1、買(mǎi)賣(mài)不破租賃的適用及例外
租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，即所謂的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，若無(wú)法定或約定的除外情形，該原則即應(yīng)被適用。
抵押期間，抵押人將抵押物出租，此時(shí)在同一標(biāo)的物上抵押權(quán)與租賃權(quán)并存，先抵押后出租不適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則。但先出租后抵押的房屋發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，仍應(yīng)適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則。涉及到法院依法查封的場(chǎng)合下，若查封在先，租賃在后，則法院強(qiáng)制拍賣(mài)時(shí)不適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”;若租賃在先，查封在后，可以使用該原則。
2、次承租人或承租人死亡后的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題
根據(jù)我國(guó)《合同法》第224條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。該第三人即為次承租人。在出租人將出租的房屋出賣(mài)時(shí)，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而次承租人并不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因?yàn)檗D(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人為承租人與次承租人，次承租人與房屋的出租人沒(méi)有任何法律關(guān)系。但筆者認(rèn)為，賦予承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法理基礎(chǔ)在于穩(wěn)定承租人的居住和社會(huì)生活，保護(hù)期承租后的合法權(quán)益。若是經(jīng)出租人同意，且次承租人直接將租金交由出租人時(shí)，此時(shí)應(yīng)適當(dāng)保護(hù)次承租人的合法權(quán)益，賦予其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
根據(jù)《合同法》第234條及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件的司法解釋》第19條，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同居住人、共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。此時(shí)，共同居住人、共同經(jīng)營(yíng)人或其他合伙人成為承租人，在出租人出售房屋時(shí)，應(yīng)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
3、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受侵害時(shí)的救濟(jì)
(1)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到侵害時(shí)，無(wú)權(quán)要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但可以請(qǐng)求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，為避免承租人濫用權(quán)利，在承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)對(duì)其課以一定的義務(wù)，如承租人主張與出租人成立買(mǎi)賣(mài)合同的，應(yīng)當(dāng)交付一定數(shù)額的定金或提供擔(dān)保，以使出租人信任其履行能力。(《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》第36條)。
(2)出租人在轉(zhuǎn)讓房屋之前，未告知承租人，直接損害承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，在此情況下，根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》21條，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。如第三人未善意取得租賃房屋，則承租人可以同等條件優(yōu)先受讓。在司法審判實(shí)踐中，損害賠償范圍通常包括兩方面：一是承租人為行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任而支出的費(fèi)用。比如承租人為確定出租人是否出賣(mài)房屋進(jìn)行的調(diào)查取證費(fèi)用，為確定房屋價(jià)格而發(fā)生的鑒定費(fèi)用，為與出租人交涉而產(chǎn)生的費(fèi)用等;二是房屋價(jià)差損失。其他損失主要包括尋租費(fèi)用及搬家費(fèi)用等。
(3)出租人在轉(zhuǎn)讓房屋之前，告知承租人房屋出讓的事實(shí)，但告知承租人的出讓條件與其實(shí)際成交條件相差較大，與上述情形相同，承租人在此情況下仍不能以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受損為由主張交易合同無(wú)效。但是，如果出租人與第三人存在惡意串通，告知承租人的出讓條件明顯高于與第三人的交易條件，承租人可以根據(jù)《合同法》52條規(guī)定，請(qǐng)求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
