng)，訟爭(zhēng)雙方簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》附件一中約定“簽約乙方（即陳甲、陳乙）應(yīng)于2009年11月30日前向簽約甲方（即永禧公司）支付房款（可含貸款）133萬(wàn)元，無(wú)論甲方代為辦理貸款還是乙方自行辦理貸款，若乙方申請(qǐng)貸款額度未獲銀行批準(zhǔn)或與銀行批準(zhǔn)貸款額度產(chǎn)生差額的，該未獲批準(zhǔn)部分或差額部分，乙方同意按附件一約定的貸款應(yīng)到賬期限自行用現(xiàn)金向甲方支付，乙方逾期支付的，視為乙方未按合同約定付款，逾期超過(guò)90天后，甲方有權(quán)單方面解除該合同或要求乙方繼續(xù)履行，如甲方單方面解除合同的，乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房?jī)r(jià)款的3%。”陳甲、陳乙向第三方銀行申請(qǐng)貸款，應(yīng)自行承擔(dān)貸款無(wú)法審批通過(guò)的后果。
法院也最終支持了永禧的主張，判決陳甲、陳乙承擔(dān)違約責(zé)任。
上海房產(chǎn)律師提醒大家在簽署購(gòu)房等重要的協(xié)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)在簽字之前謹(jǐn)慎審查合同條款，而非簡(jiǎn)單聽(tīng)信銷(xiāo)售人員的口頭承諾。審批貸款的因素很多，即使是貸款審查員也無(wú)法從文件判斷最終的貸款結(jié)果，申請(qǐng)人的信用記錄、現(xiàn)有的貸款狀況、貸款政策等都至關(guān)重要。交易人雖缺乏經(jīng)驗(yàn)，但不足以構(gòu)成顯失公平，法院仍然會(huì)按照雙方約定的內(nèi)容進(jìn)行判決。
