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    如何認定房東拒絕退還押金的行為?
    發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:1,017 ℃

      我們以承租人提前解約而導致出租人拒絕退還押金為例,來進行分析。先看如下案例:

      【案情】(2015豐民初字第06314號)

      2014年8月16日,徐某(出租人)與趙某(承租人)簽訂了租賃期限自2014年10月10日至2018年11月20日的《房屋租賃協議》,約定乙方中途退租,必須提前2個月通知甲方。甲方向乙方收取押金為人民幣20000元,租用房屋終止后在無爭議的情況下將押金全部退還乙方。雙方均認可房屋租金已交納至2015年4月10日。

      原告趙某(承租人)訴稱:我于2015年1月16日通知徐某,將于2015年3月16日退租,徐某不同意解除《房屋租賃協議》,并且不同意返還押金。故訴至法院要求解除《房屋租賃協議》并判決徐某返還押金。

      被告徐某(出租人)辯稱:趙某沒有按照合同約定履行義務,其退租是違約行為。《房屋租賃協議》中約定了提前退租,但是通知我方并不代表我方必須同意,趙某退租從法律上來理解就是經過合同一半的履行期間才能退租,我認為趙某行使解除權沒有合同依據,要求繼續履行合同。

       【裁判】

      法院審理認為,《房屋租賃合同》中約定了趙某單方解除合同的條件,其依約定已履行了解除合同的告知義務,雙方合同即應解除。徐某經過合同一半的履行期間才能退租的主張,缺乏法律依據。且趙某已實際從涉訴房屋搬出,徐某要求繼續履行合同,缺乏事實及法律依據,難以支持。因此法院判決解除雙方的租賃合同,合同解除后,徐某應退還已收取的租賃押金。

       【點評】

      民事活動必須遵守法律的規定。《合同法》第八條規定:“依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。”承租人、出租人簽訂的房屋租賃合同是雙方真實的意思表示,且未違反法律法規的強制性規定,屬合法有效合同,應受法律保護。本案中,承租人、出租人雙方在合同中約定,承租人中途退租,須提前2個月通知出租人,租用房屋終止后在無爭議的情況下出租人應將押金全部退還承租人。現承租人在退租前2個月已履行通知義務,且實際搬離涉訴房屋,雙方的租賃合同即應解除,出租人應返還承租人押金。出租人在無其他爭議的情況下不將押金退還的做法,顯然于法無據。

      實際上,設立押金制度是為了擔保住房承租人能及時、全面履行租金支付債務以及在租賃過程中產生的損害賠償義務,在租賃關系結束后,如若承租人存在債務不履行行為,出租人有權通過扣減押金保障其權利。但當承租人已經全面履行自身義務的,出租人亦有義務及時全額返還押金。但是,常常也會因為法律就押金擔保范圍規定不明確,出租人憑種種借口任意扣除押金,嚴重損害承租人利益。因此在域外,很多國家都以立法的形式對押金擔保的范圍予以限定,以防出租人任意扣留押金。例如,《加利福尼亞州民法典》第1950.5條規定,押金擔保的債權范圍主要包括:(1)承租人應支付的租金;(2)承租人或其客人對租賃房屋造成的損害;(3)租賃合同終止后,為使租賃房屋像租賃開始時一樣干凈、整潔所需要的清理費用;(4)如果租賃合同有專門約定,押金還用以擔保租賃房屋內相關設施、設備的保管、返還。 出租人約定押金條款,也無非是出于以上幾點的考慮。

      因此出租人拒絕退還押金的行為合法與否,應結合合同履行的具體情況按照以下邏輯來進行認定:

      租賃合同中,約定的關于押金的擔保范圍為何?

      合同履行過程中,是否發生約定的需要扣留承租人押金的情形?合同履行結束時,造成扣留承租人押金的情形是否已消除?

      扣留的押金是否超過承租人造成的損害或所需承擔的其他費用?

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